TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à Mme [G] [T]

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06797 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UZN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [T] [G], munie d’un place

DEFENDERESSE

Madame [I] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 14 mars 2023, l’office public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE a donné à bail à Madame [I] [H] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE a fait signifier à Madame [I] [H] par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 776,60 euros, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 23 octobre 2024, l’office public de l’Habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE a attrait Madame [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 18 juillet 2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1] ; condamner Madame [I] [H] à lui payer :* une provision de 966,58 euros, comptes arrêtés au 17 octobre 2024 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

* 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience 16 janvier 2025, l’affaire a été plaidée.

L’office public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 739,30 euros au 13 janvier 2025. Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement dérogatoires, avec suspension de la clause résolutoire au bénéfice de sa locataire, sous réserve d’une clause irritante.

Citée à étude, Madame [I] [H] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun rapport de diagnostic financier et social du locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi l’absence de comparution de Madame [H] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué sur le litige les opposant à la société HABITAT [Localité 6] PROVENCE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’office public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE METROPOLE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 776,60 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [I] [H] reste devoir la somme de 984,99 euros, au 13 janvier 2025.

Il convient de déduire un montant global de 245,69 euros correspondant à des frais de justice qui relèvent des dépens ou frais irrépétibles.

Pour le reste Madame [I] [H] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, ni preuve de sa libération. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement d’une somme de 739,30 euros, avec intérêts au taux légal compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les derniers loyers courants ont été réglés avant l’audience.

Vu la qualité et la proposition du bailleur, des délais de paiement dérogatoires seront accordés à la locataire suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [I] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’office public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE METROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches engagées par la demanderesse, Madame [H] sera condamnée à lui payer une somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La demande au titre des mesures conservatoires, hypothétique et non justifiée, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2023, entre l’office public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE METROPOLE et Madame [I] [H], portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [I] [H] à verser à l’office public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 739,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 13 janvier 2025;

AUTORISONS Madame [I] [H] à s’acquitter de la dette par 12 échéances successives et mensuelles de 62 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [I] [H] sera condamnée à verser à l’office public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE METROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [I] [H] à verser à l’office public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] PROVENCE METROPOLE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande au titre des mesures conservatoires ;

CONDAMNONS Madame [I] [H] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président