DOSSIER N° RG 25/00213

N° Portalis DB2P-W-B7J-EZCP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

— =-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 21 OCTOBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Laure TALARICO, Juge au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

— =-=-=-

PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. MINEMAL

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°980 272 082

dont le siège social est sis 637 Route du Marais 73800 LA CHAVANNE, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Charles ROUSSEAU de la SELARL JUDIXA, substituée par Maître Chloé HUE, avocats au barreau d’ANNECY

DEFENDERESSE :

La S.A.S. MN PISCINES AQDMB

immatriculée au RCS d’Annecy sous le n°983 807 264,

dont le siège social est sis Lieudit Les Sauvages 3045 Route du Plateau d’Assy 74190 PASSY, prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Michel SAILLET de la SCP SAILLET & BOZON, substitué par Maître Charlène COLLOT, avocats au barreau de CHAMBERY, postulant, et par Maître Emma BADAOUI de la SELARL OMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, plaidant,

— =-=-=-

DEBATS :

A l’audience publique du 23 Septembre 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 21 Octobre 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Laure TALARICO, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

— =-=-=-

EXPOSE DU LITIGE

La SAS MN PISCINES AQDMB, dont l’activité principale est la construction de piscines extérieures et intérieures ainsi que de SPA, et la SCI MINEMAL, dédiée à l’acquisition, la gestion, l’administration et la location d’immeubles, dirigée par Monsieur [H] [T] sont deux personnes morales juridiquement distinctes.

Le 8 mars 2024, la SAS MN PISCINES AQDMB a acquis auprès de Monsieur [H] [T], entrepreneur individuel, le fonds de commerce artisanal et commercial exploité à CHALLES-LES-EAUX sous l’enseigne MN PISCINES. La cession portait sur les éléments corporels et incorporels, le nom commercial, l’enseigne et le droit au bail, pour un prix de 112.000 euros, versé le jour de l’acte sur le compte séquestre du cabinet d’avocats FORTEM AVOCATS.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 8 mars 2024, la SCI MINEMAL a consenti à la SAS MN PISCINES AQDMB, un bail de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 25 mars 2024 pour se terminer le 24 mars 2033 portant sur un local commercial destiné notamment à la vente et à la construction de piscines, spas, saunas, hammams, aux produits liés à ces activités, carrelages, terrasses situé 1833 route Royale dans le bâtiment 2 d’un immeuble en copropriété 73190 CHALLES-LES-EAUX, lieudit les Trois Prés, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 29.040 euros soit 2.420 euros HT payable mensuellement et d’avance assorti d’une provision mensuelle de 20 euros et d’un dépôt de garantie de 2.420 euros.

Le 22 mai 2025, la SCI MINEMAL a fait signifier à la SAS MN PISCINES AQDMB un commandement de payer la somme de 12.704, 53 euros au titre des loyers impayés de décembre 2024 et de janvier à mai 2025 outre le coût du commandement, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

La SAS MN PISCINES AQDMB a versé la somme de 2.000 euros au titre du mois de décembre 2024 puis n’a effectué aucun règlement de loyer.

Suivant exploit du commissaire de justice du 27 juin 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SCI MINEMAL a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SAS MN PISCINES AQDMB. Elle demande au Juge des référés de :

— JUGER acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 8 mars 2024 entre la SCI MINEMAL et la SAS MN PISCINES AQDMB au 22 juin 2025, en raison du défaut de paiement des loyers et en prononcer tous les effets,

— ORDONNER l’expulsion de la SAS MN PISCINES AQDMB et de tout occupant de son chef des locaux sis 1833 route Royale 73190 CHALLES-LES-EAUX loués en vertu du contrat de bail précité,

— CONDAMNER la SAS MN PISCINES à payer une astreinte de 50 euros par jour de retard dans l’exécution de l’ordonnance due au lendemain de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER la SAS MN PISCINES AQDMB à verser à la SCI MINEMAL, à titre de provision, la somme de 14.940 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au jour du commandement,

— CONDAMNER la SAS MN PISCINES AQDMB à verser à la SCI MINEMAL à payer par provision une indemnité d’occupation de 1.240 euros par mois à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la restitution des clés,

— CONDAMNER la SAS MN PISCINES AQDMB aux entiers dépens, ainsi qu’à une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00213.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 juillet 2025 puis renvoyée à la demande des parties jusqu’à celle du 23 septembre 2025, à laquelle la SCI MINEMAL a maintenu ses moyens et demandes.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SAS MN PISCINES AQDMB demande au Juge des référés de :

— DONNER ACTE que la SAS MN PISCINES AQDMB ne conteste pas que la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 8 mars 2024 est acquise au 22 juin 2025, et qu’elle en accepte les effets, à savoir son expulsion des locaux situés sis 1833 route Royale 73190 CHALLES-LES-EAUX,

— CONDAMNER la SCI MINEMAL à restituer à la SAS MN PISCINES AQDMB la somme de 2.420 euros, correspondant au dépôt de garantie payé par celle-ci,

— ORDONNER la compensation des créances respectives des parties,

— ACCORDER un délai de paiement de 24 mois à la SAS MN PISCINES AQDMB, pour qu’elle puisse s’acquitter de sa dette en 24 mensualités d’égal montant, commençant à courir 3 mois après la signification de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER la SCI MINEMAL à payer 2.000 euros à la SAS MN PISCINES AQDMB au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SAS MN PISCINES AQDMB n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire qui figure effectivement dans le bail, paragraphe XIII page 11, à la date du 23 juin 2025.

Le maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le mois de la signification de la présente ordonnance, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et sous astreinte conformément au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers

Sur la base du loyer contractuel et en l’absence de paiement justifié par le locataire, la part non sérieusement contestable de la créance due par la SAS MN PISCINES AQDMB sera évaluée à la somme provisionnelle de 14.294,67 euros [420 euros + (2.420 euros x 5) + (2.420 euros × 22/30)] correspondant aux loyers et charges impayés au 22 juin 2025.

Dès lors, la SAS MN PISCINES AQDMB sera condamnée à verser à titre provisionnel à la SCI MINEMAL la somme de 14.294,67 euros au titre des loyers impayés au 22 juin 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 5 du Code de procédure civile énonce que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SCI MINEMAL sollicitant la condamnation de la SAS MN PISCINES AQDMB à une indemnité d’occupation s’élevant à 1.240 euros par mois à compter du 23 juin 2025 et le juge des référés ne pouvant statuer ultra petita, la SAS MN PISCINES AQDMB sera condamnée à verser à la SCI MINEMAL la somme de 1.240 euros par mois à compter du 23 juin 2025 jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie et de compensation entre la dette locative et le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1347 du Code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes de l’article 1347-1 du Code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il est constant que le juge des référés peut ordonner une telle compensation à condition que les deux obligations ne fassent l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Or, le bail du 8 mars 2024 prévoit en page 4, à l’expiration du bail, le dépôt de garantie sera restitué au Preneur, sous réserve du bon état des locaux loués et du respect par le Preneur des obligations du présent bail.

Il sera relevé que les parties n’ayant pas procédé à l’état des lieux de sortie, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé l’absence de réparations locatives et le bien-fondé de la demande de restitution du montant du dépôt de garantie.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse à l’obligation de la SCI MINEMAL de restitution à la SAS MN PISCINE AQDMB du dépôt de garantie, de sorte que celle-ci sera déboutée de sa demande de condamnation et de compensation.

Sur la demande de délais de paiements

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliments.

L’octroi de délais de paiement est utile lorsque le débiteur démontre qu’il a la faculté de payer sa dette de manière échelonnée, ces délais ne devant pas conduire à aggraver la situation personnelle et financière du débiteur.

En l’espèce, la SAS MN PISCINES AQDMB sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, en se prévalant de difficultés financières et d’une instance pendante devant le Tribunal de commerce. Toutefois, aucun échéancier précis et circonstancié n’a été proposé, aucune ressource certaine à court terme n’est justifiée, et les loyers courants demeurent impayés.

La référence à la procédure au fond, actuellement pendante, est sans incidence sur l’appréciation immédiate de sa capacité de paiement. Il ressort au contraire des pièces que la SAS MN PISCINES AQDMB n’a effectué qu’un règlement partiel ponctuel de 2.000 euros en décembre 2024 sur les 2.420 euros, puis a cessé tout paiement, sans offrir de garanties ni d’actes propres à sécuriser la dette.

En l’absence d’éléments probants attestant de la capacité de la SAS MN PISCINES AQDMB à régulariser l’arriéré dans les conditions sollicitées, et sans garantie d’actes facilitant le paiement de cette dette, il apparaît que les critères requis pour accorder de tels délais ne sont pas remplis.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de délais de paiement, la situation actuelle ne remplissant pas les critères d’appréciation requis par l’article 1343-5 du Code civil.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS MN PISCINES AQDMB succombant sera condamnée aux entiers dépens.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SAS MN PISCINES AQDMB à payer à la SCI MINEMAL la somme de 1.800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 8 mars 2024 entre la SCI MINEMAL et la SAS MN PISCINES AQDMB au 23 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS MN PISCINES AQDMB et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours, en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 90 jours passée laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

CONDAMNONS la SAS MN PISCINES AQDMB à payer à la SCI MINEMAL une provision de 14.294,67 euros (quatorze mille deux cent quatre-vingt-quatorze euros soixante-sept centimes) à valoir sur le montant des loyers impayés au 22 juin 2025,

CONDAMNONS la SAS MN PISCINES AQDMB à payer à la SCI MINEMAL, une indemnité d’occupation d’un montant de 1.240 euros (mille deux cent quarante euros) par mois à compter du 23 juin 2025 jusqu’à la libération effective des locaux,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la restitution du dépôt de garantie,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner une compensation,

REJETONS la demande de la SAS MN PISCINES AQDMB tendant à des délais de paiement,

CONDAMNONS la SAS MN PISCINES AQDMB à payer à la SCI MINEMAL une somme de 1.800 euros (mille huit cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS MN PISCINES AQDMB aux dépens de l’instance,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT