Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

19 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/06233 – N° Portalis DB22-W-B7H-RURB

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE S.A., société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 453 596 223 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 31 Octobre 2023 reçu au greffe le 02 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Octobre 2024, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire serait mise en délibéré au 19 Décembre 2024.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI S.A. est propriétaire des lots n°273, 305 et 306 de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis à [Adresse 10].

Faisant grief à la SCI S.A. de ne pas régler ses charges de copropriété, la société IMMO DE FRANCE, en sa qualité de syndic du [Adresse 6] MANTES 2, lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 février 2023 ainsi qu’une sommation de payer en date du 23 juin 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges, outre diverses relances.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis à [Adresse 8] JOLIE ([Adresse 4])[Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, fait assigner la SCI S.A. aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  32.870,65 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au

19 octobre 2023,

—  651,65 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par le syndicat des copropriétaires,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.066,34 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI S.A, régulièrement assignée à personne morale le 31 octobre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile

La clôture de la procédure a été ordonnée le 4 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024 et a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et l’acte de vente en date du 14 juin 2005, attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI S.A. pour les lots n°273, 305 et 306,

— un extrait Kbis d’immatriculation de la SCI S.A. au RCS,

— des courriers de relance en dates des 19 janvier 2023, 19 octobre 2022,

4 août 2022, 19 avril 2022, 19 janvier 2022 et 29 novembre 2021 adressés

par le syndic à la défenderesse,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du

7 février 2023 pour un montant de 31.095,79 euros, dont 54,38 euros de frais de mise en demeure, et un courrier de relance en date du 22 février 2023 pour un montant de 31.135,29 euros dont 39,50 euros de frais de relance,

— une sommation de payer adressée à la défenderesse en date du 23 juin 2023 pour un montant de 32.482,64 euros, dont 247,17 euros de frais d’acte,

— un relevé de compte sur la période courant du 31 décembre 2019 au

19 octobre 2023 pour un solde débiteur de 34.208,64 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

30 juin 2016, 27 novembre 2017, 2 juillet 2018, 4 novembre 2019,

7 novembre 2022 et 13 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,et voté les budgets prévisionnels des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,

— les grands-livres généraux des années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021 au

31 décembre 2023,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,

— le relevé général des dépenses pour l’année 2022,

— le contrat de syndic conclu le 3 juin 2021 et prenant fin le 2 juin 2024.

— des factures de commissaire de justice, d’honoraires de syndic et d’avocat.

Il convient de rappeler qu’il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur, de prouver que la SCI S.A. est effectivement débitrice des sommes réclamées, et, pour ce faire, de produire tous les documents utiles pour justifier sa demande.

Or le syndicat des copropriétaires se contente de produire pour les exercices 2016, 2017 et 2018 les grands-livres généraux et les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes. Il ne produit ni les décomptes de répartition de charges ni les appels de fonds relatifs à ces périodes, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier la réalité de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ses demandes relatives aux exercices 2016, 2017 et 2018.

S’agissant en revanche des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, sa créance est justifiée comme suit :

— pour l’exercice 2019 : 0 euro, les charges ayant été appelées pour un montant de 4.491,60 euros et la défenderesse ayant réglé un montant de 4.491,60 euros;

— pour l’exercice 2020 : 103,80 euros, les charges ayant été appelées pour un montant de 3.667,56 euros et la défenderesse ayant réglé un montant de 3.563,76 euros ;

— pour l’exercice 2021 : 2.619,69 euros, les charges ayant été appelées pour un montant de 3.492,92 euros et la défenderesse ayant réglé un montant de

873,23 euros ;

— pour l’exercice 2022 : 3.515,57 euros, correspondant au montant des appels de charges et travaux, la défenderesse n’ayant procédé à aucun réglement ;

— pour l’exercice 2023 : 2.102,29 euros, les charges et provisions pour travaux ayant été appelées pour un montant de 2.402,29 euros et la défenderesse ayant réglé un montant de 300 euros,

soit un total de 8.341,35 euros.

S’agissant des régularisations de charges pour les exercices 2018 à 2022, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée à hauteur de 1.547,53 euros.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.888,88 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

La SCI S.A. sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 651,65 euros correspondant aux frais suivants :

— mise en demeure du 7 février 2023 pour 54,38 euros,

— relance du 22 février 2023 pour 39,50 euros,

— demande de renseignements pour 14 euros,

— titre de propriété pour 34 euros,

— sommation de payer du 31 août 2023 pour 247,17 euros,

— constitution d’une hypothèque pour 177,60 euros,

— publication du bordereau hypothécaire pour 85 euros.

Ces frais étant nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et justifiés par le syndicat des copropriétaires, la SCI S.A. sera condamnée à lui payer la somme de 651,65 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI S.A. à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI S.A. sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI S.A., qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [Localité 7] 2 sis [Adresse 12], à [Adresse 9] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

CONDAMNE la SCI S.A. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 13] (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  9.888,88 euros au titre des charges de copropriété échues au

19 octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,

—  651,65 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI S.A. aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 12], à [Adresse 9] [Localité 2], du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY