TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01233 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKFR

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. Société [G] IMMO C/ [U] [T]

DEMANDERESSE

S.C.I. [G] IMMO,

Société civile immobilière au capital de 500 euros, dont le siège social est situé au [Adresse 3] inscrite au répertoire SIREN sous le numéro 790 178 255 et immatriculé au RCS de [Localité 4], représentée par Monsieur [G] [W],

représentée par M^e Nadia OTMANE TELBA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 503

DEFENDEUR

Monsieur [U] [T],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Rudy MIRZEIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 577

Débats tenus à l’audience du : 05 Novembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon convention d’occupation précaire du 8 décembre 2023, la SCI [G] IMMO a donné en location à M. [U] [T] les locaux à usage de bureaux sis [Adresse 2].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 5 août 2024, la SCI [G] IMMO a fait assigner en référé M. [U] [T] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— odronner la résiliation de la convention d’occupation précaire,

— ordonner la reprise des lieux au profit de la SCI [G] IMMO,

— condamner le défendeur à lui payer la somme provisionnelle de 4908,76 euros TTC (511,56 € : loyers impayés au 3/6/24, + 1237,20 € : frais de remplacement porte d’entrée) + 3160 € : loyers dus jusqu’au 15/12/2023)

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 67,56 euros au titre des frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le défendeur sollicite de voir ordonner la résiliation de la convention d’occupation précaire et la reprise des lieux au profit de la SCI [G] IMMO, et rejeter la demande de condamnation provisionnelle et les autres demandes, faisant valoir qu’il n’a pas signé le bail, mais était mandaté par une société pour laquelle il devait être salariée, précisant avoir déposé une plainte pénale pour escroquerie.

A l’audience du 5 novembre 2024, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 2095,56 euros (loyers), arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, et maintient ses autres demandes dont le remboursement des frais de remplacement de la porte d’entrée.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 4 juillet 2024 que le locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 4 juillet 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril du locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas contestée.

Il convient de condamner M. [U] [T] à payer à la SCI [G] IMMO la somme provisionnelle de 2095,56 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

En l’absence d’évidence requise en référé, il n’y a pas lieu à référé sur la demande au titre des frais de remplacement de la porte d’entrée.

Par ailleurs, la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et sont susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé sur cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner le défendeur, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation précaire du 8 décembre 2023, et la résiliation de la convention à la date du 5 août 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril du locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons M. [U] [T] à payer à la SCI [G] IMMO la somme provisionnelle de 2095,56 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des frais de remplacement de la porte d’entrée,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Condamnons M. [U] [T] à payer à la SCI [G] IMMO la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [U] [T] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY