N° RG 25/00679 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3YE

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Madame [R] [K], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : S.A. d’HLM LE FOYER D’ARMOR

Copie à : DDETS

R.G. N° 25/00679. Jugement du 15 janvier 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 4 mars 2024, la S.A. Foyer d’Armor a donné à bail à M. [E] [N] un logement d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 186,78 euros, outre les charges.

Par courriers recommandés datés du 21 août et 9 septembre 2024, non réclamés par l’intéressé, la bailleresse a mis M. [N] en demeure de lui régler les loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, la S.A. Foyer d’Armor a fait notifier à M. [E] [N] un commandement de payer la somme de 1155,40 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, la S.A. Foyer d’Armor a fait assigner M. [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé de :

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [E] [N] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [E] [N] à lui payer :

—  1242,47 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. [E] [N] à lui régler 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la Ccapex et de l’assignation.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 6 août 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas avoir reçu l’évaluation sociale de la situation de M. [E] [N].

La S.A. Foyer d’Armor, régulièrement représentée par Mme [K], a actualisé le montant de la créance locative à la somme de 1453,08 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 6 novembre 2025.

Précisant que le locataire avait repris le paiement du loyer courant, la S.A. Foyer d’Armor a demandé au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire à condition pour le locataire de régler sa dette de manière échelonnée, en sus du loyer.

Sur interrogation du juge, la S.A. Foyer d’Armor a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [E] [N] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La S.A. Foyer d’Armor a avisé la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé par courrier reçu le 15 janvier 2025.

La demanderesse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, rien n’interdit aux parties de convenir d’un délai qui serait plus favorable au preneur.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 19 mars 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisque seuls deux règlements d’un montant de 210,61 euros chacun ont été effectués entre les 19 mars et 19 mai 2025.

Il n’est fait état d’aucune procédure de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 19 mai 2025.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 1453,08 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

M. [E] [N] n’a pas comparu pour contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [N] à verser à la S.A. Foyer d’Armor la somme de 1453,08 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 novembre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 1155,40 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Toutefois, aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, confirmés lors des débats, que M. [E] [N] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

S’il n’a pas comparu à l’audience, le bailleur a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire à condition que le locataire règle la dette de manière échelonnée, en sus du loyer.

Dès lors, il convient d’accorder à M. [E] [N] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours :

— la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date,

— à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [E] [N] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique,

— occupant sans droit ni titre, M. [E] [N] sera alors tenu de verser à la S.A. Foyer d’Armor une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée et jusqu’à complète restitution des lieux.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

M. [E] [N], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de notification à la Ccapex et de l’assignation.

Au vu de ce qui précède, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à la S.A. Foyer d’Armor la somme de 1453,08 euros au titre des loyers, charges impayés selon décompte arrêté au 6 novembre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 1155,40 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés ;

DIT que M. [E] [N] pourra se libérer de sa dette en 35 mensualités d’un montant minimal de 40 euros, le solde le 36ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée,

— l’expulsion de M. [E] [N] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée,

dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE dans ce dernier cas M. [E] [N] à payer à la S.A. Foyer d’Armor une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

En tout état de cause :

REJETTE tous les autres chefs de demande;

DEBOUTE la S.A. Foyer d’Armor de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [E] [N] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de notification à la Ccapex et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE