N° RG 25/00633 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3QX

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Monsieur [O] [F], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [N], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par Madame [G] [N], sa concubine, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : – Mme [N] [G]

— M. [W] [M]

— DDETS

R.G. N° 25/00633. Jugement du 15 janvier 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 23 avril 2024, l’Office public de l’Habitat Morbihan Habitat a donné à bail à Madame [G] [N] et M. [M] [W] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 519,24 euros, outre les sommes de 14,72 euros et 35,57 euros pour la location du jardin ou terrasse et du stationnement et la somme mensuelle de 24,51 euros à titre de provision sur charges.

Par courrier recommandé reçu le 27 janvier 2025, Morbihan Habitat, a mis Madame [G] [N] et M. [M] [W] en demeure de payer la somme de 1559,58 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 14 mars 2025, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.

Par acte du commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, Morbihan Habitat a fait assigner Madame [G] [N] et M. [M] [W] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de Madame [G] [N] et M. [M] [W] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner solidairement Madame [G] [N] et M. [M] [W] à lui payer:2545,07 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au jour de la résiliation ou du jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM,condamner solidairement Madame [G] [N] et M. [M] [W] à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 7 août 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué qu’aucune évaluation sociale ne lui avait été transmise.

Morbihan Habitat, valablement représenté par M. [F] muni d’un pouvoir, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3158,14 euros au titre des loyers impayés.

Évoquant une reprise des paiements, le demandeur ne s’est pas opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement pendant 36 mois, avec règlement d’une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant et le solde lors de la dernière échéance, sous réserve d’une clause de déchéance du terme et clause de résiliation du bail en cas de non-respect des délais accordés.

Madame [G] [N] a comparu, munie d’un pouvoir pour représenter son compagnon M. [M] [W]. Elle a précisé que le couple n’était pas marié.

Les défendeurs n’ont pas contesté le montant de la dette et ont précisé ne pas avoir saisi la commission de surendettement.

Exposant que M. [M] [W] était dans l’attente du traitement de sa demande d’allocation aux adultes handicapés, ils ont sollicité le bénéfice de délais de paiement pour se maintenir dans les lieux, proposant de régler la somme de 50 euros en plus du loyer.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée par courrier de la situation d’impayés en date du 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, les délais, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte du bail ainsi que du décompte fourni que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 3158,14 euros au titre des loyers impayés au 29 octobre 2025.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Madame [G] [N] et M. [M] [W] ne contestent pas le montant de leur dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Madame [G] [N] et M. [M] [W] à verser à l’Office public Morbihan Habitat, en derniers ou quittance, la somme de 3158,14 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 29 octobre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Le bail stipulant que les locataires agissent solidairement à l’égard du bailleur, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette dette.

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce, pose le principe selon lequel « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle en outre que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Selon les déclarations faites à l’audience, Mme [N] travaille en contrat à durée indéterminée et perçoit un salaire mensuel de 1411 euros, outre 400 euros de prime d’activité.

M. [W] est dans l’attente du traitement de sa demande d’allocation aux adultes handicapés.

Madame [G] [N] et M. [M] [W] justifient à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer.

Morbihan Habitat a accepté que la dette soit échelonnée pendant 36 mois, à raison de versements mensuels de 50 euros avec paiement du solde lors de la dernière échéance.

Au regard de la situation personnelle décrite, connue du bailleur qui ne la conteste pas, Madame [G] [N] et M. [M] [W] apparaissent être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances, Madame [G] [N] et M. [M] [W] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, Madame [G] [N] et M. [M] [W] seront déchus du bénéfice du terme, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion ordonnée.

Morbihan Habitat sera fondé à réclamer en ce cas,à compter de la résiliation du bail et à titre de préjudice causé par le maintien des locataires dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM.

Compte tenu de la clause spécifique prévue au bail (article 5.4), cette indemnité d’occupation sera due solidairement par Madame [G] [N] et M. [M] [W].

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Madame [G] [N] et M. [M] [W], seront condamnés in solidum aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et

en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [N] et M. [M] [W] à payer à Morbihan Habitat, en deniers ou quittance, la somme de 3158,14 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 29 octobre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

AUTORISE Madame [G] [N] et M. [M] [W] à s’acquitter de la dette – en principal et intérêts – par 35 mensualités de 50 euros et la 36ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre

recommandée avec avis de réception, Madame [G] [N] et M. [M] [W] seront déchus du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible;

dans ce dernier cas :

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

A défaut pour Madame [G] [N] et M. [M] [W] d’avoir libéré le logement deux

mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [N] et M. [M] [W] à payer à Morbihan Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DEBOUTE Morbihan Habitat de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [N] et M. [M] [W] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

R.G. N° 25/00633. Jugement du 15 janvier 2026

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE