N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 21 Octobre 2024

N° RG 24/00027 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEC6

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIER 3 F

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Mme [F] [W] DIVORCEE [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. Mansour OTHMANI

Greffier : M^me Rosette SURESH

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2024

DECISION :

Prononcée par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2024 par M. Mansour OTHMANI, Juge des contentieux de la protection, assisté de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquels ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e MENARD

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 février 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti à Madame [F] [W] un bail portant sur un logement sis à [Localité 4].

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 28 juillet 2023 , d’avoir à payer la somme de 2 466,65 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Par exploit du 24 mai 2024, le bailleur a fait assigner la locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Poissy afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— la condamner au paiement d’une provision de la somme de 2 828,46 € au titre des loyers échus au 31 mars 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges majorée de 50 %, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— la condamner à lui payer la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes.

Citée à l’Etude de l’huissier de justice, la locataire ne comparaît pas. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet du Val d’Oise en date du 27 mai 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 28 juillet 2023 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les deux mois suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 29 septembre 2023 , soit deux mois après le commandement de payer resté infructueux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement d’une provision de 2 828,46 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 mars 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social qu’elle est divorcée, qu’elle vit avec son enfant à charge, qu’elle a retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée , qu’elle perçoit un salaire de 1200 € augmenté d’une allocation APL de 382,57 €et que ses charges s’élèvent à plus de 1000€ par mois.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 36 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [F] [W] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Si Madame [F] [W] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2023, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, la demande de majoration n’étant pas fondée.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [F] [W] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 septembre 2023;

Condamnons Madame [F] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F, à titre provisionnel, la somme de 2 828,46 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mars 2024;

Accordons à Madame [F] [W] des délais de paiement pour se libérer de la dette des loyers et disons qu’elle devra s’en acquitter par 36 paiements mensuels successifs de 80 euros , le premier le 5 décembre 2024 , les suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la dernière mensualité,

Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

Disons qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [F] [W] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [F] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

Condamnons Madame [F] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Madame [F] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes.

Rappelons l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Poissy le 21 octobre 2024

LE GREFFIER LE JUGE

Rosette SURESH Mansour OTHMANI