SG

F.C

LE 19 MARS 2026

Minute n°

N° RG 22/01031 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LOMR

[T] [W]

C/

S.A.R.L. [S] [P] RCS 347 421 562

Le 19/03/26

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

Me [Localité 1]

copie certifiée conforme

délivrée à

Me [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Sylvie GEORGEONNET

Débats à l’audience publique du 13 JANVIER 2026 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 19 MARS 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [T] [W]

née le 29 Septembre 1941 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Louis-georges BARRET de la SELARL LIGERA 1, avocats au barreau de NANTES, avocats postulant

Rep/assistant : M^e Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. [S] [P] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le N°347 421 562, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Stéphane BOUDET, avocat au barreau de ANGERS, avocat plaidant

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

EXPOSE DES MOTIFS

La SARL [S] [P] exerce selon son extrait Kbis des activités d’administration de biens, de syndic de copropriété et d’agence immobilière.

Suivant mandat n° 435 du 19 juin 1992, renouvelable par tacite reconduction, Madame [T] [L] divorcée [W] lui a confié la gestion locative d’un studio, d’une chambre, d’une cave et d’un emplacement de parking, formant respectivement les lots n° 238, 239, 8 et 313, situés [Adresse 3], à [Localité 2] ([Localité 3]-Atlantique), au sein de la résidence services pour seniors dénommée « [Adresse 4] », dont la SARL [S] [P] était par ailleurs le syndic.

Suivant compromis régularisé le 21 mars 2018, Mme [W] a vendu le studio, la chambre attenante et la cave, à Monsieur [A] [G], par l’intermédiaire de la SARL [S] [P], moyennant le prix de 95 000 euros, outre des honoraires de négociation d’un montant de 5 000 euros. Suivant avenant du 24 septembre 2018, la désignation du bien vendu a été modifiée pour y adjoindre l’emplacement de stationnement. La vente a été réitérée le 9 octobre 2018.

Parallèlement, par acte authentique du 12 octobre 2018, Mme [W] a acquis de Monsieur [D] [X] un appartement et une cave, également situés au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », moyennant le prix de 83 000 euros, outre une commission d’agence de 3 000 euros.

Reprochant à la SARL [S] [P] des manquements à ses obligations de syndic et de mandataire, Mme [W] l’a, par acte du 24 février 2022, assignée devant le tribunal judiciaire de Nantes en indemnisation.

En l’état de ses dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 5 octobre 2023, Mme [W] demande au tribunal, sur le fondement de l’ancien article 1134 devenu 1102 et suivants, de l’ancien article 1147, devenu 1231-1 et suivants, des articles 1984 à 1997 du code civil, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1997, en son article 18, de :

La recevoir en ses présentes demandes ;L’y déclarer bien fondée ;Y faisant droit,

Condamner la SARL [S] [P], exerçant sous l’enseigne [P] Immobilier, à lui payer la somme de 10 170 euros, correspondant au montant mensuel des loyers qu’elle n’a pas pu percevoir pendant une année, du mois de septembre 2017 jusqu’au mois de septembre 2018 inclus ;Condamner la SARL [S] [P], exerçant sous l’enseigne [P] Immobilier, à lui payer la somme de 7 320 euros, au titre des charges récupérables sur la même année ;Condamner la SARL [S] [P], exerçant sous l’enseigne [P] Immobilier, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais de commission ;Condamner la SARL [S] [P], exerçant sous l’enseigne [P] Immobilier, à lui payer la somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice ;Condamner la SARL [S] [P], exerçant sous l’enseigne [P] Immobilier, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’instance.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, Mme [W] reproche à la SARL [S] [P] de ne pas avoir respecté ses obligations de syndic, en ne lui communiquant pas les informations utiles et en faisant preuve d’une mauvaise gestion. Elle assure qu’elle n’a pas été destinataire du budget prévisionnel voté par l’assemblée général des copropriétaires le 20 avril 2018, ni d’un appel de charges, et que ce n’est qu’à l’occasion de la vente de son bien immobilier le 9 octobre 2018, qu’elle a appris que son compte de copropriété était débiteur de la somme de 11 027,21 euros. Elle souligne qu’au contraire, elle a reçu des décomptes de gestion faisant apparaître un solde créditeur de 521,95 euros le 20 avril 2018.

A l’appui de sa demande tendant au paiement de la somme de 10 170 euros, correspondant au montant des loyers qu’elle n’a pas pu percevoir pendant une année et de la somme de 7 320 euros, correspondant aux charges récupérables, Mme [W] reproche à la SARL [S] [P] d’avoir manqué à ses obligations de mandataire, en ce que l’appartement dont celle-ci avait la gestion est resté inoccupé pendant plus d’une année, qu’aucune recherche de nouveau locataire n’a été faite et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été dressé. Elle précise que ce n’est qu’à l’occasion d’un échange de courriels, qu’elle a appris que son appartement était vacant puis le mois d’août 2017. Elle considère que ce défaut d’information constitue un manquement grave à l’exécution de ses obligations de mandataire. Elle estime en outre que la SARL [S] [P] n’a pas tout mis en œuvre pour trouver un nouveau locataire rapidement et ne lui a pas rendu compte de l’état des lieux de sortie dressé préalablement à l’entrée dans les lieux du nouveau locataire. Elle en conclut que la société défenderesse a failli aux obligations que lui imposait le mandat de gestion.

Mme [W] sollicite en outre, au regard des manquements de la SARL [S] [P], la somme de 3 000 euros au titre des frais de commission.

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Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 26 janvier 2024, la SARL [S] [P] sollicite de voir, au visa des articles 1991 et suivants du code civil :

Dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle et/ou délictuelle dans ce dossier ;Débouter en conséquence Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Mme [W] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [W] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL Cornet Vincent Ségurel, représentée par Maître [Y] [I], sur son affirmation de droit.

La SARL [S] [P] conteste tout manquement à ses obligations de gestionnaire. Elle fait valoir que dès le 4 juillet 2017, elle a informé Mme [W] du congé délivré par la locataire à effet du 22 août 2017. Elle précise que ce courrier lui a été adressé à l’adresse à laquelle elle recevait les comptes-rendus mensuels de gestion locative. Elle soutient en outre qu’à la lecture de ces comptes-rendus, elle ne pouvait ignorer qu’elle ne percevait plus de loyer depuis le 23 août 2017. Elle estime enfin que Mme [W] ne pouvait ignorer que son logement trouverait difficilement preneur, sans la réalisation de travaux conséquents, évalués à l’époque à la somme de 10 000 euros (travaux de peinture, réfection de la cuisine et de la salle de bains). Elle précise que la population ciblée pour ce type de biens est rarement encline à se projeter dans des travaux de cette ampleur. Elle fait par ailleurs état que Mme [W] a obtenu des conditions avantageuses dans le cadre de sa nouvelle acquisition et que cette nouvelle acquisition portait sur un bien objet d’un contrat de location du 20 mars 2018, ce qui lui offrait, selon elle, une réponse pérenne à ses difficultés. Elle en conclut qu’aucune faute ne saurait être retenue à son encontre dans l’exécution de son mandat de gestion. Elle rappelle qu’une agence immobilière n’est pas garante de l’obligation de paiement des loyers pesant sur le preneur, à défaut de toute disposition ou stipulation contractuelle en ce sens. Elle estime donc que l’indemnisation du préjudice de Mme [W] ne peut qu’être limitée à une perte de chance.

La SARL [S] [P] conteste en outre tout manquement à ses obligations de syndic. Elle souligne que Mme [W] commet une confusion entre le compte rendu de gestion locative et le relevé de compte propriétaire. Elle fait valoir que Mme [W] a réceptionné la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires fixée le 20 avril 2018 et que cette convocation portait à sa connaissance le contenu de son compte de répartition provisoire pour l’année 2017, qui laissait apparaître qu’elle était déjà débitrice envers la copropriété de la somme de 1 880,86 euros. Elle estime que Mme [W] ne pouvait ignorer le montant des provisions versées mensuellement par son locataire au titre des charges récupérables, ni les appels de fonds adressés durant l’année 2017, ni de ce que l’appel de fonds du 4ème trimestre 2017 n’avait pu être honoré, ni qu’à défaut de locataire, elle devait s’acquitter directement et personnellement de ces appels de fonds et autres provisions sur charges.

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Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité du mandataire dans sa gestion immobilière

La responsabilité de l’agent immobilier chargé d’un mandat de gestion locative obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du code civil.

Au terme de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l’article 1992, alinéa 1er du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Selon les dispositions de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il incombe au mandant de rapporter la preuve d’une faute dans l’exécution du mandat.

En l’espèce, le mandat de gestion locative régularisé le 19 juin 1992 entre Mme [W] et la SARL [S] [P] met à la charge de l’agence immobilière plusieurs obligations, dont celle de « rechercher des locataires, après avoir avisé le mandant de la vacance du logement, louer le bien, le relouer ».

La SARL [S] [P] verse aux débats la lettre simple qu’elle dit avoir adressée à Mme [W] le 4 juillet 2017, à son adresse habituelle, au terme de laquelle elle l’informait du congé donné par la locataire pour le 22 août 2017.

Le compte-rendu de gestion du 20 octobre 2017, que Mme [W] verse elle-même à la procédure, laisse en outre apparaître que la locataire du logement n’a payé son loyer et ses charges que jusqu’au 22 août 2017 et qu’elle s’est acquittée de réparations locatives pour un montant de 54 euros.

Mme [W] ne peut donc sérieusement reprocher à l’agence immobilière de ne pas l’avoir informée de la vacance de son appartement à partir du 22 août 2017 à défaut de nouveau locataire et soutenir que « ce n’est qu’à l’occasion d’un échange de courriels », d’ailleurs non datés et non produits aux débats, qu’elle en a eu connaissance.

Par ce même courrier du 4 juillet 2017, la SARL [S] [P] demandait à Mme [W] ses instructions, tout en précisant : « sans instructions de votre part sous huitaine, nous rechercherons un nouveau locataire et consentirons un bail de 3 ans ».

Il est constant que logement est resté vacant pendant une année, jusqu’à sa vente.

Or, non seulement la SARL [S] [P] ne justifie pas ses recherches en vue de la relocation du bien, mais elle assure dans ses écritures que le logement ne pouvait que difficilement être reloué en raison des travaux à effectuer, dont pourtant elle ne disait pas un mot dans le courrier du 4 juillet 2017, dans lequel elle se proposait de rechercher un nouveau locataire.

C’est seulement par un message électronique du 3 avril 2018, soit neuf mois après le courrier du 4 juillet 2017 informant Mme [W] du départ de sa locataire, que l’agence immobilière indique à sa mandante que son appartement n’est pas loué « car nous n’avons pas de candidat locataire. Le problème est entre autres l’état de l’appartement. Pour pouvoir le louer rapidement, il conviendrait d’engager les travaux de peinture, cuisine et salle de bain. », ce qu’elle confirme deux jours plus tard, évaluant le coût des travaux à la somme de 10 000 euros et l’invitant à privilégier la vente de son appartement.

Si l’état des lieux de sortie du 22 août 2017 qualifiait de « moyen » l’état des peintures du séjour, de la loggia, de la chambre, de la salle d’eau et de la cuisine, confirmant que des travaux de peinture pouvaient s’avérer nécessaires dans le logement pour en faciliter la location, la SARL [S] [P] ne démontre cependant pas l’avoir transmis à Mme [W].

Par conséquent, en ne justifiant pas de ses diligences pour trouver un nouveau locataire et en ne démontrant pas avoir informé Mme [W] en temps utile de l’impossibilité de relouer le logement sans la réalisation de travaux de peinture, la SARL [S] [P] a manqué à ses obligations de mandataire de gestion locative et engagé sa responsabilité contractuelle de ce fait.

Le préjudice en résultant consiste, non en la perte totale des loyers et charges récupérables, mais en une perte de chance de ne pas avoir pu relouer le bien et percevoir les loyers et charges afférents.

Compte tenu de l’état du bien et en l’absence de tout élément produit par les parties sur le marché locatif des résidences séniors, cette perte de chance sera évaluée à la somme de 50 %.

En conséquence, la SARL [S] [P] sera condamnée à verser à Mme [W] la somme de 8 745 euros (= 50% de 10 170 + 7 320 = 17 490/2), au titre de la perte de chance de percevoir les loyers et charges récupérables.

Sur la responsabilité du syndic

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait de l’homme qui à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Un copropriétaire peut agir sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle à l’encontre du syndic, à charge pour lui de démontrer une faute en lien de causalité avec un préjudice personnel et direct.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 11 du décret n° 67 -223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au présent litige, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

1° Le compte des recettes et des dépenses de l’exercice écoulé, un état des dettes et créances et la situation de la trésorerie, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes ;

2° Le budget prévisionnel accompagné des documents prévus au 1° ci-dessus, lorsque l’assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice ;

3° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, notamment s’il est fait application des articles 11 (alinéas 1er et 2), 25 f, 26 b, 27, 28 et 30 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l’assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l’un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret ;

5° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions visées aux articles 18 (alinéa 2), 25 a et b, 30 (alinéas 1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965, ou à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice.

Force est de constater qu’en l’espèce, Mme [W] se contente de réclamer la somme de 5 000 euros, sans invoquer pour autant aucun préjudice, étant précisé qu’il n’est pas contesté que la somme dont elle se plaint d’avoir connu l’existence tardivement était due.

En tout état de cause, elle ne peut sérieusement soutenir que ce n’est qu’à l’occasion de la vente de son bien immobilier le 9 octobre 2018, qu’elle a appris que son compte de copropriété était débiteur de la somme de 11 027,21 euros. En effet, il est avéré par l’apposition de sa signature sur l’accusé de réception de sa convocation à l’assemblée générale ordinaire du syndicat de copropriété « [Adresse 4] » et le pouvoir qu’elle a donné pour ladite assemblée générale qu’elle a eu connaissance de cette convocation et des documents qui y étaient annexés, qui comprenait notamment « le détail des comptes copropriétaires en complément de l’annexe 1 » au 31 décembre 2017, faisant apparaître un solde débiteur la concernant d’un montant de 1 880,03 euros. La SARL [S] [P] établit en outre qu’elle lui a adressé son relevé de compte copropriétaire au 16 août 2018, soit avant la vente de son bien, récapitulant les appels de fonds et provisions pour travaux dus et laissant apparaître un solde débiteur de 8 227,95 euros. Elle ne pouvait en tout état de cause ignorer qu’elle restait redevable du paiement des charges de copropriété en l’absence de locataire, ce dont il résulte des développements précédents qu’elle a eu connaissance concomitamment au départ de celle-ci. Mme [W] ne peut enfin estimer démontrer une faute du syndic, en se fondant sur le compte rendu mensuel de gestion locative.

Par conséquent, Mme [W] échouant à rapporter la preuve d’une faute du syndic en lien avec un préjudice, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SARL [S] [P].

Sur la demande de restitution de la commission de 3 000 euros

Mme [W] sollicite la restitution de la commission d’agence d’un montant de 3 000 euros qu’elle a réglée à la SARL [S] [P] à l’occasion de l’acquisition d’un nouvel appartement au sein de la copropriété « [Adresse 4] ».

Ainsi, cette somme de 3 000 euros a été versée au titre des diligences de l’agence immobilière pour la réalisation de la vente.

Or, pour en réclamer la restitution, il apparaît à la lecture de ses dernières écritures, qu’elle se fonde sur un manquement de la SARL [S] [P] à ses obligations de syndic – dont il résulte des développements précédents qu’il n’est pas caractérisé – et sur un manquement de cette même société à ses obligations de mandataire, à savoir un manque de diligence dans la relocation du bien.

Il s’ensuit que la restitution de la commission d’agence n’apparaît pas en lien avec la faute établie de la SARL [S] [P].

Mme [W] ne peut en conséquence qu’être déboutée de sa demande de restitution des honoraires de négociation.

Sur les autres demandes

Succombant, la SARL [S] [P] sera condamnée aux dépens. Elle ne peut dès lors prétendre à l’octroi d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable qu’elle soit condamnée à prendre en charge les frais que Mme [W] a dû engager pour faire valoir ses droits en justice, évalués à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SARL [S] [P] à verser à Madame [T] [L], divorcée [W], la somme de 8 745 euros, au titre de la perte de chance de percevoir les loyers et charges récupérables ;

Condamne la SARL [S] [P] à verser à Madame [T] [L], divorcée [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes Madame [T] [L], divorcée [W] ;

Rejette la demande présentée par la SARL [S] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL [S] [P] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL Cornet Vincent Ségurel, représentée par Maître [Y] [I].

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sylvie GEORGEONNET Marie-Caroline PASQUIER