MINUTE : 26/00002

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00071 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BPJZ

AFFAIRE : OPH DE LA MEUSE C/ [F] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [Z] [T], auditrice de justice

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

OPH DE LA MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [I] [L], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

M. [F] [W]

né le 13 Mars 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 1er Septembre 2025

Date de délibéré annoncée : 3 Novembre 2025

réouverture des débats ordonnée le 3 Novembre 2025 et renvoi à l’audience du 1er décembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 1er décembre 2025

Date de délibéré annoncée : 5 Janvier 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 juillet 2009, la SA VTB 55 a donné à bail à M. [F] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial conventionné de 293,17€.

L’OPH DE LA MEUSE a fait délivrer à M. [F] [W] le 6 novembre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.202,87 € au titre des loyers impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 27 janvier 2025, l’OPH DE LA MEUSE a fait assigner M. [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamner M. [F] [W] à lui payer une somme de 1.635,73€ au titre de l’arriéré locatif, loyer de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux de son occupant,

— condamner M. [F] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— le condamner à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er septembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, l’OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [P] [M], munie d’un pouvoir régulier, a indiqué maintenir les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 3.240,83€.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que le locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit. Elle a indiqué que le locataire ne s’acquitte plus de son loyer depuis le mois de juin 2024 de sorte que des délais de paiement ne peuvent lui être octroyés.

Bien que cité par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, M. [F] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par jugement avant dire droit du 3 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à l’OPH DE LA MEUSE de justifier d’un acte de propriété démontrant sa qualité à agir à l’encontre de M. [F] [W].

L’affaire a été rappelée à l’audience du 1er décembre 2025.

A cette audience, l’OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [I] [L], munie d’un pouvoir régulier, a comparu. Elle a soutenu avoir qualité à agir à la présente instance en produisant un acte notarié. Elle a repris ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.701,53€.

M. [F] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il est justifié à la dernière audience, selon acte authentique du 22 décembre 2011 de Me [C] [J], notaire à [Localité 5], que l’OPH DE LA MEUSE a acquis la propriété du bien donné à bail.

Par conséquent, l’OPH DE LA MEUSE justifie de sa qualité à agir à la présente instance.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 28 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 6 novembre 2024, la bailleresse a fait commandement à M. [F] [W] de s’acquitter de la somme de 1.202,87 € de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites que le défendeur n’a pas réglé la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 7 janvier 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 7 janvier 2025.

Sur l’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [F] [W] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte actualisé produit par l’OPH DE LA MEUSE joint à l’assignation que M. [F] [W] est redevable d’une somme de 4.701,53€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2025 incluse.

Toutefois, en l’absence de comparution du défendeur, de justification de la communication qui lui aurait été faite de l’actualisation de la demande à l’audience et, de précision dans l’acte introductif d’instance d’une possible actualisation des sommes réclamées à l’audience au titre de l’arriéré locatif, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 1.635,73€, suivant décompte arrêté au 17 janvier 2025.

Non comparant, M. [F] [W] n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause tant le principe que le quantum de cette dette. Il ne justifie pas davantage d’un paiement libératoire.

Il n’est pas justifié du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte que des délais de paiement ne peuvent être octroyés à M. [F] [W] en application des dispositions issues de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [W] au paiement de la somme de 1.635,73€ au titre des loyers et charges impayés, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.202,87 €, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par la bailleresse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 7 janvier 2025 du contrat de bail conclu le 22 juilet 2009 portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [F] [W], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE M. [F] [W] à payer à l’OPH DE LA MEUSE la somme de 1.635,73€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 1.202,87€ , et du 27 janvier 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [F] [W] à payer à l’OPH DE LA MEUSE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux;

CONDAMNE M. [F] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE