Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

12 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/05587 – N° Portalis DB22-W-B7H-RRKR

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social se situe [Adresse 1] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Raphaël BERGER de la SELARL BERGER & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Corinne MANCHON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U]

né le 11 Mars 1953 à [Localité 6] (57),

demeurant [Adresse 4],

[Localité 3]

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 04 Septembre 2023 reçu au greffe le 22 Septembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Septembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 12 Décembre 2024.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [U] est propriétaire des lots n°46, 48, 52 et 74 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Par jugement du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— Condamné Monsieur [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 6.246,74 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au

10 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2020 sur la somme de 4.440,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Condamné Monsieur [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 244,01 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné Monsieur [U] à payer au syndicat des copropriétaires

de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire,

— Condamné Monsieur [U] aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Corinne MANCHON.

Le jugement a été signifié à Monsieur [X] [U] le 9 février 2021.

Par acte d’huissier en date du 4 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, FONCIA MANSART, a fait assigner Monsieur [X] [U] aux fins de le voir condamner avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  7.897,02 euros au titre des réparations de charges et travaux au 30 juin 2020, et des charges et travaux appelés entre le 1er janvier 2021 et le 1er juillet 2023, provision du 3ème trimestre 2023 incluse, selon décompte arrêté au

19 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 5 novembre 2021,

—  918,84 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, appelés entre le 1er janvier 2021 et le 19 juin 2023, selon décompte arrêté

au 19 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 5 novembre 2021,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Régulièrement cité le 4 septembre 2023 à l’étude d’huissier de justice, Monsieur [X] [U] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 3 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Selon l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Il ressort de l’extrait de matrice cadastrale produit aux débats que Monsieur [X] [U] est propriétaire des lots n°46, 48, 52 et 74 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le jugement du 19 janvier 2021,

— le procès-verbal de signification du jugement,

— un justificatif des dépens,

— une fiche de calcul des intérêts,

— un décompte arrêté au 19 juin 2023,

— les appels de provisions sur charges et pour travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 21 novembre 2019, 23 décembre 2020, 18 novembre 2021 et 24 novembre 2022 approuvant les comptes, fixant les budgets provisionnels et votant les travaux,

— une attestation de non-recours à l’encontre de ces assemblées générales,

— les contrats de syndic,

— une mise en demeure du 5 novembre 2021 pour un montant de

3.239,62 euros et une relance du 23 novembre 2021 pour un montant de 3.314,60 euros,

— des factures de frais de gestion.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [X] [U] est redevable de la somme de 7.897,02 euros au titre des charges de copropriété et de travaux échues au 30 juin 2020 ainsi que des charges et travaux appelés entre le 1er janvier 2021 et le 1er juillet 2023, provision du 3ème trimestre 2023 incluse.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.239,62 euros à compter du 5 novembre 2021, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le solde.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière est ordonnée.

Sur la demande au titre des frais de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 918,84 euros au titre des frais nécessaires.

Au vu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment du décompte, les frais de mise en demeure du 5 novembre 2021, pour un montant de 42 euros, sont des frais nécessaires.

En revanche, les frais de relance adressés le 23 novembre 2021, soit moins d’un mois après la mise en demeure du 5 novembre 2021 ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d’intérêt réel. Les frais de constitution d’avocat d’un montant de 160 euros et d’huissier d’un montant de 250 euros ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il est en de même des frais de suivi de procédure d’un montant total de 280 euros qui ne constituent pas non plus des frais nécessaires au sens de l’article précité.

Les frais de la sommation de payer les charges de copropriété en date du

26 août 2022 pour un montant de 153,84 euros constituent des frais nécessaires.

Monsieur [X] [U] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 195,84 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il sera donc alloué au syndicat la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [X] [U] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [U], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Corinne MANCHON.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement Réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice :

—  7.897,02 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021 sur la somme de 3.239,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

—  195,84 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne Monsieur [X] [U] aux dépens dont distraction au profit de Maître Corinne MANCHON.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 DECEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY