TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Affaire : [G] [I]

c/

[Adresse 12]

[H] [D]

N° RG 25/00293 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZPU

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELAS BCC AVOCATS – 17la SELARL BJT – 11

ORDONNANCE DU : 17 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Mme [G] [I]

née le 26 Juillet 1967 à [Localité 11] (COTE D’OR)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Me [A] TELENGA de la SELARL BJT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

[Adresse 12]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Mme [H] [D]

née le 14 Mars 1988 à [Localité 10] (ESSONNE)

[Adresse 13]

[Localité 6]

représentés par M^e Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 6 août 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un compromis de vente signé le 12 juillet 2022, Mme [G] [I] s’est portée acquéreuse auprès de Mme [H] [D] et du GAEC Maison [E] de plusieurs bâtiments et parcelles pour un montant total de 85 008 €. Par acte authentique du 15 novembre 2022, Mme [I] est devenue propriétaire de ces biens immobiliers.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, Mme [I] a assigné Mme [D] et le GAEC [Adresse 14] [E] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile et des articles 1137, 1604 et 1641 du code civil :

— ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire, l’expert désigné se voyant confier la mission exposée au dispositif de son assignation ;

— réserver les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [I] a maintenu ses demandes.

Mme [I] expose que :

la grange constitue l’élément essentiel de son acquisition du fait de son architecture peu commune et du projet qu’elle y avait attaché, à savoir la création d’une salle de réception, de deux gîtes et d’une résidence principale ; il doit être précisé qu’elle a veillé à questionner le maire de la commune de [Localité 15] quant à la faisabilité du projet et ce avant acquisition. L’élu n’avait alors pas évoqué envisager une procédure d’urgence. Pourtant, au mois d’octobre 2023, celui-ci lui a indiqué que le pignon de la grange serait en train de tomber ;

ce désordre ne pouvait être constaté par ses soins au moment de la vente car la façade du bâtiment était alors cachée par un imposant silo et des ballots de paille ;

aux termes d’un courrier du 23 décembre 2024, la municipalité l’a informée qu’elle envisageait de mettre en œuvre une procédure de mise en sécurité conformément à l’article L.511-9 du code de la construction et de l’habitation ;

le vendeur de l’immeuble ne pouvait ignorer le désordre affectant le mur durant son occupation qui a duré plus de 10 ans. Dès, sa responsabilité civile est susceptible d’être engagée et la mise en œuvre d’une expertise judiciaire est justifiée ;

il a par ailleurs été constaté peu après l’acquisition que certaines parcelles acquises étaient inondables et de ce fait inaptes à supporter des constructions. Cet état de fait ne pouvait être ignoré par Mme [D], agricultrice de profession. La mise en œuvre d’une expertise apparaît aussi légitime vis-à-vis de ces désordres.

En réponse aux conclusions adverses, Mme [I] fait valoir que :

il apparaît que le pignon de la grange acquise auprès des défendeurs menace de s’effondrer et présente ainsi un risque nécessitant le mise en œuvre d’une procédure d’urgence par la municipalité. Elle ne disposait d’aucun moyen de déceler ce vice par ses propres moyens. Les défendeurs ne sauraient sérieusement prétendre que ce désordre serait né postérieurement à la vente du bien. Ceux-ci ont nécessairement pu constater l’état du bâtiment dans le cadre de leur exploitation agricole ;

il est donc plausible que les vendeurs aient sciemment dissimulé l’état de délabrement du pignon de la grange ;

en ce qui concerne les parcelles inondables, les vendeurs ne peuvent valablement avancer qu’ils ignoraient cette problématique au moment de la vente dans la mesure où Mme [D] y a exercé une activité agricole. Celle-ci ne pourrait obtenir sa mise hors de cause en prenant appui sur un PPRN portant sur la commune. En effet, celui-ci ne peut valoir indication précise sur la situation du terrain vendu et seule la vendeuse était en mesure de l’informer sur ce risque ;

dès lors, la responsabilité civile des vendeurs est susceptible d’être engagée et elle justifie bien d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise.

En conséquence, Mme [I] estime être bien fondée à solliciter une mesure d’expertise et a maintenu sa demande à l’audience du 6 août 2025.

Mme [D] et le GAEC Maison [E] demandent au juge des référés de :

— débouter Mme [I] de ses demandes ;

— condamner Mme [I] à leur régler à chacun la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la même aux entiers dépens.

subsidiairement,

— constater qu’ils formulent toutes protestations et réserves sur leur mise en cause.

Mme [D] et le GAEC Maison [E] soutiennent que :

l’acte notarié de vente prévoyait clairement en sa page 14 une clause d’exclusion de garantie des vices cachés ou apparents pouvant affecter le bien. La demanderesse ne saurait écarter l’application de cette clause dans la mesure où elle ne démontre aucunement qu’ils avaient connaissance des désordres allégués au moment de la vente ;

en effet, en ce qui concerne le pignon, ils justifient d’une attestation de la commune de [Localité 15] certifiant qu’aucun risque d’effondrement n’avait été constaté avant octobre 2023 ;

en ce qui concerne les parcelles inondables, l’acquéreuse a été suffisamment informée via le plan de prévention des risques naturels et technologiques annexé à l’acte de vente du risque de ruissellement affectant la commune.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, Mme [I] verse aux débats des pièces qui tendent à établir l’existence de deux séries de désordres consistant, d’une part, dans un risque d’effondrement d’un pignon de grange et, d’autre part, dans un risque d’inondation pouvant affecter certaines parcelles.

La demanderesse entend ainsi démontrer que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant les biens au moment de la vente. Il convient à ce titre de constater que ni le compromis de vente ni l’acte notarié ne fait état d’un quelconque délabrement du mur litigieux de la grange.

Or, la demanderesse se prévaut ainsi d’un désordre dont la nature rend tout à fait possible son antériorité à la vente du bien survenue le 15 novembre 2022. Il doit sur ce point être observé que l’attestation de la commune de [Localité 15] ne permet aucunement d’exclure a priori la connaissance des désordres par les anciens propriétaires des lieux.

Mme [I] entend aussi démontrer que les vendeurs avaient connaissance du risque d’inondation affectant certaines parcelles. Sur ce point, il convient de relever que le plan de prévention des risques naturels et technologiques annexé à l’acte de vente du 15 novembre 2022 établit un risque de ruissellement sur la commune en général et non précisément sur les parcelles concernées.

Il apparaît que la mesure sollicitée est de nature à éclairer le juge du fond quant à la date d’apparition des désordres allégués et sur leur caractère apparent ou bien caché au moment de la vente.

Au vu de ces éléments, Mme [I] justifie d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la demanderesse et avec la mission retenue au dispositif.

Il sera donné acte aux à Mme [D] et au GAEC [Adresse 14] [E] de leurs protestations et réserves.

Sur les dépens et frais irrépétibles de l’instance

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] et le GAEC Maison [E], défendeurs à une mesure d’expertise judiciaire, ne peuvent être considérés comme parties perdantes. Les dépens seront en conséquence provisoirement laissés à la charge de Mme [I] qui est à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [D] et le GAEC [Adresse 14] [E] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Mme [I] dès lors qu’il est fait droit à la demande d’expertise de cette dernière.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Donnons acte à Mme [H] [D] et au GAEC Maison [E] de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise confiée à :

Mme [B] [F] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Mèl : [Courriel 9]

expert inscrit sur la liste dressée par la cour d’appel de [Localité 11], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre sur les lieux : [Adresse 4] ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission : documents contractuels et techniques, polices d’assurance ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct du litige ;

6. Vérifier, en urgence, (une procédure administrative de mise en sécurité étant en cours) l’existence des désordres, malfaçons, non conformités et manquements aux règles de l’art allégués dans l’assignation (délabrement du mur de pignon de la grange et caractère inondable des parcelles) et produire des photographies des désordres ;

7. Indiquer, pour chacun des désordres, la nature, la cause et l’origine des désordres ;

8. Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

9. Dire si une modification est intervenue depuis la vente dans l’usage du bien, ses composantes, d’éventuels travaux réalisés par les acquéreurs et les éléments d’équipement éventuellement adjoints et dire s’ils ont pu avoir une incidence ;

10. Donner les éléments techniques ou de fait permettant de dire si le ou les vices invoqués étaient visibles, lors de la vente, pour un acquéreur normalement diligent, voire connu de celui-ci ;

11. Donner les éléments techniques ou de fait permettant de dire, dans l’hypothèse où le vice aurait été caché pour l’acquéreur, si le vendeur en avait connaissance au moment de la vente ;

12. Dire s’ils sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou à porter atteinte à sa solidité ;

13. Décrire les travaux éventuellement nécessaires à la réfection, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

14. Dire si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens et, le cas échéant, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire ;

15. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [G] [I] à la régie du tribunal au plus tard le 20 octobre 2025.

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 mars 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons Mme [H] [D] et le GAEC [Adresse 14] [E] de leur demande de frais irrépétibles ;

Condamnons provisoirement Mme [G] [I] aux dépens.

Le Greffier Le Président