AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00278 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLNW

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Frédéric GONDER, de la Selarl GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : substitué par M^e Hélène FEITZ, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B307

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GONDER (LS) pour le compte de M. [C]

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [U] (ls)

M^e GONDER (LS)

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 février 2021, Monsieur [S] [C] a consenti à Monsieur [W] [U] un bail d’habitation sur un logement porte n°378 situé au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (57) outre une cave et un garage sis même adresse moyennant un loyer mensuel révisable de 310 euros, outre un acompte provisionnel sur charges mensuel d’un montant de 100 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [S] [C] a fait signifier à Monsieur [W] [U] le 5 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.829,68 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [W] [U] 14 avril 2025, et enregistré au greffe le 19 mai 2025, Monsieur [S] [C] l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 4 juillet 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 834 du Code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, R. 213-9-4 et R. 213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, de :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir,

Mais d’ores et déjà,

— CONSTATER la résiliation de son bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les six semaines du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;

— CONSTATER qu’il est occupant sans droit ni titre ;

— ORDONNER son expulsion de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 3] ;

— LE CONDAMNER au paiement d’une provision portant sur la somme de 2.493,60 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— LE CONDAMNER au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par lui en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros ;

— LE CONDAMNER en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [S] [C] a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle le demandeur, représenté par son conseil, s’en est référé à ses écritures, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 3.322,99 euros, terme du mois de juillet 2025 inclus, set s’est opposé aux demandes reconventionnelles en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire formées par le défendeur, connaissance lui étant donnée du rapport de carence de diagnostic social et financier établi par l’AEIM le 9 décembre 2024, Monsieur [W] [U], qui a comparu en personne, ayant indiqué ne pas contester la dette, souhaiter rester dans le logement, avoir effectué un virement de 800 euros entre les mains du Commissaire de justice instrumentaire le jour même, solliciter un délai jusqu’au 31 décembre 2025, pour préciser percevoir un salaire de 2.600 euros, avoir souscrit quelques crédits, puis mise en délibéré au 19 septembre 2025, puis prorogé au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire stipulée en son article VIII qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 5 février 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.829,68 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif, soit à la date du 6 avril 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 6 avril 2025, partant de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter de cette même date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, Monsieur [S] [C] produit un décompte actualisé en date du 4 juillet 2025 aux termes duquel Monsieur [W] [U] reste redevable à son égard de la somme de 3.322,99 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Monsieur [W] [U], qui a comparu, ne conteste pas la dette dont paiement est ainsi poursuivi par le demandeur, étant précisé que s’il indique lors de l’audience avoir effectué un paiement de 800 euros le jour même, il n’en justifie pour autant pas.

Il convient donc de considérer que Monsieur [W] [U] est redevable à l’égard du demandeur de la somme de 3.322,99 euros au titre euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 4 juillet 2025.

En conséquence, Monsieur [W] [U] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [S] [C] la somme de 3.322,99 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 4 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.829,68 euros à compter du 5 février 2025, date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, sur la somme de 663,92 euros à compter du 14 avril 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement.

Sur les demandes reconventionnelles en délais de paiement, suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Monsieur [W] [U] sollicite le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement jusqu’au 31 décembre 2025 aux fins d’apurer sa dette locative.

Certes l’examen du décompte de créance produit au dossier révèle qu’il a repris le paiement des loyers et charges avant l’audience, en l’occurrence en juin 2025.

Toutefois, force est de constater qu’il ne produit au soutien de sa demande aucun élément justifiant de la réalité de sa situation personnelle comme financière, et ne démontre pas être en mesure de s’acquitter de la dette locative pour le 31 décembre 2025 ainsi qu’il le sollicite comme d’ailleurs dans le délai maximal de trois ans prescrit à même fin.

Partant, ses demandes en délais de paiement et en sursis à expulsion ne sauraient prospérer.

En conséquence, Monsieur [W] [U] ne pourra qu’être débouté de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et en suspension de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [W] [U] sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [W] [U] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités mensuelles d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [W] [U] est par principe redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit à compter du 6 avril 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit, ainsi qu’il résulte du décompte produit au dossier, à la somme totale de 463,56 euros représentant le montant du montant du loyer augmenté de l’acompte provisionnel mensuel sur charges à la date de la résiliation telle que constatée du bail, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur à compter du 6 avril 2025 est calculée prorata temporis au titre du mois d’avril 2025 et le dernier mois, dès lors que le même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 6 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 463,56 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel, Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [S] [C] à compter du 6 avril 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 463,56 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient en outre de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme à laquelle Monsieur [W] [U] est déjà condamné à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour un montant de 3.322,99 selon décompte arrêté à la date du 4 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 6 avril 2025.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [W] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 5 février 2025 d’un montant de 184,27 euros, de l’assignation du 14 avril 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 14 avril 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Monsieur [W] [U], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [S] [C] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 9 février 2021 entre Monsieur [S] [C] en sa qualité de bailleur et Monsieur [W] [U] en sa qualité de preneur et concernant le logement porte n°378 situé au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (57) outre une cave et un garage sis même adresse, sont réunies à la date du 6 avril 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 6 avril 2025 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [S] [C] la somme de 3.322,99 euros (trois mille deux cent vingt-deux euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 4 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.829,68 euros (mille huit cent vingt-neuf euros et soixante-huit centimes) à compter du 5 février 2025, date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, sur la somme de 663,92 euros (six cent soixante-trois euros et quatre-vingt-douze centimes) à compter du 14 avril 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement ;

DEBOUTE Monsieur [W] [U] de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et en suspension de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement à usage d’habitation porte n°378 situé au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (57) outre de la cave et du garage sis même adresse ;

ORDONNE à Monsieur [W] [U] de libérer le logement et la cave d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [U] d’avoir volontairement libéré le logement, la cave et le garage et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [S] [C] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 6 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 463,56 euros (quatre cent soixante-trois euros et cinquante-six centimes) par mois ;

CONDAMNE en conséquence, à titre provisionnel, Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [S] [C] à compter du 6 avril 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 463,56 euros (quatre cent soixante-trois euros et cinquante-six centimes) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction, le cas échéant, de la somme à laquelle Monsieur [W] [U] est déjà condamné à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour un montant de 3.322,99 selon décompte arrêté à la date du 4 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 6 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [S] [C] la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 5 février 2025 d’un montant de 184,27 euros, de l’assignation du 14 avril 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 14 avril 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 13 octobre 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Président