MINUTE N°

N° RG 24/00188 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDMW

Madame [M], [D] [T]

Monsieur [O], [I] [B]

C/

Monsieur [R] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Décembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [M], [D] [T], demeurant [Adresse 1], venant aux droits de Madame [Y] [X] née [C], non-comparante, représentée par Maître Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [O], [I] [B], demeurant [Adresse 4], venant aux droits de Madame [Y] [X] née [C], non-comparant, représenté par Maître Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [J], né le 19 mars 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sylvie JOUANDET, vice-présidente

en présence de Madame [K] [H], auditrice de justice

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Caroline BORIS

1 copie certifiée conforme à Monsieur [R] [J]

RAPPEL DES FAITS

Madame [Y] [X] née [C] donnait à bail à Monsieur [R] [J] un appartement à usage d’habitation avec emplacement de parking, situés au [Adresse 2], par contrat du 5 septembre 2012.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T], venant aux droits de Madame [Y] [C], faisaient signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 février 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 10 octobre 2024, Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T] – représentés par leur conseil – demandaient de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J], de dire que le sort des meubles sera régie conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 23 030,95 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [R] [J] comparaissait. Il reconnaissait le montant de sa dette locative, mais demandait à titre principal à bénéficier de délai de paiement afin de rester dans les lieux, et à titre subsidiaire de lui octroyer des délais de grâce avant d’être expulsé. Il disait bénéficier du RSA depuis plus de dix-huit mois et d’avoir retrouvé un emploi récemment.

Le conseil des bailleurs indiquait que Monsieur n’avait pas repris le paiement des loyers courants et s’opposait à tout délai de paiement et de grâce avant son expulsion.

L’affaire était mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 21 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venu modifié les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 5 septembre 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024, pour la somme en principal de 15 521,99 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 avril 2024, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T] produisent un décompte démontrant que Monsieur [R] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 23 030,95 € à la date du 1er septembre 2024 ( loyer de septembre 2024 inclus).

Monsieur [R] [J] n’apporte aucun élément pouvant contester cette dette, qu’il reconnaît devoir à l’audience. Il sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T] la somme de 23 030,95 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15 521,99 € à compter du commandement de payer (12 février 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Monsieur [R] [J] n’a pas repris le paiement des loyers courants. Le dernier versement constaté date de juillet 2023.

En conséquence, Monsieur [R] [J] sera débouté de sa demande de délai.

L’expulsion de Monsieur [R] [J] sera ordonnée.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LE DÉLAI DE L’ARTICLE L 412-3 DU CODE DES PROCÉDURES D’EXÉCUTION :

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures d’exécution, le juge peut octroyer un délai de 3 mois à 3 ans, en vu de l’expulsion, dès lors que le relogement des interressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce délai de grâce ne peut bénéficier aux occupants du logement de mauvaise foi, ou qui se sont introduit dans l’habitation à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté des occupants dans l’exécution de leurs obligations, des situations respectives du propriétaire et des occupants, de la situation de famille ou de fortune, des conditions atmosphériques et des diligences que l’occupant justfie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant et du délai prévisible de ce relogement.

Pour l’application des dispositions de l’article L 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, il est constaté que Monsieur [R] [J] n’a pas fait l’effort de verser des paiements même partiels à son bailleur, pouvant caractériser une bonne foi de sa part. Le dernier versement date de juillet 2023, soit une date très ancienne. Par ailleurs, il n’apporte aucun élément pouvant attester d’une dégradation de sa situation professionnelle. Il dit avoir fait les démarches pour obtenir un logement social, mais ne produit aucun justificatif en ce sens.

Ses bailleurs sont des particuliers qui doivent répondre de charges courantes du logement dont ils ont hérité.

En conséquence, compte tenu des situations de chacun, il ne sera pas fait droit à la demande de délai de grâce formulée par le locataire, et son expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T] , Monsieur [R] [J] sera condamné à leur verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2012 entre Madame [Y] [X] née [C], aux droits de laquelle viennent Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T], et Monsieur [R] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de parking situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 avril 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [J] de sa demande de délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [J] de sa demande de délai de grâce avant d’être expulsé ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à verser à Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T] la somme de 23 030,95 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15 521,99 € à compter du commandement de payer (12 février 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à verser à Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à verser à Monsieur [O] [B] et Madame [M] [T] une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 3 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente, et parMonsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,