TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05059 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQVG

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 23 Mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

,

[E], [Z],

[C], [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DÉFENDEURS

M., [E], [Z], demeurant, [Adresse 2]

Mme, [C], [R], demeurant, [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Janvier 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2023, la société SCI Nattho a, donné à bail à M., [E], [Z] et à Mme, [C], [R] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], appartement n°7 à Merignies (59710), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 560 euros et 60 euros de provision sur charges mensuelles.

La société SAS Action Logement Services s’est portée caution de M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] pour le paiement des loyers et charges.

La société SCI Nattho a vendu l’immeuble à la société SCI Viloju en date du 18 juin 2024.

À la suite d’incidents de paiement, la société SCI Viloju a saisi la société SAS Action Logement Services au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers impayés pour un montant de 3 000 euros pour la période d’août 2024 à décembre.

La société SAS Action logement Services a fait délivrer à M., [E], [Z] et à Mme, [C], [R], par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 3 000 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 23 janvier 2025.

À la suite de nouveaux impayés, la société Viloju a de nouveau saisi la société SAS Action Logement Services au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers impayés des mois de janvier 2025 à Mars 2025 pour une somme de 950 euros.

Faute de paiements et compte tenu de l’aggravation de la dette locative, par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025 (notifié le 30 avril 2025 au Représentant de l’État dans le Département), la société SAS Action Logement Services a fait assigner M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de LILLE du 16 janvier 2026, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] et celle de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] à lui payer la somme de 3 040 euros avec intérêts à compter du commandement de payer du 14 janvier 2025 sur la somme de 3 000 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société SAS Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 16 janvier 2026, la société SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, réitère ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 085 euros. Elle sollicite l’autorisation de confirmer en cours de délibéré que les locataires ont quitté les lieux.

M., [E], [Z] et Mme, [C], [R], assignés respectivement en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile et à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

À l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 mars 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

Par note en délibéré autorisée en date du 27 janvier 2026, la société SAS Action Logement Services a confirmé le départ des locataires à la date du 8 septembre 2025. Elle précise, dans ces conditions, renoncer à ses demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer de la résiliation.

DISCUSSION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 2 décembre 2015, telle que modifiée par l’avenant n°2 du 16 janvier 2018, que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte en outre de l’article 8 du contrat de cautionnement signé entre M., [M], [Y], représentant légal de la société SCI Nattho et la société SAS Action Logement Services que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la société SAS Action Logement Services se fonde sur l’article 2306 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

1. Sur la demande en paiement :

Il résulte de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, et de l’article 8 du contrat de cautionnement que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ainsi, s’agissant du paiement de la dette, la société SAS Action Logement Services ne peut être subrogée dans les droits du bailleur que pour le paiement des sommes par elle effectivement acquittées.

En l’espèce, les quittances subrogatives versées au débat ainsi que le détail de la créance de la société SAS Action Logement Services permettent d’établir que cette dernière a payé en lieu et place de M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] à leur bailleur, pour la période allant du mois d’août 2024 au mois de mars 2025, une somme totale de 3 950 euros, ainsi que la somme de 495 euros pour les mois d’avril et mai 2025 ainsi que le mois de septembre 2025, sommes auxquelles il convient d’imputer les sommes payées par les locataires d’un montant total de 1 360 euros.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 3 085 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 sur la somme de 3 000 euros et à compter du 28 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

2. Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] n’a pas comparu.

Faute de connaître leur situation personnelle et financière, il convient de ne pas leur accorder de délais de paiements.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M., [E], [Z] et Mme, [C], [R], parties perdantes, seront condamnés solidairement à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 3 085 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour les mois d’août 2024 à mai 2025 et pour le mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 000 euros à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation,

DIT qu’il ne convient pas d’accorder à M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] des délais de paiement,

CONDAMNE in solidum M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] aux dépens en ce compris le commandement de payer,

CONDAMNE solidairement M., [E], [Z] et Mme, [C], [R] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;