MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 20/00486 – N° Portalis DBX4-W-B7E-O5BO

NAC: 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente

Madame DURIN, Juge

GREFFIER lors du prononcé : Madame RIQUOIR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 06 Février 2025, le jugement a été mis en délibéré au 29 avril 2025 puis prorogé à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame Durin

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES SENSORIELLES SITUEE [Adresse 4], représenté par son syndic, la société LAMY, RCS LYON 487530099, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 388

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, RCS [Localité 16] 542 110 291, ès qualité d’assureur la Sté COUFFIGNAL, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 259

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 001

Compagnie d’assurance MAAF ASSURANCES, RCS [Localité 17] 542 073 580, assureur de la société GARCIA et FILS., dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 66

S.C.I. Balma Vidailhan, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

S.A.S. Nexity Immobilier Résidentiel, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

S.A.S. Société Aquitaine du Batiment, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Marie-agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

S.A.R.L. COUFFIGNAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile GUILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 222

S.A.R.L. Garcia & Fils, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 86

Mutuelle GROUPAMA D’OC, dont le siège social est sis [Adresse 18]

représentée par Maître Corine CABALET de la SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 257

PARTIE INTERVENANTE

Société SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 54

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

La SCI BALMA VIDAILHAN, société support de programme de la société NEXITY, a fait procéder à la construction, sur un terrain situé [Adresse 3] à Balma (31130), d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments (A, B, C et D) comportant 88 logements et un commerce.

Pour garantir cette opération, une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la SA SMA.

L’ensemble immobilier baptisé "Résidence [15]" se trouve actuellement soumis au statut de la copropriété.

Plusieurs sociétés sont intervenues à l’acte de construire dont :

— La société RUGGIERI GESTION, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, en qualité de maître d’œuvre d’exécution,

— La SAS AQUITAINE DU BÂTIMENT (SAB), chargée du lot gros-œuvre, dont la responsabilité civile décennale était garantie au jour de l’ouverture du chantier par la compagnie GROUPAMA D’OC (police n°315595531) et au jour de la réclamation du syndicat des copropriétaires par la compagnie SMABTP,

— La Sarl COUFFIGNAL, chargée du lot couverture, assurée auprès de la SA ALLIANZ,

— La Sarl GARCIA & FILS, chargée du lot peinture, qui a successivement souscrit une police d’assurance auprès de la compagnie MAAF puis de la compagnie AXA FRANCE IARD.

Les travaux ont débuté le 25 juillet 2012 et le procès-verbal de réception a été établi le 8 janvier 2013, avec réserves levées en avril 2013.

Les parties communes ont été livrées le 18 mars 2013 avec réserves.

Courant juillet 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence s’est plaint de la présence de fissurations et de traces de coulures au niveau des façades et des cages d’escalier, ainsi que d’un écaillage des caillebotis métalliques en habillage des façades.

Plusieurs déclarations de sinistre ont, à ce titre, été régularisées auprès de l’assureur dommages-ouvrage, en vain.

Face à l’impossibilité de trouver une issue amiable, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sensorielles a, par exploit d’huissier délivré le 24 novembre 2016, sollicité une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la SCI BALMA VIDAILHAN, de la maîtrise d’œuvre et des constructeurs concernés par les désordres.

Le juge des référés du Tribunal de Grande Instance a fait droit à sa demande selon une ordonnance rendue le 16 février 2017 et a désigné en qualité d’expert, avec le mandat habituel, M. [K] [X].

Après extension de la mission de l’expert à d’autres désordres que ceux invoqués dans l’assignation et différents appels en cause, M. [X] a déposé son rapport le 14 avril 2018.

Par exploits d’huissier délivrés le 16 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné en lecture de rapport la SCI BALMA VIDAILHAN, la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, la SAS AQUITAINE DU BÂTIMENT, la Sarl COUFFIGNAL, la Sarl GARCIA & FILS et la compagnie GROUPAMA D’OC aux fins d’indemnisation.

Par acte du 28 avril 2021, la Sarl GARCIA & FILS a appelé en garantie ses assureurs successifs, la MAAF et la compagnie AXA FRANCE IARD.

La jonction des deux procédures a été prononcée par ordonnance du 9 juin 2021.

Par ordonnance du 17 mai 2023, le juge de la mise en état a :

— Débouté la compagnie AXA FRANCE IARD de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formulées à son encontre par la Sarl GARCIA & FILS ;

— Condamné la compagnie AXA FRANCE IARD à payer à la Sarl GARCIA & FILS la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toute autre demande au titre des frais irrépétibles ;

— Réservé les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation collégiale, du 6 février 2025 et mise en délibéré au 29 avril 2024, lequel délibéré a été prorogé au 13 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Sensorielles », demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1792 du code civil ainsi que L 124-3 et L 241-1 du code des assurances, de :

— Dire et juger recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires ;

— Condamner la société SAB à lui verser la somme de 15 845,98 € qui sera réactualisée en application de l’indice Insee BT01 entre le mois d’avril 2018 et le mois d’exécution du jugement à intervenir (désordres 2.2.1 et 2.2.4) ;

— Condamner in solidum les sociétés Balma Vidailhan, SAB, Groupama d’Oc et Nexity Immobilier Résidentiel à lui verser la somme de 23 619,20 € qui sera réactualisée en application de l’indice Insee BT01 entre le mois d’avril 2018 et le mois d’exécution du jugement à intervenir (désordre 2.2.2) ;

— Condamner in solidum les sociétés Balma Vidailhan, SAB, Nexity Immobilier Résidentiel et Groupama d’Oc à lui verser la somme de 5 612,00 € qui sera réactualisée en application de l’indice Insee BT01 entre le mois d’avril 2018 et le mois d’exécution du jugement à intervenir (désordre 2.2.5) ;

— Condamner in solidum les sociétés Couffignal et Nexity Immobilier Résidentiel à lui verser la somme de 33 102,96 € qui sera réactualisée en application de l’indice Insee BT01 entre le mois d’avril 2018 et le mois d’exécution du jugement à intervenir (désordre 2.2.3) ;

— Condamner in solidum les sociétés Nexity Immobilier Résidentiel et Garcia & fils, ainsi que les compagnies MAAF et Axa France à lui verser la somme de 202 972,00 € qui sera réactualisée en application de l’indice Insee BT01 entre le mois d’avril 2018 et le mois d’exécution du jugement à intervenir (désordre 2.2.6) ;

— Condamner in solidum les sociétés SAB et Nexity Immobilier Résidentiel à lui verser la somme de 25 000,00 € (désordre 2.2.7) ;

— Condamner les sociétés Balma Vidailhan, SAB, Groupama d’Oc, Nexity Immobilier Résidentiel, Garcia & fils, Couffignal, MAAF et Axa France à lui payer les intérêts au taux légal sur le montant des travaux de réparation qu’elles devront régler au titre des dommages qui leur sont imputables, tel qu’il aura été réactualisé, à compter du 16 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;

— Condamner les sociétés Balma Vidailhan, SAB, Groupama d’Oc, Nexity Immobilier Résidentiel, Garcia & fils, Couffignal, MAAF et Axa France à lui verser une somme complémentaire représentant 15 % du montant des travaux de réparation qu’elles devront régler au titre des dommages qui leur sont imputables ;

— Condamner in solidum les sociétés Balma Vidailhan, SAB, Groupama d’Oc, Nexity Immobilier Résidentiel, Couffignal, MAAF et Axa France à lui verser une somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

— Condamner in solidum les sociétés Balma Vidailhan, SAB, Groupama d’Oc, Nexity Immobilier Résidentiel, Garcia & fils, Couffignal, MAAF et Axa France aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Jérôme Francès-Lagarrigue.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, la Sci Balma Vidailhan et la Sas Nexity Immobilier Résidentiel demandent au tribunal, au visa des articles 1642-1,1648 et 1792 du code civil, de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à leur encontre ;

— En cas de condamnation de la SCI Balma Vidailhan et la société Nexity Immobilier Résidentiel, condamner :

o La société SAB et son assureur, Groupama d’Oc, tenus in solidum, à les relever et garantir indemne pour la reprise de toutes les fissures invoquées ;

o La société SAB et son assureur, Groupama d’Oc, tenus in solidum, à les relever et garantir indemne pour la reprise des appuis de fenêtres trop courts ;

o La société SAB, son assureur, Groupama d’Oc, ainsi que la société Couffignal et son assureur, la compagnie Allianz Iard, tenus in solidum, à les relever et garantir indemne pour la reprise des débords de couvertine insuffisants,

o La société Garcia, ainsi que ses assureurs la compagnie AXA France Iard et la Maaf, tenus in solidum, à les relever et garantir indemne pour la reprise des caillebotis ;

o La société SAB, son assureur, Groupama d’Oc, la société Couffignal, la compagnie Allianz Iard, la société Garcia, la compagnie AXA France Iard et la Maaf tenus in solidum, à les relever et garantir indemne pour l’indemnisation des frais de maîtrise d’œuvre, des frais irrépétibles et des dépens engagés par le syndicat requérant ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sensorielles du bénéfice de l’exécution provisoire ;

— Condamner tout succombant au paiement des dépens dont distraction à la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, la Sarl Garcia & Fils demande au tribunal, au visa des articles 1792 et 1231-1 du code civil, de :

A titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la MAAF à la garantir de toutes condamnations prononcées sur le fondement décennal ;

— Condamner la SA AXA à la garantir de toutes condamnations prononcées au titre des responsabilités connexes consécutives à un dommage matériel intermédiaire affectant un ouvrage soumis à l’assurance obligatoire ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner la SA AXA à lui régler à titre de dommages et intérêts le préjudice subi à concurrence du montant des travaux de reprise mis à sa charge outre les frais de procédure et d’expertise judiciaire ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Nexity Immobilier Résidentiel à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— Subsidiairement : ramener le coût des travaux de reprise à de plus justes proportions ;

— Débouter toute autre partie de ses demandes à son encontre ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selas ATCM ;

— Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire à intervenir en ce qu’elle entraînerait des conséquences financières manifestement excessives à son égard.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la SA AXA, ès-qualités d’assureur de la société Garcia & Fils, demande au tribunal, au visa des articles L112-6 et L241-1 du code des assurances, de :

— A titre principal : Débouter la société Garcia & Fils ou toute autre partie de leurs demandes à son encontre ;

— A titre subsidiaire : condamner la société Nexity Immobilier Résidentiel à la relever et garantir de l’intégralité de toute condamnation prononcée à son encontre ;

En toute hypothèse :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du préjudice matériel pour le désordre relatif à l’écaillement de la peinture ;

— Réduire à de plus justes proportions les frais de maîtrise d’œuvre ;

— L’autoriser à opposer à toute partie, et donc au demandeur, sa franchise stipulée en matière de garantie facultative à hauteur de 1 250 euros à revaloriser ;

— L’autoriser à opposer à son assuré sa franchise stipulée en matière de garantie obligatoire à hauteur de 1 250 euros à revaloriser.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la SA MAAF, ès-qualités d’assureur de la société Garcia & Fils, demande au tribunal, au visa des 1792 et suivants du code civil et des articles L112-6, A 243-1 Annexe 1 et L241-1 du code des assurances, de :

A titre principal,

— Débouter le [Adresse 20] et toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre de la compagnie MAAF ASSURANCES ;

— En conséquence, la mettre hors de cause ;

— Condamner la société GARCIA ET FILS ou tout autre succombant à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

A titre subsidiaire,

— Limiter l’indemnisation du Syndicat des copropriétaires à la somme de 123 900€ TTC au titre des travaux de reprise des caillebottis ;

— Condamner la SAS NEXITY MIDI PYRENEES à relever et garantir la compagnie MAAF ASSURANCES dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 90% du montant de l’intégralité des condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

— Limiter toute condamnation au titre des frais de maîtrise d’œuvre, des honoraires du coordonnateur SPS et du syndic à 10% du montant des travaux de reprise ;

— Condamner in solidum, la société NEXITY MIDI PYRENEES, la société AQUITAINE DU BATIMENT (SAB) et ses assureurs successifs GROUPAMA D’OC et la SMABTP, la société COUFFIGNAL COUVREUR et son assureur ALLIANZ à relever et garantir la MAAF de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des frais de maîtrise d’œuvre, des honoraires du coordonnateur SPS et du syndic ;

— Autoriser la compagnie MAAF ASSURANCES à opposer sa franchise contractuelle à la société GARCIA ET FILS à hauteur de 10% du montant des dommages avec un minimum de 1307 € et un maximum de 3493 € au titre de la garantie décennale obligatoire ;

— Condamner in solidum, la société NEXITY MIDI PYRENEES, la société AQUITAINE DU BATIMENT (SAB) et ses assureurs successifs GROUPAMA D’OC et la SMABTP, la société COUFFIGNAL COUVREUR et son assureur ALLIANZ à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, la Sarl Couffignal demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— Donner acte qu’elle s’en remet à la sagesse du tribunal pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à sa condamnation au coût des travaux de reprise des couvertines ;

— Dire, dans les rapports entre les coobligés, que le partage des responsabilités entre la Sarl Couffignal et Nexity Immobilier Résidentiel sera de moitié pour chacune s’agissant des reprises des couvertines ;

— Condamner la société Nexity Immobilier Résidentiel à la relever et garantir de toute condamnation au titre des reprises des couvertines au-delà de 50% ;

— Rejeter l’application des intérêts légaux sur le montant des travaux de réparation à compter du 16 décembre 2019 ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence des " [19] " au titre de ses honoraires spéciaux ;

— Limiter au maximum à 12% du coût des travaux, le coût d’intervention d’une maîtrise d’œuvre d’exécution et d’un coordonnateur SPS ;

— Dire, s’agissant des coûts des interventions du Maître d’œuvre, du coordinateur SPS et des dépens, que la part lui incombant sera limitée à 5,41% et condamner les autres intervenants à l’opération, à savoir, les sociétés Nexity Immobilier Résidentiel, SAB, Groupama D’oc, Garcia & Fils, Maaf Assurances, Smabtp, à la relever et garantir de toute condamnation au-delà de ce pourcentage ;

— Débouter la société Maaf Assurances de ses demandes formulées à son encontre ;

— Condamner la société Allianz Iard à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— Dire que chaque partie gardera à sa charge sa contribution à l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, la Sa Allianz, ès-qualités d’assureur décennal de la Sarl Couffignal, demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— Débouter les sociétés Nexity Immobilier Résidentiel, Balma Vidailhan ainsi que son assurée, la société Couffignal et toute autre partie formant des demandes à son encontre, de leurs demandes sur le fondement de la garantie décennale ;

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement les sociétés Nexity Immobilier Résidentiel, SAB, Groupama, SMABTP, Garcia & Fils, Axa et Maaf Assurances à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;

En toute hypothèse,

— Condamner solidairement les sociétés Nexity Immobilier Résidentiel et Balma Vidailhan ou toute partie succombante à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 août 2024, la SAS SAB demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1792 du code civil, de :

A titre principal,

— Limiter l’obligation de la société SAB aux seules fissures présentant une nature décennale, sous la garantie de son assureur, la compagnie GROUPAMA D’OC ;

— Condamner la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à relever et garantir la société SAB à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à son encontre pour ce désordre ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENSORIELLES, la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, et toutes autres parties, du surplus de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— Limiter l’obligation de la société SAB à 10 % pour le désordre relatif aux appuis de fenêtres ;

— Limiter l’obligation de la société SAB à 10 % du montant des frais de maîtrise d’œuvre imputable aux travaux de reprise la concernant (10 % de 4.544,69 € TTC), sous la garantie de son assureur, la SMABTP ;

— Condamner la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à relever et garantir la société SAB à hauteur de 90 % des condamnations prononcées à son encontre pour ce désordre ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENSORIELLES, la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, et toutes autres parties, du surplus de leurs demandes ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum la compagnie GROUPAMA D’OC et la SMABTP à garantir la société SAB de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— Statuer ce que de droit quant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nicolas DALMAYRAC, avocat, lequel sera en droit de les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 janvier 2021, la SA GROUPAMA, ès-qualités d’assureur de la SAS SAB, demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil ainsi que des articles L242-1 et suivants du code des assurances, de :

A titre principal,

— Juger que la responsabilité de la SAB n’est susceptible d’être recherchée qu’au titre des fissurations en façades et des coulures ;

— Juger que seules les fissures en façades au niveau des appartements C04, C18 et D02 ainsi qu’au niveau du bâtiment commercial revêtent un caractère de gravité décennale ;

— Juger que les autres fissures et les coulures en façades n’ont qu’un caractère esthétique sans caractère de gravité ;

— Limiter la garantie de la compagnie GROUPAMA qu’au titre des travaux de reprise des façades au niveau des appartements C04, C18 et D 02 et bâtiment commercial soit à hauteur de la somme de 7 535 € HT ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENSORIELLES ainsi que toute autre partie du surplus de leurs demandes comme injustifiées ;

— Limiter, également, la garantie de la compagnie GROUPAMA au titre des frais de maîtrise d’œuvre et SPS à hauteur de la somme de 4 544, 69 € HT ;

— Juger que GROUPAMA sera en droit d’opposer ses franchises contractuelles à son assurée ;

A titre subsidiaire,

— Juger qu’au titre des coulures en façade, les responsabilités des sociétés NEXITY et COUFFIGNAL sont également engagées, NEXITY devant supporter une part de responsabilité qui ne saurait être inférieure à 80% compte tenu de ses manquements en tant que maître d’œuvre d’exécution ;

— Condamner NEXITY et COUFFIGNAL à la relever et garantir indemne des condamnations pouvant être prononcées à son encontre sur ce poste de préjudice au-delà de 10% de responsabilité ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires et les autres parties dont notamment NEXITY du surplus de leurs demandes ;

En tout état de cause,

— Limiter sa participation et celle de son assurée, la société SAB, au titre des frais irrépétibles et des dépens au prorata de leur participation au sinistre ;

— Condamner tout succombant au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la SMABTP, ès-qualités d’assureur de la SAS SAB, demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1792 du code civil, de :

— Déclarer recevable en son principe l’intervention volontaire aux débats de la SMABTP, en sa qualité d’assureur de la SAS SAB,

Sur la garantie de la SMABTP,

Sur les fissures de nature décennale

— Rejeter toute demande de garantie à l’encontre de la SMABTP au titre des fissures de nature décennale dans la mesure où la compagnie concluante n’était pas l’assureur « responsabilité décennale » de la société SAB lors de la DOC ;

Sur les fissures au niveau des rampes d’accès au sous-sol des bâtiments A/B/D, sur la fissure sur la cour intérieure du bâtiment B, sur les fissures en façade arrière sur espace central du bâtiment commerces

— Statuer ce que de droit sur la responsabilité de la société SAB ;

— Limiter la condamnation de la SMABTP à la somme de 15 845,98 € au titre du coût des travaux de reprise ;

— Limiter le montant des frais annexes aux réparations aux seuls honoraires du maître d’œuvre chargé de la conception et de la surveillance de l’exécution des travaux de reprise pour un montant correspondant à 10% du coût des réparations.

— Rejeter le surplus des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SENSORIELLES

Sur les appuis trop courts,

— A titre principal, eu égard au caractère apparent des désordres et à l’absence de réserves lors de la réception, rejeter toute demande de garantie de la SMABTP en raison de l’absence de responsabilité de la société SAB.

— A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que ces désordres n’étaient pas apparents lors de la réception, statuer ce que de droit sur la responsabilité de la société SAB et sur la garantie de la SMABTP.

« Sur les nouvelles fissures »,

— Rejeter toute demande de condamnation de la société SAB et de la SMABTP en l’absence de caractère décennal de ces fissures et en l’absence de faute du constructeur à l’origine de ces désordres. Sur la somme complémentaire représentant 15% du montant des travaux de réparation que la société SAB devra régler au titre des dommages qui lui sont imputables ;

— Rejeter toute demande de condamnation de la société SAB et de la SMABTP au titre de ce poste de préjudice comme n’étant pas justifié.

Sur le préjudice immatériel du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SENSORIELLES

— Rejeter toute demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice immatériel.

Sur l’action récursoire à la disposition de la SMABTP, en cas de reconnaissance de la garantie de la compagnie concluante,

— Condamner la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL MIDI PYRENEES à relever et garantir intégralement la SMABTP pour toute condamnation en principal, intérêts, accessoires et frais prononcée à son encontre.

Sur les franchises contractuelles,

— Dire et juger que la SMABTP est bien fondée à opposer à toute partie sa franchise contractuelle au titre du préjudice matériel du maître de l’ouvrage puisque les désordres susceptibles d’être garantis ne sont pas de nature décennale.

— Dire et juger que la compagnie concluante est bien fondée à opposer la franchise contractuelle à toute partie au titre du préjudice immatériel du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SENSORIELLES ;

En tout état de cause,

— Condamner toute partie succombante à payer à la SMABTP la somme de 2 000 € en vertu de l’article 700 du CPC.

— Condamner la ou les mêmes parties aux entiers dépens de l’instance dont distraction de droit au profit de la SCP CARCY GILLET, Avocats constitués, en application de l’article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la procédure

1.1. Sur la fin de non recevoir tirée de la forclusion de l’action biennale soulevée par la société GARCIA & FILS

La société GARCIA & FILS fait valoir que l’action du syndicat à son égard est forclose car la garantie de la peinture décorative est de deux ans.

La société GARCIA & FILS ne détaille pas les moyens de droit soutenant sa fin de non-recevoir. Le tribunal comprend cependant qu’elle fait référence à la garantie biennale de bon fonctionnement.

De manière générale, la peinture à but esthétique n’est pas couverte par la garantie biennale.

En l’espèce, il est question de l’écaillement de la peinture présente sur les caillebotis en façade, laquelle n’assure aucune fonction technique mais seulement esthétique (voir infra 6.2).

Par conséquent, ce désordre ne relève pas de la garantie de bon fonctionnement.

Dès lors, la fin de non-recevoir soulevée par la société GARCIA & FILS tirée de la forclusion sera rejetée.

1.2. Sur la demande de mise hors de cause de la MAAF

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Dès lors que des prétentions sont formulées à l’encontre de la MAAF par le syndicat des copropriétaires et par son assurée la société GARCIA & FILS, il n’y a pas lieu de la mettre hors de cause.

Sa demande de mise hors de cause sera donc rejetée.

II. Sur les désordres 2.2.1 et 2.2.4 (fissures)

2.1. Sur le rapport d’expertise judiciaire

Le désordre constaté par M. [X] consiste en la présence de diverses fissures verticales et horizontales affectant les deux rampes d’accès aux sous-sols de la résidence des bâtiments [11]/D, d’une fissure, à ce jour non infiltrante, en façade du bâtiment B, ainsi que d’une fissure à l’arrière de la façade du commerce. (p.40-41 du rapport d’expertise)

Concernant la cause du désordre, l’expert conclut que les fissures « sont les fruits d’erreurs ponctuelles d’exécution de l’entreprise de gros-œuvre, la société SAB, et de mouvements structurels et notamment de prises de flèches de certaines poutres. » (p.41) Il indique que « l’entreprise de gros-œuvre de la société SAB n’a pas entièrement respecté les règles de l’art et textes normatifs de référence, par ailleurs cette entreprise n’a pas approché les conséquences que pouvaient induire la prise de flèche de certaines poutres sur les ouvrages » remplissage « en maçonnerie de briques collées se trouvant au-dessus. » (p.43)

S’agissant de la gravité du désordre, l’expert signale que ces fissures affectent seulement l’esthétique des bâtiments. (p.41)

2.2. Sur la nature du désordre

Les parties ne contestent pas la matérialité des désordres.

Il est encore constant que le désordre n’était pas apparent à la réception (p.43 du rapport d’expertise), qu’il n’a pas été réservé et qu’il est apparu dans le délai d’épreuve décennal.

Au regard de l’absence d’impropriété de l’ouvrage à sa destination ni d’atteinte à la solidité de l’immeuble, ce désordre n’est pas de nature décennale mais relève de la responsabilité contractuelle.

2.3. Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires poursuit la condamnation de la société SAB.

Lorsque que la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil n’est pas applicable, le maître de l’ouvrage dispose d’une action en responsabilité contractuelle de droit commun contre les constructeurs, à condition après réception de démontrer leurs fautes respectives, conformément à l’article 1147 [1231-1] du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En l’espèce, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer la faute de la société SAB.

Toutefois, d’une part, celui-ci n’apporte aucune précision sur les erreurs commises par l’entreprise.

D’autre part, s’il vise les conclusions expertales, le rapport d’expertise ne précise pas davantage lesdites erreurs. En effet, si l’expert a considéré que ces fissures résultaient d’erreurs ponctuelles d’exécution de l’entreprise de gros-œuvre, il ne vise aucun texte normatif de référence et ne précise pas la nature desdites erreurs, de telle sorte que le tribunal ne dispose pas d’éléments lui permettant d’apprécier avec précision et clarté quelles seraient les fautes d’exécution commises par cette dernière, qui conteste toute faute de sa part et attribue la cause de ces fissures au mode constructif choisi. Par ailleurs, la seconde cause retenue par l’expert judiciaire, à savoir « les mouvements structurels et notamment de prises de flèches de certaines poutres », ne peut pas plus étayer quel(s) manquement(s) l’entreprise aurait commis.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires, qui échoue à démontrer une faute de nature à engager la responsabilité de la société SAB, sera débouté de ses demandes au titre des désordres 2.2.1 et 2.2.4 (fissures).

III. Sur le désordre 2.2.2 (appuis de fenêtre trop courts)

3.1. Sur le rapport de l’expert judiciaire

Le désordre constaté par M. [X] consiste en la présence de coulures sur la façade sur rue et aux développements de micro-organismes. (p.41)

Concernant la cause de ce désordre, l’expert relève qu’il est du aux appuis de fenêtres trop courts et ne présentant pas de goutte d’eau en nez d’appui, fenêtres situées au-dessus de l’entrée sur l’ensemble des trois niveaux, ce qui représente 54 points d’appuis. (p.41)

S’agissant de la gravité du désordre, l’expert signale que ces coulures affectent seulement l’esthétique des bâtiments. (p.41)

3.2. Sur la nature du désordre

Les parties ne contestent pas la matérialité des désordres.

En revanche, la société SAB conteste le caractère non apparent du désordre et souligne que celui-ci n’a pourtant pas été réservé lors des opérations de réception.

L’expert précise que l’absence de goutte d’eau sur les appuis des fenêtres était existante à la date de réception mais que seul un professionnel comme le maître d’œuvre d’exécution ou les entreprises concernées, pouvait l’appréhender.

L’apparence d’un désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage, dont l’éventuelle compétence doit être recherchée et en fonction de son ampleur au jour de la réception.

Or il est constant que la SCI BALMA VIDHAILAN, promoteur immobilier, est un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction. Par conséquent, ce désordre sera considéré comme n’étant pas apparent ; étant précisé de surcroît que l’ampleur de ses conséquences n’était pas connue au jour de la réception.

Au regard de l’absence d’impropriété de l’ouvrage à sa destination ni d’atteinte à la solidité de l’immeuble, ce désordre n’est pas de nature décennale mais relève de la responsabilité contractuelle. En effet, le seul développement de micro-moisissures sur une façade extérieure, exposée aux intempéries, n’entraîne pas une impropriété de l’ouvrage à sa destination.

3.3. Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires poursuit la condamnation in solidum de la société SAB et de son assureur Groupama, ainsi que de la société Nexity Immobilier Résidentiel et de la SCI BALMA VIDAILHAN.

3.3.1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI BALMA VIDAILHAN

Il est constant qu’en matière de VEFA, les relations entre le promoteur-vendeur et l’acquéreur concernant l’achèvement de l’ouvrage sont régies de façon exclusive non par la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6, mais par la garantie d’achèvement spécifique de l’article 1642-1 de ce code, qui prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’absence d’action spontanée du promoteur pour lever les réserves émises par l’acquéreur lors de la prise de possession du bien, ce dernier bénéficie du droit d’action ouvert par l’article 1648 al. 2 du même code qui dispose que l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

La jurisprudence a précisé que cette action concerne les vices apparents même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.

Il s’agit par ailleurs d’une action exclusive et l’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d’immeuble à construire qui ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant de ces dispositions d’ordre public (Cass. Civ. 3ème, 03 juin 2015, N°14-15796 et N°14-14706).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SCI BALMA VIDAILHAN au titre du désordre n°2.2.2. Or celui-ci n’était pas apparent de sorte que la garantie d’achèvement spécifique visée par la défenderesse n’est pas applicable.

Par conséquent, la SCI BALMA VIDAILHAN ne peut valablement opposer au syndicat des copropriétaires la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de son action.

3.3.2. Sur les responsabilités des constructeurs

Dès lors que la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil n’est pas applicable, le maître de l’ouvrage dispose d’une action en responsabilité contractuelle de droit commun contre les constructeurs, à condition de démontrer leurs fautes respectives, conformément à l’article 1147 [1231-1] du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En l’espèce, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer la faute de ces différents acteurs.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, non contesté sur ce point, que la société SAB n’a pas tenu compte des plans du BET structure ni du DTU 36.5 pour la réalisation des appuis de fenêtre et que les ouvrages réalisés ne respectent donc ni les règles de l’art et ni les textes normatifs de référence. (p.42 et 44) Contrairement à ce qu’indique la société SAB, ces manquements sont fautifs et engagent sa responsabilité contractuelle à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il ressort également du rapport d’expertise judiciaire, non contesté sur ce point, que la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, maître d’œuvre d’exécution ayant également établi le descriptif des travaux CCTP, a omis de prévoir pour tous les appuis de fenêtre et portes fenêtres les couvertines d’habillage formant goutte d’eau, comme cela ressort des plans et coupes de détail diffusés par l’architecte de conception. (p.43) Cette omission constitue une faute qui engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne prouve ni même allègue la moindre faute commise par la SCI BALMA VIDAILHAN de sorte que la demande à son encontre sera rejetée.

3.4. Sur les garanties des assureurs

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, la garantie de la société GROUPAMA, acquise pour les désordres de nature décennale, n’est pas mobilisable au cas d’espèce. La demande du syndicat des copropriétaires sur ce point sera donc rejetée.

***

Ainsi doivent réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires au titre du désordre relatif aux appuis de fenêtre trop courts :

— La société SAB ;

— La société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL.

3.5. Sur la réparation du préjudice matériel

L’expert conçoit la solution réparatoire suivante :

— Mise en place d’échafaudages avec filets de protection ;

— Mise en place de protections pour préserver les menuiseries, existants ou ouvrages non-concernés ;

— Mise en place de bavettes reprenant la largeur des appuis de fenêtre (nombre d’appuis concernés : 54 unités), bavettes de développé adapté présentant notamment un relevé sous la pièce d’appui de la menuiserie et un débord suffisant formant goutte d’eau, mais aussi des parties latérales en débord comprenant pliage pour obtenir des formes arrondies, y compris toutes sujétions de mise en œuvre, de joints d’étanchéité et autres ;

— Nettoyage des coulures en façade ;

— Retrait des échafaudages et protections diverses ;

— Nettoyage de fin de chantier.

L’expert propose de retenir le devis de la SASU MIDI ETANCHEITE en date du 13 mars 2018 d’un montant de 8 010,20 euros TTC pour la mise en place de bavettes sur les appuis de fenêtres des quatre bâtiments. Il indique qu’aucun devis ne lui a été transmis concernant le nettoyage des coulures en façade.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat le devis de la société ACCES PRO d’un montant de 15 609 euros TTC pour le nettoyage des façades, non contesté par les autres parties.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la société SAB et la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 23 619,20 euros au titre du désordre relatif aux appuis des fenêtres trop courts.

Il sera précisé que :

— La somme de 8 010,20 euros TTC pour la mise en place de bavettes sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 avril 2018 jusqu’à la date du jugement ;

— [Localité 12] de 15 609 euros TTC pour le nettoyage des façades sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 9 août 2018 jusqu’à la date du jugement.

3.6. Sur les recours

En considération de ce qui précède, sont ici examinés :

— Le recours de la société SAB contre son propre assureur, la SMABTP, et contre la société NEXITY à hauteur de 90% des condamnations prononcées à son encontre pour ce désordre ;

— Le recours de la SMABTP contre la société NEXITY ;

— Le recours de la société NEXITY contre la société SAB et son assureur, la société GROUPAMA.

En premier lieu, il y a lieu de rejeter le recours de la société NEXITY contre la société GROUPAMA, ès-qualités d’assureur décennal de la société SAB, dont la responsabilité décennale n’est pas engagée.

En second lieu, il y a lieu de constater que la SMABTP reconnaît relever et garantir son assurée au titre de ce désordre.

Demeurent donc à envisager, s’agissant des rapports entre les constructeurs coobligés, le degré de responsabilités de la société SAB et de la société NEXITY. Il résulte des pièces du dossier et notamment du rapport d’expertise que la société NEXITY a commis une faute largement prépondérante dans la réalisation de ce désordre, en omettant les couvertines d’habillage pourtant prévues par l’architecte de conception. Or, en leur présence, le désordre aurait pu être évité en grande partie. Les responsabilités seront donc fixées comme suit :

— La société NEXITY : 75%

— La société SAB, assurée auprès de la SMABTP : 25%

Proportions dans lesquelles il sera fait droit aux recours.

IV. Sur le désordre 2.2.3 (débord de couvertine insuffisant)

4.1. Sur le rapport de l’expert judiciaire

Le désordre constaté par M. [X] consiste en des coulures sur les façades.

Concernant la cause de ce désordre, l’expert relève qu’il est dû aux débords insuffisants sur toutes les coiffes ou couvertines d’acrotère. L’expert indique ainsi qu’il n’y a pas de réelle goutte d’eau ou larmier, ce qui entraîne des coulures sur les façades. (p.41)

S’agissant de la gravité du désordre, l’expert signale que ces coulures affectent seulement l’esthétique des bâtiments. (p.41)

4.2. Sur la nature du désordre

Les parties ne contestent pas la matérialité des désordres.

Il est encore constant que le désordre n’était pas apparent à la réception (p.43 du rapport d’expertise), qu’il n’a pas été réservé et qu’il est apparu dans le délai d’épreuve décennal.

Au regard de l’absence d’impropriété de l’ouvrage à sa destination ni d’atteinte à la solidité de l’immeuble, ce désordre n’est pas de nature décennale mais relève de la responsabilité contractuelle.

4.3. Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires poursuit la condamnation in solidum de la société Couffignal et de la société Nexity Immobilier Résidentiel.

Dès lors que la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil n’est pas applicable, le maître de l’ouvrage dispose d’une action en responsabilité contractuelle de droit commun contre les constructeurs, à condition de démontrer leurs fautes respectives, conformément à l’article 1147 [1231-1] du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En l’espèce, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer la faute de ces différents acteurs.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, non contesté sur ce point, que la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, maître d’œuvre d’exécution a manqué d’une part à son obligation d’exécution (comme vu supra 2.3) et d’autre part à son obligation de direction. En tant que maître d’œuvre d’exécution, la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIAL a une obligation dans le suivi et la surveillance des travaux. Or il s’agit en l’espèce de défauts d’exécution généralisés. De fait, le maître d’œuvre d’exécution a donc nécessairement manqué à cette obligation de suivi et de surveillance. Ce manquement constitue une faute qui engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il ressort également du rapport d’expertise judiciaire, non contesté sur ce point, que la société COUFFIGNAL n’a pas respecté certaines règles de l’art et textes normatifs de référence, et notamment le DTU 40.41 (NF P34-211-1) nommé « travaux de bâtiment – couvertures par éléments métalliques en feuilles et longues feuilles en zinc », laquelle entreprise reconnaît par ailleurs sa responsabilité. La réalisation non correcte des couvertines d’acrotère par la société COUFFIGNAL engagent donc sa responsabilité contractuelle à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

***

Ainsi doivent réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires au titre du désordre relatif aux débords de couvertine insuffisants :

— La société COUFFIGNAL ;

— La société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL

4.4. Sur la réparation du préjudice matériel

L’expert conçoit la solution réparatoire suivante :

— Dépose et remplacement des coiffes / couvertines d’acrotère en tête des murs de façade ;

— Nettoyage des coulures en façade.

L’expert propose de retenir le devis de la SARL COUFFIGNAL en date du 14 septembre 2017 d’un montant de 33 102,96 euros TTC pour la reprise des couvertines, ce qui n’est pas contesté par les autres parties.

Il est précisé que ce devis n’intègre pas le nettoyage des façades, préjudice déjà indemnisé à hauteur de 15 609 euros TTC. (voir supra 3.5)

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la société COUFFIGNAL et la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33 102,96 euros TTC au titre du désordre relatif aux débords de couvertine insuffisants, laquelle somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 avril 2018 jusqu’à la date du jugement.

4.5. Sur les recours

En considération de ce qui précède, sont ici examinés :

— Le recours de la société COUFFIGNAL contre son propre assureur et contre la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL ;

— Le recours de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL contre la société SAB et son assureur, la société GROUPAMA et contre la société COUFFIGNAL et son assureur, la société ALLIANZ

4.5.1. Sur le recours de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à l’encontre de la société SAB et de son assureur

En premier lieu, il y a lieu de rejeter le recours de la société NEXITY contre les sociétés SAB et GROUPAMA, ès-qualités d’assureur décennal de la société SAB, au regard des responsabilités retenues dans le cadre du présent désordre, aucune faute n’ayant été relevée à l’encontre de la société SAB.

4.5.2. Sur le recours de la société COUFFIGNAL contre son assureur

En second lieu, il convient de vérifier si la société COUFFIGNAL avait souscrit une garantie au titre des désordres intermédiaires, la garantie décennale n’étant pas mobilisable en l’espèce au regard de la nature du désordre.

Il ressort des pièces versées au débat, et notamment du contrat souscrit par la société COUFFIGNAL chez ALLIANZ que celle-ci n’était assurée qu’au titre de la garantie décennale. (Pièce n°3 COUFFIGNAL)

La société COUFFIGNAL n’établit donc pas qu’elle était bien assurée au titre des désordres intermédiaires, de sorte que sa demande d’être relevée et garantie par la SA ALLIANZ ne peut être que rejetée.

4.5.3. Sur les recours entre co-obligés

Demeurent donc à envisager, s’agissant des rapports entre coobligées, le degré de responsabilités de la société COUFFIGNAL et de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL. Il résulte des pièces du dossier et notamment du rapport d’expertise que la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL a commis une faute largement prépondérante dans la réalisation de ce désordre, en omettant les couvertines d’habillage pourtant prévues par l’architecte de conception. Les responsabilités seront donc fixées comme suit :

— La société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL : 75%

— La société COUFFIGNAL : 25%

Proportions dans lesquelles il sera fait droit aux recours.

La demande de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à l’encontre de la SA ALLIANZ, ès-qualités d’assureur de la société COUFFIGNAL, sera rejetée, les garanties de cette dernière n’étant pas mobilisables au cas d’espèce.

V. Sur le désordre 2.2.5 (fissures de nature décennale)

5.1. Sur le rapport de l’expert judiciaire

Le désordre constaté par M. [X] consiste en la présence de trois phénomènes de fissuration :

— La première en façade du bâtiment C au niveau du logement 04 ;

— La deuxième en façade du bâtiment C au niveau de l’appartement C18 ;

— La troisième en façade du bâtiment D au niveau de l’appartement D 02 (p.40-41 du rapport d’expertise)

Concernant la cause du désordre, l’expert ne distingue pas les causes des fissures et conclut comme vu supra 1.1 que les fissures « sont les fruits d’erreurs ponctuelles d’exécution de l’entreprise de gros-œuvre, la société SAB, et de mouvements structurels et notamment de prises de flèches de certaines poutres. » (p.41)

S’agissant de la gravité du désordre, l’expert signale qu’elles affectent la solidité de l’ouvrage. Il insiste en indiquant que « ces points doivent faire l’objet d’une attention particulière et obligatoirement de travaux de reprise ». (p.41)

5.2. Sur la nature du désordre

Les parties ne contestent pas la matérialité des désordres.

Il est encore constant que le désordre n’était pas apparent à la réception (p.43 du rapport d’expertise), qu’il n’a pas été réservé et qu’il est apparu dans le délai d’épreuve décennal.

En considération du risque que ces fissures font peser sur la solidité de l’immeuble, ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination, ce qu’aucune partie ne conteste.

En conséquence, le désordre présente une nature décennale.

5.3. Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires poursuit la condamnation de la société SAB, de son assureur la SA GROUPAMA de la SCI BALMA VIDAILHAN et de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL.

5.3.1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI BALMA VIDAILHAN

Il est constant qu’en matière de VEFA, les relations entre le promoteur-vendeur et l’acquéreur concernant l’achèvement de l’ouvrage sont régies de façon exclusive non par la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6, mais par la garantie d’achèvement spécifique de l’article 1642-1 de ce code, qui prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’absence d’action spontanée du promoteur pour lever les réserves émises par l’acquéreur lors de la prise de possession du bien, ce dernier bénéficie du droit d’action ouvert par l’article 1648 al. 2 du même code qui dispose que l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

La jurisprudence a précisé que cette action concerne les vices apparents même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.

Il s’agit par ailleurs d’une action exclusive et l’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d’immeuble à construire qui ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant de ces dispositions d’ordre public (Cass. Civ. 3ème, 03 juin 2015, N°14-15796 et N°14-14706).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SCI BALMA VIDAILHAN au titre du désordre n°2.2.5. Ce dernier désordre relève de la garantie décennale et n’est donc pas couvert par la garantie d’achèvement spécifique visée par la défenderesse (voir infra 5.2).

Par conséquent, la SCI BALMA VIDAILHAN ne peut valablement opposer au syndicat des copropriétaires la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de son action.

5.3.2. Sur la responsabilité des constructeurs

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (…).

Sont présumés responsables tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Dès lors, il convient d’apporter la preuve que les intervenants à l’acte de construire ont la qualité de constructeur et d’établir que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, la société SAB, qui se trouvait titulaire du lot « gros-œuvre » lequel comprenait :

— Les fondations par semelles isolées et semelles filantes selon informations données ;

— Les murs porteurs en voiles béton et maçonneries de briques collées ;

— Les poteaux et poutres en béton armé ;

— Le plancher du type dalle béton armé pour l’ensemble des niveaux ;

— Les façades revêtues d’un enduit hydraulique teinté dans la masse ou d’une peinture,

doit sa garantie décennale, la cause des dommages relevant de sa sphère d’intervention.

La SCI BALMA VIDAILHAN, maître d’ouvrage de l’opération, et la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, maître d’œuvre d’exécution de l’opération immobilière, voient également leur garantie décennale mobilisée et seront donc condamnées à réparer le dommage en totalité.

5.4. Sur la garantie des assureurs

La SA GROUPAMA ne conteste pas devoir relever et assurer son assurée au titre de sa garantie décennale.

***

Ainsi doivent réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires au titre du désordre relatif aux fissures de nature décennale :

— La société SAB et son assureur, la société GROUPAMA ;

— La société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL ;

— La SCI BALMA VIDAILHAN.

5.5. Sur la réparation du préjudice matériel

L’expert conçoit la solution réparatoire suivante :

— Vérification structure ;

— Traitements fissures en façade ;

— Reprise des enduits de façade.

L’expert propose de retenir le devis de la SARL PLETT PEINTURE en date du 15 mars 2018 d’un montant de 8 288,50 TTC pour le traitement des fissures en maçonnerie et la reprise des façades, ce qui n’est pas contesté par les autres parties. (p.49)

Toutefois le syndicat des copropriétaires ne sollicite dans ses dernières écritures que la somme de 5 612 euros TTC au titre de ce désordre.

Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, il sera donc accordé la somme demandée.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la société SAB et son assureur, la société GROUPAMA, la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL et la SCI BALMA VIDAILHAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 612 euros TTC au titre du désordre relatif aux fissures de nature décennale, laquelle somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 avril 2018 jusqu’à la date du jugement.

5.6. Sur les recours

En considération de ce qui précède, sont ici examinés :

— Le recours de la société SAB contre la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à hauteur de 80% ;

— Le recours de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL et de la SCI BALMA VIDAILHAN contre la société SAB et son assureur.

S’agissant des rapports entre coobligées, il appartient à ces dernières de démontrer les fautes commises par chacune d’elle.

Les sociétés NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL et BALMA VIDAILHAN s’appuient uniquement sur les conclusions expertales pour démontrer la faute de la société SAB, qui la conteste. Or ces dernières ont été reconnues insuffisantes pour ce faire (voir supra 2.3.). En conséquence, elles échouent à rapporter la preuve d’une telle faute.

Par ailleurs, il est certes constant que le maître d’œuvre d’exécution a une mission de supervision des travaux et en ce sens doit veiller au bon déroulement du chantier et contrôler la qualité des travaux. Toutefois, la faute d’exécution étant, au regard des éléments fournis par les parties, indéterminée, il ne peut être reproché à la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL d’avoir failli à sa mission de supervision.

Dès lors, les demandes mutuelles d’être relevées et garanties seront rejetées.

VI. Sur l’écaillement des caillebotis (désordre n°2.2.6)

6.1. Sur le rapport d’expertise judiciaire

Le désordre constaté par M. [X] consiste en la présence la présence d’un écaillement de la peinture réalisée sur les caillebotis métalliques en habillage de façade et cages d’escalier sur environ 50% des façades (p.40-41 du rapport d’expertise)

Concernant la cause du désordre, l’expert indique que ce désordre est dû à :

— " Une conception pour l’exécution non satisfaisante au regard de la configuration des ouvrages en question. Il convenait de prévoir un thermolaquage des caillebotis métalliques d’habillage de façade, ou une mise en peinture de ceux-ci en atelier afin d’assurer une préparation adaptée et une application satisfaisante. La mise en peinture sur chantier de tels éléments ne pouvait pas donner un résultat réellement satisfaisant dans le temps.

— Un défaut de préparation du support ou d’une préparation non correctement effectuée au regard des conditions de réalisation, d’erreurs d’exécution dans l’application de la peinture de finition par l’entreprise de peinture, la SARL GARCIA & FILS ;

— Un non-respect par l’entreprise de peinture GARCIA & FILS du processus d’application du fabriquant de peinture et des textes normatifs de référence notamment du DTU 59.1 (NF P74-201-1) nommé Peinture – travaux de peinture des bâtiments. " (p.42)

Il ajoute que " la demande de peinture des caillebotis métalliques d’habillage de façade et de cage d’escalier sur site, demande effectuée par le maître d’œuvre d’exécution, n’était absolument pas judicieuse au regard des éléments à peindre sur chantier. Un autre procédé aurait dû être envisagé par le maître d’œuvre d’exécution, la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL. L’entreprise en charge des travaux de peinture litigieux, la SARL GARCIA & FILS n’a pas correctement préparé les supports, ni entièrement respecté le processus d’application du fabriquant de peinture, et certains textes normatifs de référence, et notamment le DTU 59.1. Nous ajouterons cependant que de telles préconisations pouvaient être difficilement respectées dans les conditions d’application sur chantier imposées par la maîtrise d’œuvre d’exécution et que l’entreprise aurait dû refuser de peindre ces ouvrages dans de telles conditions. " (p.44)

S’agissant de la gravité du désordre, l’expert signale que cet écaillement affecte seulement l’esthétique des bâtiments. (p.41)

6.2. Sur la nature du désordre

L’écaillement de la peinture des caillebotis n’est pas contesté par les parties. La seule présence de végétation masquant désormais une partie des caillebotis n’est pas de nature à exclure la présence d’un désordre.

Il est constant que le désordre n’était pas apparent à la réception (p.43 du rapport d’expertise), qu’il n’a pas été réservé et qu’il est apparu dans le délai d’épreuve décennal.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il n’est nullement rapporté la preuve que cet écaillement mettrait en danger la sécurité des personnes au regard du caractère tranchant des petites écailles. En outre, il n’est fait état d’aucun accident survenu dans la résidence depuis que ce désordre est apparu.

Au regard de l’absence d’impropriété de l’ouvrage à sa destination ni d’atteinte à la solidité de l’immeuble, ce désordre n’est pas de nature décennale mais relève de la responsabilité contractuelle.

6.3. Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires poursuit la condamnation in solidum de la société GARCIA & FILS et de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL.

Il est de jurisprudence constante que la peinture, qui n’a qu’un rôle esthétique ne constitue pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil ni un élément d’équipement ni un élément constitutif d’ouvrage. Elle ne relève donc pas des dispositions de l’article 1792-3 du code civil, seule la responsabilité contractuelle de droit commun est applicable (Cass. Civ 3ème, 27 avril 2000, n°98-15.970)

Le maître de l’ouvrage dispose d’une action en responsabilité contractuelle de droit commun contre les constructeurs, à condition de démontrer leurs fautes respectives, conformément à l’article 1147 [1231-1] du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En l’espèce, les conclusions expertales ainsi que les écritures de la société GARCIA & FILS montrent bien que celle-ci avait parfaitement connaissance que la pose de la peinture sur les caillebotis n’était ni durable ni conforme aux règles de l’art, et qu’elle a agi de la sorte afin de satisfaire les exigences du maître d’œuvre d’exécution. Le fait d’avoir délibérément accepté de mal réaliser un ouvrage est constitutif d’une faute.

Il est tout aussi établi et non contesté par la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL que celle-ci, en ayant demandé, au dernier moment, à l’entreprise en charge des travaux de peinture, de peindre sur site les ouvrages sans avoir conçu une préparation adaptée des supports, a commis une faute qui engage sa responsabilité.

La société GARCIA & FILS et la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, seront donc condamnées in solidum à réparer le dommage en totalité.

6.4. Sur la garantie des assureurs

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Le syndicat des copropriétaires recherche la garantie des assureurs de la SARL GARCIA & FILS : la MAAF et la société AXA.

En l’espèce, le désordre n’étant pas de nature décennale, la garantie de la MAAF n’est donc pas mobilisable.

Dès lors le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de garantie à l’encontre de la MAAF.

Concernant la garantie de la société AXA, il convient de s’assurer que la société GARCIA & FILS était dûment assurée en l’espèce. Au regard de ce qui a été évoqué supra, la peinture réalisée par la société GARCIA & FILS ne constitue ni un ouvrage ni un élément d’équipement indissociable.

Or, il ressort des conditions générales de la SA AXA souscrites par la société GARCIA & FILS, que la garantie dommage intermédiaire post-réception n’est mobilisable que pour le coût de la réparation ou du remplacement de l’ouvrage ou de l’élément d’équipement indissociable à la réalisation duquel l’assuré a contribué. Cette garantie n’est donc pas mobilisable au cas d’espèce.

Dès lors le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de garantie à l’encontre de la société AXA.

6.5. Sur la réparation du préjudice matériel

L’expert conçoit la solution réparatoire suivante :

— Mise en place d’échafaudages avec filets de protection ;

— Mise en place de protections pour préserver les menuiseries, existants et ouvrages non-concernés ;

— Dépose des caillebotis métalliques en habillage de façade et de cages d’escalier (caillebotis peint) ;

— Mise en place de garde-corps provisoires immédiatement après dépose des caillebotis ;

— Décapage peinture sur caillebotis puis traitement préalable adapté à la finition retenue ;

— Réalisation d’un thermolaquage (meilleure solution) voire application d’un primaire adapté et de deux couches de peintures en atelier ou mieux en cabine de peinture ;

— Remise en place des caillebotis métalliques ;

— Retrait des échafaudages et protections diverses ;

— Nettoyage de fin de chantier. (p.47)

L’expert indique qu’aucun devis ne lui a été transmis. (p.49)

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un devis de la société PLETT PEINTURES daté du 12 juin 2019 d’un montant TTC de 202 972 euros TTC prévoyant :

«  Bâtiments 17-21-23-25

Parties communes extérieures et façade côté rue

Grilles de protection garde-corps – 48 unités

Dépose grille métal en façade – pose plaque de protection provisoire à la place (par loi de 3 unités) – transport vers atelier – décapage peinture – application d’un fixateur – application de 2 couches de peinture laque antirouille brillante – transport grille vers chantier – dépose plaque de protection – pose grille d’origine – location nacelle – protection et mise en sécurité zone de travail – autorisation voirie. " (Pièce n°10 DEM)

La société GARCIA & FILS verse également aux débats un devis de la société JARA METALLIER daté du 22 mars 2018, soit établi antérieurement au dépôt du rapport d’expertise mais qui n’a pas été soumis pour autant à l’expert, d’un montant de 123 900 euros TTC prévoyant :

«  Façade caillebotis :

Dépose et évacuation du caillebotis existant avec nettoyage des ossatures conservées – repose à l’avancement de nouveaux panneaux de caillebotis en acier galvanisé, mailles identiques à l’existant

Non prévue dans cette offre : demande d’autorisation de voirie et parking et frais rattachés

OPTION : plus-value pour finition par thermolaquage RAL suivant nuancier standard fournisseur 28 320 euros HT "

Le tribunal regrette que ces devis n’aient pas été soumis à l’expert judiciaire dans le cadre des opérations expertales. Au regard des éléments dont il dispose, il appert que le devis de la société JARA METALLIER n’est pas suffisamment explicite sur la méthodologie employée, notamment pour garantir la sécurité des résidents lors de la dépose et l’évacuation du caillebotis. Aucun élément supplémentaire n’est apporté par la société GARCIA & FILS sur ce point qui précise juste que la société JARA METALLIER adopte une autre méthode.

Il convient donc de retenir la somme suivante, correspondant à la moyenne des deux devis, l’expert n’ayant pu vérifier la cohérence financière du devis PLETT, ce dont il appartient au syndicat des copropriétaires d’assumer les conséquences, soit 163 436 euros.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la société GARCIA & FILS et la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 163 436 euros TTC au titre du désordre relatif à l’écaillement de la peinture des caillebotis, laquelle somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 12 juin 2019 jusqu’à la date du jugement.

6.6. Sur les recours

En considération de ce qui précède, sont ici examinés :

— Le recours de la société GARCIA & FILS contre ses propres assureurs et la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL ;

— Le recours de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL contre la société GARCIA et ses assureurs, la MAAF et AXA.

En premier lieu, il y a lieu de rejeter le recours de la société GARCIA & FILS contre la MAAF et contre la société AXA eu égard au fait que les garanties souscrites ne sont pas mobilisables (comme vu supra 6.4).

En second lieu, il y a également lieu de rejeter le recours de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL contre la MAAF et la société AXA, pour les mêmes raisons qu’énoncées ci-dessus.

Demeurent donc à envisager, s’agissant des rapports entre coobligées, le degré de responsabilités de la société GARCIA & FILS et de la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENCE. Il résulte des pièces du dossier et notamment du rapport d’expertise que la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL a commis une faute très largement prépondérante dans la réalisation de ce désordre, en demandant à l’entreprise chargée du lot peinture, de réaliser ces travaux à visée purement éphémère dans des conditions d’application difficilement réalisables. Les responsabilités seront donc fixées comme suit :

— La société NEXITY : 90%

— La société GARCIA & FILS : 10%

Proportions dans lesquelles il sera fait droit aux recours.

VII. Sur les nouvelles fissures (désordre n°2.2.7)

Le syndicat des copropriétaires indique avoir constaté de nouvelles fissures au droit des appartements A 02, B01, B02, B25 et C17 a déclaré le sinistre le 27 octobre 2022 à la SMA COURTAGE.

La réception des travaux a eu lieu le 8 janvier 2013.

Si ces fissures ont bien été dénoncées dans le délai décennal, pour autant le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de considérer que celles-ci ont une nature décennale, étant précisé que le seul élément versé au débat, à savoir le refus de garantie opposé par la compagnie SMA le 15 décembre 2022 indique que « à défaut de toute conséquence dommageable autre qu’esthétique, le phénomène se limite sur un simple défaut d’aspect sans conséquence sur la solidité de la structure, affectant au surplus un espace extérieur, ni sur l’habitabilité des logements. »

Par conséquent, au regard de ces éléments, la responsabilité des sociétés SAB et NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL ne peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale et il appartient au syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve de leurs fautes respectives.

Or le syndicat des copropriétaires ne prouve ni même n’allègue aucune faute de ces sociétés dans l’apparition de ces nouvelles fissures.

Dès lors, il ne peut être que débouté de sa demande au titre des nouvelles fissures.

VIII. Sur la somme complémentaire de 15% sollicitée par le syndicat des copropriétaires

L’expert judiciaire a considéré « qu’une mission de maîtrise d’œuvre (avec élaboration d’un descriptif détaillé des travaux et direction de l’exécution des travaux) est nécessaire » et l’a chiffrée à environ 10% du montant des travaux. (p.49)

Il a également précisé que le préjudice du syndicat pourrait éventuellement comprendre d’un point de vue technique les honoraires d’un coordonnateur SPS indépendant, à hauteur de 2% environ du montant des travaux de reprise.

Ces conclusions expertales ne sont pas utilement contredites par les parties.

En outre, l’article L. 4532-2 du code du travail prévoit qu’une coordination en matière de sécurité et de santé des travailleurs est organisée pour tout chantier de bâtiment ou de génie civil où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, entreprises sous-traitantes incluses, afin de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives […].

En conséquence, considérant les postes de mission dévolus à la maîtrise d’oeuvre, un coût de maîtrise d’oeuvre et de coordonnateur SPS indépendant fixé à 12% du montant HT des travaux réactualisés sera retenu.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre cependant pas qu’il devra s’acquitter du paiement d’une rémunération spécifique complémentaire du syndic pour le suivi des travaux, dont la possibilité est prévue par l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qu’il reste en effet libre à l’assemblée générale de refuser, le syndicat des copropriétaires ne produisant pas, par ailleurs, le contrat le liant au syndic, qui peut prévoir un barème des honoraires de suivi des travaux.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande visant à voir condamner les constructeurs et leurs assureurs au paiement d’un honoraire arrêté à 2,5 % du montant des travaux.

En conséquence, la société NEXITY, la SCI BALMA VIDAILHAN, la société SAB et son assureur GROUPAMA, la société GARCIA & FILS et la société COUFFIGNAL seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12% du montant HT des travaux réactualisés au titre des frais relatifs à la maîtrise d’oeuvre et au coordonnateur SPS.

S’agissant des rapports entre les parties tenues à la dette, au regard de l’imputabilité des désordres et des fautes commises par les intervenants, les responsabilités seront donc fixées comme suit :

— La SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL : 86,1 %

— La SAS SAB à hauteur de 2,6% et in solidum avec elle, son assureur la SA GROUPAMA, dans la limite de 1,3% et in solidum avec elle, son assureur la SA SMABTP dans la limite de 1,3 % ;

— La SARL GARCIA & FILS : 7,5 %

— La SARL COUFFIGNAL : 3,8%

Proportions dans lesquelles il sera fait droit aux recours.

IX. Sur la demande subsidiaire de la SARL GARCIA & FILS à l’encontre de la SA AXA en réparation de son préjudice

La société GARCIA & FILS considère que son assureur a manqué à ses obligations contractuelles, notamment de loyauté, en ne l’informant pas d’un éventuel risque de prescription, ce que la société AXA conteste.

L’obligation de loyauté de l’assureur comprend le devoir de renseignement et de conseil intégrant l’obligation de signaler à son assuré les moyens à mettre en œuvre pour éviter la prescription d’une action.

En l’espèce, si la société GARCIA & FILS argue que son assureur ne lui a pas communiqué les risques relatifs à une prescription abrégée, le tribunal note que le recours de cette entreprise contre son assureur a échoué en raison de l’absence de garantie souscrite et non à cause de la prescription de son action (laquelle avait déjà été tranchée et écartée par le juge de la mise en état).

Par conséquent, à considérer que cette information n’aurait pas été rapportée, ce qui n’est pas démontré en l’espèce, celle-ci n’a aucune incidence sur le recours infructueux de la SARL GARCIA contre la société AXA. En outre, il est noté que tous les courriers d’AXA adressés à son assurée, et versés au débat par cette dernière font état des limites de garantie de l’assureur.

La société GARCIA & FILS qui ne rapporte pas la preuve d’un quelconque manquement de la société AXA à ses obligations contractuelles, et notamment de loyauté, sera déboutée de sa demande subsidiaire à l’encontre de son assureur.

X. Sur les dispositions communes

10.1. Sur la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2019

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les parties succombantes soient condamnées à lui payer les intérêts au taux légal sur le montrant des travaux de réparation à compter du 16 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement.

Sur ce,

Le tribunal a actualisé le coût des travaux de réfection en les indexant sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise ou du jour du devis si celui-ci est postérieur à la remise du rapport d’expertise judiciaire, ce qui permet ainsi au syndicat d’être indemnisé du coût des réfections, actualisé, avec précision.

Toutefois, il convient de préciser que cette indexation n’a effet que jusqu’à la date du jugement à laquelle l’indemnisation est fixée et que, postérieurement et conformément à l’article 1231-7 du code civil, c’est le taux d’intérêt légal qui s’applique de plein droit.

Sauf à indemniser à double titre le syndicat des copropriétaires concernant la période du 16 décembre 2019 jusqu’au présent jugement, le tribunal ne peut que rejeter sa demande de condamnation au taux à légal à compter du 16 décembre 2019.

Les intérêts au taux légal courront donc à compter de la date du présent jugement.

10.2. Sur les franchises des assureurs

En considération des condamnations qui précèdent et selon les demandes expressément formulées au titre des plafonds et franchises, il y a lieu de retenir les points suivants :

— La société GROUPAMA, ès-qualités d’assureur décennal de la société SAB, pourra opposer sa franchise contractuelle à son assurée au titre de la garantie obligatoire (préjudice matériel) ;

— Il en sera de même pour la SMABTP dans ses rapports avec la société SAB dont elle est l’assureur ainsi qu’avec tout tiers s’agissant d’une garantie facultative.

XI. Sur les mesures de fin de jugement

11.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, la société NEXITY, la SCI BALMA VIDAILHAN, la société SAB et ses assureurs, la SMBATP et GROUPAMA, la société GARCIA & FILS et la société COUFFIGNAL seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux relatifs à l’expertise judiciaire.

Il sera fait droit à leurs recours selon les mêmes modalités que pour la somme complémentaire de 12% (voir supra VIII)

Ainsi qu’il en fait la demande et en application de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Jérôme Francès-Lagarrigue, avocat, sera autorisé à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

11.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense.

En conséquence et en considération de l’importance des diligences accomplies durant les huit années de procédure, la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, la SCI BALMA VIDAILHAN, la société SAB et ses assureurs, la SMBATP et GROUPAMA, la société GARCIA & FILS et la société COUFFIGNAL seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à leurs recours selon les mêmes modalités que pour la somme complémentaire de 12% (voir supra VIII)

Le syndicat des copropriétaires et la société GARCIA & FILS seront condamnés in solidum à verser la somme de 2 000 euros à la MAAF, au titre des frais irrépétibles.

Toute autre demande à ce titre sera rejetée.

11.3. Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement et que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

Il ne sera en conséquence pas fait droit aux demandes d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assorti de plein de droit de l’exécution provisoire

Au titre de la procédure

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SARL GARCIA & FILS tirée de la forclusion de l’action biennale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SCI BALMA VIDAILHAN tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY ;

DEBOUTE la SA MAAF ASSURANCES de sa demande de mise hors de cause ;

Au titre des désordres n°2.2.1 et 2.2.4

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY, de sa demande de condamnation de la SAS SAB au titre des désordres 2.2.1 et 2.2.4 ;

Au titre du désordre n°2.2.2

CONDAMNE in solidum la SAS SAB et la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 23 619,20 euros TTC composée de :

—  8 010,20 euros TTC pour la mise en place de bavettes, laquelle sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 avril 2018 jusqu’à la date du jugement ;

—  15 609 euros TTC pour le nettoyage des façades, laquelle sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 9 août 2018 jusqu’à la date du jugement ;

DEBOUTE le [Adresse 20], représenté par son syndic la SAS LAMY, de sa demande de condamnation de la SA GROUPAMA, ès-qualités d’assureur de la SAS SAB, et de la SCI BALMA VIDAILHAN ;

DEBOUTE la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, de sa demande de d’être relevée et garantie par la SA GROUPAMA, ès-qualités d’assureur de la SAS SAB ;

DIT que la charge finale de la dette sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— La société NEXITY : 75%

— La société SAB et son assureur la SMABTP : 25%

Au titre du désordre n°2.2.3

CONDAMNE in solidum la SARL COUFFIGNAL et la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 33 102,96 euros TTC ;

DIT que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 avril 2018 jusqu’à la date du jugement ;

DEBOUTE la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, de sa demande de d’être relevée et garantie par la SAS SAB et la SA GROUPAMA, ès-qualités d’assureur de la SAS SAB ;

DEBOUTE la SARL COUFFIGNAL et la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL de leurs demandes d’être relevées et garanties par la SA ALLIANZ ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— La SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL: 75%

— La SARL COUFFIGNAL: 25%

Au titre du désordre n°2.2.5

CONDAMNE in solidum la SAS SAB et son assureur, la SA GROUPAMA, la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL et la SCI BALMA VIDAILHAN à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 5 612 euros TTC ;

DIT que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 avril 2018 jusqu’à la date du jugement ;

DEBOUTE la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL et la SCI BALMA VIDAILHAN de leur recours à l’encontre de la SAS SAB et son assureur, la SA GROUPAMA D’OC ;

DEBOUTE la SAS SAB et son assureur, la SA GROUPAMA, de leur recours à l’encontre de SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL ;

Au titre du désordre n°2.2.6

CONDAMNE la SARL GARCIA & FILS et la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY la somme de 163 436 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

DIT que cette somme sera actualisée en fonction de l’indice BT01 depuis le 12 juin 2019 jusqu’à la date du jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY, de sa demande de garantie à l’encontre de la SA MAAF ASSURANCES, ès-qualités d’assureur décennal de la SARL GARCIA & FILS ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY, de sa demande de garantie à l’encontre de la SA AXA France IARD, ès-qualités d’assureur de la SARL GARCIA & FILS ;

DEBOUTE la SARL GARCIA & FILS et la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL de leur demande d’être relevée et garantie par la SA AXA France IARD, ès-qualités d’assureur de la SARL GARCIA & FILS et la SA MAAF ASSURANCES, ès-qualités d’assureur décennal de la SARL GARCIA & FILS ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— La SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL: 90%

— La SARL GARCIA & FILS: 10%

Au titre du désordre n°2.2.7

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY, de sa demande de condamnation de la SAS SAB et de la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL au titre du désordre 2.2.7 ;

Sur la somme complémentaire de 15%

CONDAMNE in solidum la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, la SCI BALMA VIDAILHAN, la SAS SAB et ses assureurs, la SA SMBATP et la SA GROUPAMA D’OC, la SARL GARCIA & FILS et la SARL COUFFIGNAL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 12% du montant HT des travaux réactualisés correspondant aux frais de la maîtrise d’œuvre et du coordonnateur SPS indépendant ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY, du surplus de sa demande ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— La SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL : 86,1 %

— La SAS SAB à hauteur de 2,6% et in solidum avec elle, son assureur la SA GROUPAMA, dans la limite de 1,3% et in solidum avec elle, son assureur la SA SMABTP dans la limite de 1,3 % ;

— La SARL GARCIA & FILS : 7,5 %

— La SARL COUFFIGNAL : 3,8%

Sur la demande subsidiaire de la SARL GARCIA & FILS à l’encontre de la SA AXA en réparation de son préjudice

DEBOUTE la SARL GARCIA & FILS de sa demande subsidiaire à l’encontre de la SA AXA en réparation de son préjudice ;

Sur les dispositions communes

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY, de sa demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2019 ;

RAPPELLE que les intérêts au taux légal sur les montants des travaux de réparation courront à compter de la date du présent jugement ;

AUTORISE la SA GROUPAMA D’OC à opposer ses franchises contractuelles à son assurée, la SAS SAB ;

AUTORISE la SA SMABTP à opposer ses franchises contractuelles à son assurée, la SAS SAB ;

Sur les mesures de fin de jugement

CONDAMNE in solidum la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, la SCI BALMA VIDAILHAN, la SAS SAB et ses assureurs, la SA SMBATP et la SA GROUPAMA D’OC, la SARL GARCIA & FILS et la SARL COUFFIGNAL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, la SCI BALMA VIDAILHAN, la SAS SAB et ses assureurs, la SA SMBATP et la SA GROUPAMA D’OC, la SARL GARCIA & FILS et la SARL COUFFIGNAL aux dépens, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux relatifs à l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Jérôme Francès-Lagarrigue, avocat, sur son affirmation de droit ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette au titre des frais irrépétibles et des dépens sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— La SAS NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL : 86,1 %

— La SAS SAB à hauteur de 2,6% et in solidum avec elle, son assureur la SA GROUPAMA, dans la limite de 1,3% et in solidum avec elle, son assureur la SA SMABTP dans la limite de 1,3 % ;

— La SARL GARCIA & FILS : 7,5 %

— La SARL COUFFIGNAL : 3,8%

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15], représenté par son syndic la SAS LAMY et la SARL GARCIA & FILS à verser la somme de 2 000 euros à la SA MAAF, ès-qualités d’assureur décennal, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande relative aux frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande relative à la non-application de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT