TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 24/00079 – N° Portalis DB22-W-B7I-[Localité 9]

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 04 Novembre 2024

Société VALOPHIS SAREPA

C/

[K] [F], [D] [F]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e TONDI

Expédition certifiée conforme délivrée le

à Mr [F]

Mme [F]

Minute n° : /2024

ORDONNANCE DE REFERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 04 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référé au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me VASSEUR Charline, Greffier,

Après débats à l’audience du 07 octobre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE

DEMANDEUR :

Société VALOPHIS SAREPA

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, substitué par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Comparant en personne

Madame [D] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Comparante en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 07 Octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024 aux horaires d’ouverture au public.

FAITS ET PROCEDURE.

Suivant acte sous seing privé en date du 13 août 2012, la société VALOPHIS SAREPA a donné en location à Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] un local à usage d’habitation n°355, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] en contrepartie d’un loyer de 639,78 euros et 393,34 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice, en date du 18 janvier 2024, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1722,28 €, au titre des loyers impayés, a été délivré à Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F].

Le commandement a été notifié à la CCAPEX le 21 août 2023.

Suivant acte de commissaire de justice, en date du 22 mai 2024, notifié au Préfet des Yvelines le 27 mai 2024 la société VALOPHIS SAREPA a fait délivrer assignation à Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES, statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du logement ;

— Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de désigner aux frais et risques des défendeurs ;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] à payer à la société requérante la somme provisionnelle de 2876 €, correspondant aux loyers et charges dues intérêt légal à compter du 18 janvier2024 sur la somme de 1722 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à leur départ définitif, les défendeurs devront mensuellement une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer du logement litigieux, sans préjudice des charges ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450,00 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 janvier 2024.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 7octobre 2024, la société demanderesse, représentée par son avocat, a actualisé le montant des loyers et charges impayés à la somme de 8534,25 € au 30 septembre 2024 et dit ne pas s’opposer à une demande de délais, les défendeurs devant impérativement payer le loyer courant.

Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F], présents ont déclaré pouvoir payer en plus du loyer la somme de 100 euros, ce à quoi l’avocat de la requérante a acquiescé.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation, en date du 22 mai 2024, a été dénoncée à la Préfecture des Yvelines le 27 mai 2024, en vue de l’audience du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en date du 7 octobre 2024 conformément aux dispositions de la loi.

Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] sont locataires d’un logement appartenant à un bailleur social, personne morale.

Il convient donc de vérifier si la SA VALOPHIS SAREPA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans le délai imparti par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou la CA prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 août 2023, soit dans le délai requis par la loi.

La demande de la société VALOPHIS SAREPA sera donc déclarée recevable.

Sur la dette locative.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la société VALOPHIS SAREPA est propriétaire du local d’habitation n°355, situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Il résulte des pièces versées aux débats (contrat de location, extraits de compte, commandement de payer, décompte actualisé) que la créance de la société VALOPHIS SAREPA s’élève à la somme de 8534,25 €, représentant les loyers et les charges impayés, arrêtés au 30 septembre 2024.

En conséquence, la créance étant justifiée, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F], à payer, la somme provisionnelle de 8534,25 €, au titre de l’arriéré locatif, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 1722,28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion des lieux loués.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou charges, deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Le commandement, délivré le 18 janvier 2024 aux locataires, d’avoir à payer la somme de 1722,28 euros en principal vise la clause résolutoire du bail, reproduit les dispositions prévues par la loi et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont il précise l’adresse.

Il est donc régulier en la forme, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces versées aux débats par la société demanderesse, notamment les extraits de comptes locatifs et le commandement de payer, que les locataires n’ont pas réglé l’intégralité des loyers visés au commandement, dans le délai de deux mois qui leur était imparti et encourt la résiliation de plein droit du bail, à la date du 18 mars 2024.

Toutefois, le juge peut, même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire, en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années en prenant en considération la situation des locataires et les besoins du bailleur.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de l’accord de la bailleresse, il convient de leur fixer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, si ces délais n’étaient pas respectés, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et à défaut de départ volontaire des locataires, l’expulsion serait ordonnée.

Il convient de préciser qu’en cas d’expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l’exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation.

La résiliation du bail est suspendue du fait de l’octroi de délais de paiement.

Si les locataires respectent les délais accordés, le bail se poursuivra.

Cependant, dans le cas contraire, le bail se trouvera résilié automatiquement à la date de défaillance de Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F], ils seront alors redevables d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle s’appuie sur le montant du loyer contractuel révisable, le cas échéant.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

En conséquence, en cas de résiliation du bail, les défendeurs seront redevables, envers la société VALOPHIOS SAREPA, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui serait dû si le bail s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Compte tenu de l’équité et des circonstances de la cause, il convient d’allouer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 450,00 €, au titre de ses frais irrépétibles, et de condamner les défendeurs à leur payer solidairement cette somme, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

DECLARONS la société VALOPHIS SAREPA recevable en sa demande ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de l’appartement n°355 situé [Adresse 2] à [Localité 10] à la date du 18 mars 2024.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] à payer à la société VALOPHIS SAREPA une provision de 8534,25 €, représentant les loyers et les charges impayés, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 1722,28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

AUTORISONS Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] à se libérer de cette dette par 35 mensualités de 100 euros chacune, en plus du loyer et des charges courants, les versements devant être faits, chaque mois, à la même date que celui-ci et la première fois, avec le premier terme du loyer, venant à échéance suivant la signification de la présente décision, jusqu’à extinction de la dette, et un 36eme versement majoré du solde de la dette, en principal, frais et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont respectés et les loyers et charges courants régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra ;

DISONS que, dans le cas contraire, la clause résolutoire sera acquise et en conséquence :

— la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets ;

— Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] devront quitter les lieux sur simple demande de la bailleresse, à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] seront condamnés solidairement à verser à la bailleresse à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui serait dû si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 450,00 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision, prise en référé, est exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [G] et Madame [J] [F] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé le 4 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE