TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [X] [C] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : [V] [B] [W]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00563 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZYI

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [B] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pascale VITOUX LEPOUTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0273

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [C] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00563 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZYI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 09 décembre 2019, M. [V] [B] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [X] [C] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] (Bâtiment A – 6ème étage – Chambre n°72), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, M. [V] [B] [W] a délivré un congé pour reprise à M. [X] [C] [S], celui-ci devant libérer les locaux avant le 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 066,42 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

Par assignation du 08 janvier 2025 M. [V] [B] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, déclarer le locataire occupant sans droit ni titre à compter du 11 décembre 2024, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [C] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4 259,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et dus au 1er décembre 2024, déduction faite des provisions qui auraient pu être versées depuis l’assignation, et augmentée des termes postérieurs restés impayés jusqu’à la date de remise des clés, outre les intérêts à compter du 11 octobre 2024, date du commandement de payer,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification et de l’exécution de la décision à intervenir.

Une assignation est délivrée au locataire le 04 février 2025 est jointe aux pièces produites par le requérant, mais n’a pas été enrôlée, étant identique à l’acte introductif d’instance sauf à préciser que les demandes sont provisionnelles.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 janvier 2025, et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 avril 2025, M. [V] [B] [W], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mars 2025, s’élève désormais à 6 050,22 euros, terme du mois de mars 2025 inclus. M. [V] [B] [W] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement au vu de l’absence de règlement depuis le mois d’août 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [C] [S] n’a pas comparu ni personne pour lui.

M. [V] [B] [W] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de surendettement concernant M. [X] [C] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, et la production du justificatif de la saisine de la CCAPEX a été autorisée en cours de délibéré. Elle a été réceptionnée le 16 avril 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [B] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire sans precision de délai. Le commandement de payer en date du 11 octobre 2024 a reproduit textuellement les dispositions légales et la somme de 3 066,42 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, les dispositions de la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail devant s’appliquer.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [B] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [V] [B] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, M. [X] [C] [S] lui devait la somme de 6.050,22 euros, terme du mois de mars 2025 inclus.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 4 259,94 euros, confirmé par le décompte produit par le bailleur et arrêté à décembre 2024 inclus.

M. [X] [C] [S] n’ayant pas comparu et n’apportant donc aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Le défendeur sera donc condamné à régler au bailleur, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [B] [W] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [C] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [V] [B] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 décembre 2019 entre M. [V] [B] [W], d’une part, et M. [X] [C] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (Bâtiment A – 6ème étage – Chambre n°72) est résilié depuis le 12 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [C] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [X] [C] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (Bâtiment A – 6ème étage – Chambre n°72) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [C] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [C] [S] à payer à M. [V] [B] [W] la somme de 4 259,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [X] [C] [S] à payer à M. [V] [B] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [C] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation du 8 janvier 2025 et de la notification au Préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge