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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 6]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00207 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFIA

JUGEMENT

DU : 19 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE HABITATSociété BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE-ILE-DE-FRANCE, société anonyme d’habitations à loyer modéré

DEFENDEUR(S) :

[X] [Z], [V] [G]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 19 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 19 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société LA SOCIETE BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE-EN-ILE-DE-FRANCE, société anonyme d’HLM, prise en la personne de son représentant légal,

inscrite au RCS de NANCY sous le n° 645 520 167 dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e BOCHET Céline

ET :

DEFENDEURS :

M. [X] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

Mme [V] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civil.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2022, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 328,45 euros, et 220,58 euros de provisions et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 663,79 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre recommandée du 2 août 2023, distribuée le 3 août 2023, la société BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles présents sur les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application en date du 31 juillet 1982,condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 216,24 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023,la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens y compris le commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 7 juin 2024.

À l’audience du 20 septembre 2024, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 414,76 euros arrêtée au 9 septembre 2024, loyer du mois d’août inclus.

Monsieur [X] [Z], seul comparant, ne conteste pas le principe de la dette et se dit prêt à la régler ce jour.

Madame [V] [G], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 8 octobre 2024, la société BATIGERE HABITAT a transmis un décompte actualisé au 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [V] [G] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société BATIGERE HABITAT le 2 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 juin 2022, du commandement de payer délivré le 11 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 9 septembre 2024 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [X] [Z] indique à l’audience qu’il est prêt à régler la somme de 3 500 euros ce jour, mais n’a transmis aucun élément justificatif dans le temps du délibéré et il ressort du décompte actualisé au 3 octobre 2024 qu’aucun versement n’a été effectué au profit du bailleur.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] à payer à la société LOGIREP la somme de 3 414,76 euros, au titre des sommes dues au 9 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 août 2023 sur la somme de 663,79 euros, de l’assignation du 7 juin 2024 sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 août 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 11 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 juin 2022 à compter du 12 octobre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 octobre 2023, Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] à son paiement à compter de 12 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société HLM BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juin 2022 entre la société BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 12 octobre 2023.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] à compter du 12 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 3 414,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2024 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 663,79 euros, de l’assignation du 7 juin 2024 sur le surplus.

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] à payer à la société BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle postérieurement au mois d’août 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la société HLM BATIGERE HABITAT.

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 août 2023.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG