N° RG 24/00588 – N° Portalis DBZI-W-B7I-ES6W

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Madame [I] [Z], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Mars 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : [Localité 4] CONSTRUCTION

Copie à :

RGN° 24-588. Jugement du 22 mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mars 2016, la S.A. d’HLM Les Foyers a donné à bail à Madame [X] [V] et Monsieur [G] [K] un local d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 353,96 euros, outre 31,23 euros pour le loyer des annexes, 5,75 euros à titre de provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et 7,08 euros à titre de provision pour l’entretien du chauffage robinetterie.

La S.A. d'[Adresse 8] a acquis le bien immobilier le 18 décembre 2017.

Monsieur [K] a donné congé par courrier reçu le 21 mars 2018.

Le 8 septembre 2022, Madame [V] a été mise en demeure de régler la somme de 779,36 euros au titre des loyers impayés par courrier recommandé qu’elle n’a pas réclamé.

Par courrier reçu le 12 septembre 2022, la locataire a donné congé, avec délai de préavis réduit à un mois étant bénéficiaire du revenu de solidarité active.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 27 octobre 2022 en présence de la locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la S.A. d’HLM [Localité 4] Construction a fait assigner Madame [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Madame [X] [V] à lui payer les sommes de :

—  1534,03 euros au titre des loyers impayés,

—  6458,38 euros, au titre des réparations locatives,

et à supporter les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 3 octobre 2024, la S.A. d’HLM [Localité 4] Construction, régulièrement représentée par Madame [Z], a confirmé ses demandes.

Madame [V], assignée par remise de l’acte directement à sa personne, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

À cette date et par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats et sollicité les observations des parties sur l’absence d’état des lieux d’entrée et l’éventuelle réfection totale du logement au 1er janvier 2018, à justifier le cas échéant.

À l’audience du 23 janvier 2025, seule la demanderesse a comparu et le juge a ordonné le renvoi de l’affaire pour transmission des pièces de manière contradictoire.

À l’audience du 20 mars 2025, la S.A. d'[Adresse 7] Construction, régulièrement représentée par Madame [Z], a confirmé ses demandes, indiquant que le logement n’avait pas été renové au 1er janvier 2018, la mention de cette date sur l’état des lieux de sortie faisant seulement suite à la cession du bien.

Madame [V] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifi si é le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il ressort des éléments versés aux débats que le 8 septembre 2022, Madame [V] a été mise en demeure de régler la somme de 779,36 euros au titre des loyers impayés.

Par courrier reçu le 12 septembre 2022, la locataire a donné congé, avec délai de préavis réduit à un mois étant bénéficiaire du revenu de solidarité active.

Il résulte du bail et du décompte fourni à l’audience que Madame [X] [V] n’a pas réglé l’intégralité des loyers, à compter du mois de juillet 2022 et jusqu’au 27 octobre 2022, date à laquelle il a été procédé à la restitution des clefs du logement le jour de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Il apparaît qu’elle était redevable d’une somme totale de 1534,03 euros à ce titre.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Or en l’espèce, Madame [X] [V] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la créance réclamée.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Madame [X] [V] à verser à la S.A. d’HLM [Localité 4] Construction la somme de 1534,03 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

En application des dispositions de l’article 3-2 de cette même loi, “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.”.

Il ressort des dispositions de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

En l’espèce, et à l’appui de sa demande, la S.A. d'[Adresse 8] verse au dossier les états des lieux d’entrée et de sortie de la locataire.

Au constat d’état des lieux d’entrée est annexé un bordereau de prix indicatifs informant les locataires des tarifs appliqués en cas de réparations locatives.

Si le locataire se voit imposer par les dispositions légales ci-dessus rappelée de prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, l’article 7 exclut expressément les réparations occasionnées par malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure, mais également celles qui sont rendues nécessaires par la vétusté.

Il convient de prendre en compte la vétusté des revêtements et autres installations pour discriminer les frais qui incombent au bailleur de ceux dont est responsable le locataire. Un tel critère ne saurait en revanche être retenu que lorsqu’il est fait un usage normal des lieux et des accessoires du logement, en dehors de toute dégradation volontaire et/ou anormale.

Pour autant, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués et un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il est constant que le locataire est tenu d’une obligation de restituer le logement en bon état de propreté et de rangement et qu’à ce titre aucune vétusté ne peut être retenue.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM [Localité 4] Construction est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’une perte de valeur locative.

A l’exception des pièces du logement au titre desquelles aucune réclamation n’est formulée et qui ne seront donc pas mentionnées dans le tableau ci-après, il ressort de la comparaison des états des lieux entrant et sortant, les éléments suivants :

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

constatations et réparations imputées au locataire à 100%

Entrée

— plafond : BE

— murs : TBE

— plafond : nombreuses traces, tâches (peinture 60 euros)

— murs : nombreuses traces, déchirures, tâches (peinture 337,26 euros)

Rangement

— plafond : nombreuses traces (peinture 60,28 euros)

— murs : nombreuses traces, tâches (peinture 449,72 euros)

— porte : aucun commentaire : peinture une face 80 euros

— poignée porte : aucun commentaire : 36,86 euros

wc

— murs : TBE

— murs : traces, déchirures (peinture 194,64 euros)

— porte : aucun commentaire : peinture une face 40 euros

Salle d’eau

— plafond : BE fissure transversale

— murs : TBE 2 trous mur 4, 2 trous mur 1

— plafond : nombreuses traces, VMC pas nettoyée (peinture 55,03 euros)

— murs : nombreuses traces, tâches (peinture 292,61 euros)

— porte : aucun commentaire : peinture une face 40 euros

Cuisine

— plafond : BE fissures

— murs : BE 1 trace mur 1, traces (illisible) angle abîmé mur

— plafond : nombreuses traces (peinture 83,90 euros)

— murs : nombreuses traces, stickers, trous, déchirures (peinture 360,53 euros)

— meuble sous évier : aucun commentaire : à remplacer 242,30 euros

Séjour

— plafond : BE fissure transversale

— murs : BE 1 trace mur 1, 1 trace mur 2, décollement bas velux, 1 déchirure mur 3

— plafond : nombreuses traces, VMC pas nettoyée (276,79 euros)

— murs : nombreuses traces, déchirures (peinture 667,36 euros)

— porte : peinture une face 40 euros

Chambre 1

— plafond : BE

— murs : BE décollement, trace tête de lit sur mur 4

— porte : 1 impact porte

— plafond : tâches (peinture 130,87 euros)

— murs : stickers, peinture arrachée (peinture 430,34 euros)

— porte : aucun commentaire : peinture une face 40 euros

— plinthe : peinture 19,50 euros

Chambre 2

— plafond : BE ancienne trace humidité haut vélux

— murs : TBE

— plafond : nombreuses traces et tâches (peinture 130,87 euros)

— murs : tâches, traces de crayon, déchirures (peinture 430,34 euros)

— porte : aucun commentaire : peinture une face 40 euros

— plinthe : peinture 19,50 euros

Chambre 3

— plafond : TBE

— murs : TBE

— plafond : nombreuses traces (peinture 130,87 euros)

— murs : déchirures, nombreuses traces (peinture 430,34 euros)

— porte : aucun commentaire : peinture une face 40 euros

— plinthe : peinture 19,50 euros

Couloir

— plafond : nombreuses traces (peinture 60 euros)

— murs : nombreuses traces (peinture 414,70 euros)

— porte : aucun commentaire : peinture une face 40 euros

— plinthe : peinture 19,50 euros

Clé

— entrée : 3 clés remises

— garage : 3 clés remises

— entrée : deux clés rendues

— garages : deux clés rendues

deux clés manquantes 20 euros

Divers

— nettoyage 500 euros

A titre liminaire, il convient de constater que si l’état des lieux met à la charge de la défenderesse certaines prestations, aucune constatation péjorative n’y est mentionnée s’agissant de :

— la porte et la poignée porte du rangement (80 euros et 36,86 euros)

— les portes du wc, de la salle d’eau, du séjour, des trois chambres et du couloir (7 x 40 euros)

— le meuble sous évier de la cuisine (242,30 euros).

Par voie de conséquence, à défaut de rapporter la preuve de la réalité des désordres qu’elle entend voir imputer à la défenderesse, la S.A. d'[Adresse 6] [Localité 4] Construction sera déboutée de ses prétentions pour ces postes.

De même, la S.A. d'[Adresse 6] [Localité 4] Construction demande que Mme [V] supporte la somme de 500 euros au titre du nettoyage, sans justifier de l’état de saleté du logement, autrement que sur les murs et plafonds dont elle sollicite également la remise en peinture ou deux VMC non nettoyées.

Le même préjudice ne pouvant être indemnisé deux fois, il ne sera fait droit à la demande que s’agissant du nettoyage des deux VMC, pour un montant de 20 euros.

Pour le reste, Madame [X] [V] a occupé les lieux pendant six ans et presque huit mois.

S’agissant des supports présentant des tâches et des traces, il ne saurait être considéré que leur réfection incombe à la seule locataire après plus de six ans et demi d’occupation des lieux, de sorte qu’il sera tenu compte d’une vétusté de 70% pour :

— le plafond de l’entrée (60 euros), du rangement (60,28), de la salle de bain (55,03 euros), de la cuisine (83,90 euros), du séjour (276,79 euros), des trois chambres (3 x 130,87 euros), du couloir (60 euros)

— les murs du rangement (449,72 euros), de la salle d’eau (292,61 euros) et du couloir (414,70 euros)

Soit la somme totale de 296,58 euros (30% de 988,61 euros) à la charge de la défenderesse.

En revanche, Mme [V] supportera 70% du coût de reprise des supports déchirés, à savoir les murs de l’entrée (337,26 euros), des wc (194,64 euros), de la cuisine (360,53 euros), du séjour (667,36 euros), des trois chambres (3 x 430,34 euros) ainsi que les plinthes indissociables de la peinture des murs (58,50 euros)

Soit la somme totale de 2036,51 euros (70% de 2909,31 euros) à la charge de la défenderesse.

Enfin, faute pour la défenderesse d’avoir restitué l’ensemble des clés du logement et de ses accessoires, elle supportera le coût de leur remplacement à hauteur de 20 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant des réparations locatives mises à la charge de Madame [X] [V] à la somme de 2373,09 euros.

Ainsi, déduction du montant du dépôt de garantie (385,19 euros), Madame [X] [V] reste redevable envers la S.A. d’HLM [Localité 4] Construction d’une somme de 1987,90 euros qu’elle sera condamnée à régler.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Madame [X] [V] sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [X] [V] à payer à la S.A. d'[Adresse 8] les sommes de :

—  1534,03 euros titre des loyers et charges impayés ,

—  1987,90 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [X] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE