TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 24/00300 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHGS

JUGEMENT

Du : 29 Novembre 2024

Société RLF RESIDENCES RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES SA A LOYER MODERE A DIRECTOIRE

C/

[I] [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PAUTONNIER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [V]

Minute : /2024

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 29 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société RLF RESIDENCES RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES SA A LOYER MODERE A DIRECTOIRE

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Stéphane PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [I] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Comparante

A l’audience du 03 Octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2019, la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail à Madame [V] [I] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 541,77 euros, dont 139,35 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait signifier à Madame [V] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1710,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 27 novembre 2023, la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait assigner Madame [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [V] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [V] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5523,49 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 juin 2024, mois de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023,préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculé tels que si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification au Préfet,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 28 juin 2024.

À l’audience du 3 octobre 2024 , la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2984,67 euros arrêtée au 30 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus, s’en rapportant sur les délais de paiement.

Madame [V] [I], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers et de se maintenir dans les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 8 octobre 2024 que la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [I] à payer à la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 2278,81 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 sur la somme de 1710,45 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2019 à compter du 28 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que Madame [V] [I] a repris le paiement intégral du loyer et des charges, que la dette a diminué, celle-ci ayant déjà commencé à la solder par des versements réguliers supplémentaires de 150 euros.

En outre, la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES n’est pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [V] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues à savoir 127 euros sur 17 mensualités, le solde de la dette devant être réglée sur la 18ème mensualité.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [V] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [V] [I] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, d’assignation et de notification à la préfecture.

En équité, et au vu de la situation des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 novembre 2019 entre la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES d’une part, et Madame [V] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 28 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [I] à payer à la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 2 278,81 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 sur la somme de 1710,45 euros, et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [V] [I] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [V] [I] à s’acquitter de la dette en 18 fois, en procédant à 17 versements de 127 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [I] du logement situé [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [V] [I] à payer à la société RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [V] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE