RG 24/00374. Jugement du 16 décembre 2024.

TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00374 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SJDL

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du 16 Décembre 2024

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DIVIJE

DEFENDEUR(S) :

[T] [H]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Nadia OTMANE TELBA

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [T] [H]

Minute : /2024

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 16 Décembre 2024 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, greffière ;

Après débats à l’audience du 17 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.C.I. DIVIJE

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nadia OTMANE TELBA, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDERESSE :

Mme [T] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2024 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2014, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) DIVIJE a donné à bail à Madame [H] [T] un studio et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 750,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, la SCI DIVIJE a fait signifier à Madame [H] [T] une sommation de payer pour un montant de 3.439,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par un autre acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la SCI DIVIJE a fait signifier à Madame [H] [T] un commandement de produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, la SCI DIVIJE a fait assigner Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Versailles aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [H] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire et juger que le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’appliquera pas,condamner Madame [H] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7.077,50 euros au titre de la dette locative au 31/12/2023, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 11 juillet 2024.

À l’audience du 17 octobre 2024, la SCI DIVIJE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9.081 euros. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SCI DIVIJE indique également que Madame [H] [T] aurait une consommation excessive d’eau et que l’appartement serait encombré.

Madame [H] [T], régulièrement assignée, à l’étude ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [H] [T] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI DIVIJE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2014, du commandement de payer délivré le 15 décembre 2023 et du décompte de la créance arrêté en juillet 2024 que la SCI DIVIJE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par ailleurs, aucun décompte actualisé des impayés entre juillet 2024 et le jour de l’audience n’étant produit, il convient de se référer au dernier décompte actualisé de juillet 2024 pour fixer le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [T] à payer à la SCI DIVIJE la somme de 7.077,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 3439,5 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs après délivrance d’un commandement visant la clause d’assurance resté sans effet pendant un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 23 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que l’assurance contre les risques locatifs n’a pas été produite dans le délai d’un mois.

RG 24/00374. Jugement du 16 décembre 2024.

b Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de produire l’attestation d’assurance, soit, le 23 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2014 à compter du 24 mars 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

En l’espèce, la SCI DIVIJE demande la suppression des délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sur le fondement de l’alinéa 2 de cet article. Elle invoque la mauvaise foi manifeste de la locataire qui ne répond à aucune des relances amiables qui lui ont été adressées.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

La demande de suppression des délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 24 mars 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [H] [T] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 24 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La SCI DIVIJE ne rapporte pas la preuve que Madame [H] a commis une faute qui a causé à la SCI DIVIJE un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il convient ainsi de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de la sommation de payer et du commandement de produire l’attestation d’assurance et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Madame [H] [T] à payer à la SCI DIVIJE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI DIVIJE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2014 entre la SCI DIVIJE d’une part, et Madame [H] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 24 mars 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3], l’expulsion de Madame [H] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [T] à compter du 24 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [H] [T] à payer à la SCI DIVIJE la somme de 7.077,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 juillet 2024 échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 3439, 50 euros, du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE Madame [H] [T] à payer à la SCI DIVIJE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de la SCI DIVIJE de condamnation de Madame [H] [T] au paiement au titre des dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [H] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la sommation de payer du 15 décembre 2023 et du commandement de produire l’attestation d’assurance du 23 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE Madame [H] [T] à payer à la SCI DIVIJE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le juge