TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

JUGE DE L’EXÉCUTION

AUDIENCE DU 05 Novembre 2024 Minute n°24/

AFFAIRE N° N° RG 24/06220

N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOB6

CCCFE délivrées le :

CCC délivrées le :

RENDU LE : CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

Par Madame Virginie BOUREL, Vice-Présidente, Juge de l’exécution, assistée de Madame Johanna PALMONT, greffière

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CARISCO (ATELIERS CARISCO)

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, représentée par Maître Ernest SFEZ, barreau de Paris

(C 2042)

ET

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. DES VARENNES

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, représentée par Maître Michael AMADO, barreau de Paris

(E 448)

DEBATS

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 Octobre 2024, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 05 Novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Deux saisies conservatoires ont été pratiquées les 9 juillet et 20 août 2024 entre les mains du Crédit Agricole d’Ile de France à la requête de la SCI des Varennes, au préjudice de la SARL CARISCO aux fins de garantir les sommes respectives de 71.556,87 euros et 81.890,49 euros hors frais en vertu d’un bail sous-seing-privé en date du 10 janvier 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024 la SARL CARISCO, autorisée à assigner à heure indiquée, a fait assigner la la SCI des Varennes devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry en contestation de ces saisies conservatoires.

A l’audience du 8 octobre 2024, la SARL CARISCO, représenté par avocat, a sollicité de la présente juridiction de :

A titre principal

CONSTATER l’absence de contrat écrit de louage d’immeuble indispensable à la pratique des saisies-conservatoires en date des 9 juillet 2024 et 20 Août 2024 sur le fondement de l’article L511-2 du Code des procédures civiles d’exécution puisque le contrat de sous-location en date du 10 janvier 2018 est caduc ;

En conséquence,

ORDONNER la mainlevée des saisies-conservatoires des 9 juillet 2024 et 20 août

2024 ;

A titre subsidiaire

CONSTATER la caducité des saisies-conservatoires des 9 juillet et 20 août 2024 du fait de l’absence d’introduction d’une action ou d’accomplissement des formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire dans le mois de chaque saisie pratiquée ;

En conséquence,

ORDONNER la mainlevée des saisies-conservatoires des 9 juillet 2024 et 20 août

2024 ;

A titre infiniment subsidiaire

CONSTATER que les conditions des saisies-conservatoires en dates des 9 juillet 2024 et 20 août 2024 ne sont pas réunies ;

En conséquence,

ORDONNER la mainlevée des saisies-conservatoires des 9 juillet 2024 et 20 août 2024 ;

En tout état de cause

CONDAMNER la SCI DES VARENNES du fait de la saisie abusive à payer à la société CARISCO une somme de 50.000 Euros à titre de dommages-intérêts;

CONDAMNER la SCI DES VARENNES à payer à la société CARISCO une somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCI DES VARENNES aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SARL CARISCO expose que :

— par acte sous-seing-privé, la SA FRUCTICOMI a consenti un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à la SCI des Varennes, pour une durée de 15 ans à compter du 7 mars 2002,

— un avenant au contrat de crédit-bail a été conclu le 20 août 2007 ayant pour objet de prolonger le contrat de crédit-bail pour une durée de 12 ans expirant le 19 août 2019,

— le contrat de crédit-bail devait expirer au jour de la levée d’option d’acquisition par la SCI des Varennes, pouvant intervenir,au plus tôt, le 22 août 2019,

— par acte sous-seing-privé en date du 10 janvier 2018, la SCI des Varennes lui a consenti un contrat de sous-location portant sur les locaux objet du contrat de crédit-bail immobilier et comprenant un local à usage d’atelier, un bureau un appartement et un ensemble de parkings extérieurs moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges d’un montant de 60.000 euros,

— la conclusion de ce contrat de sous-location s’inscrivait dans le cadre d’un projet beaucoup plus vaste aux termes duquel la SCI des Varennes s’était formellement engagée à signer un bail commercial et à mettre à sa disposition des parkings en conformité avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public,

— afin de permettre la réalisation de ce projet, les associés fondateurs de la SARL CARISCO ont bénéficié d’un prêt d’honneur à hauteur de la somme de 5.000 euros, ont recouru à des emprunts bancaires à hauteur de la somme de 54.000 euros, ont personnellement investi la somme de 50.000 euros, ont eu recours à crédit-bail mobilier portant sur le matériel et se sont portés cautions solidaires,

— alors que plusieurs procédures opposaient les parties, la SCI des Varennes n’a pas hésité à faire pratiquer des saisies conservatoires sur ses comptes bancaires, sans autorisation préalable du juge de l’exécution, en vertu du contrat de sous-location en date du 10 janvier 2018, lequel est caduc,

— en effet, le contrat de sous-location litigieux a été conclu pour une durée de 3, 6 ou 9 années entières et consécutives à compter du 1er février 2018 pour se terminer soit le 31 janvier 2021, soit le 31 janvier 2024, soit le 31 janvier 2027, sa durée ne pouvant en aucun cas excéder celle du contrat de crédit-bail immobilier du 20 août 2007,

— or, le contrat de crédit-bail immobilier a pris fin par la levée de l’option par la SCI des Varennes de sorte que, en l’absence de contrat de bail écrit, cette dernière ne pouvait faire procéder à une saisie conservatoire sans autorisation du juge de l’exécution,

— en tout état de cause, les saisies conservatoires sont caduques faute pour la SCI des Varennes d’avoir introduit une procédure ou accompli les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire dans le délai d’un mois de la mesure visé à l’article R 511-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— la mainlevée des saisis conservatoires devra être ordonnée, faute pour la SCI des Varennes de justifier de l’existence d’une créance fondée en son principe et de menaces pesant sur son recouvrement.

A l’audience du 8 octobre 2024, la SCI des Varennes, représentée par avocat, a sollicité de la présente jurdiction de débouter la SARL CARISCO de toutes de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— en application des dispositions de l’article L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution, une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage immeuble,

— elle est locataire principale et la SARL CARISCO est sous locataire,

— en vertu d’un contrat de location conclu le 10 janvier 2018 qui n’a jamais été contesté,

— elle dispose donc d’un contrat écrit de louage lui permettant de faire procéder à une saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge de l’exécution,

— la saisie ainsi réalisée est parfaitement valable, étant précisé qu’elle justifie d’une créance fondée en son principe et de menaces pesant sur le recouvrement de celle-ci,

— elle justifie avoir accompli les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire par la signification de conclusions reconventionnelles en paiement signifier dans le cadre d’une autre procédure pendante entre les parties.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en mainlevée des mesures conservatoires

En vertu de l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

L’article L 511-2 du même code précise notamment qu’une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

Le caractère dérogatoire de l’article L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution impose une interprétation stricte de celui-ci, le contrat écrit de louage immeuble devant s’entendre comme un contrat encore en vigueur au moment où la mesure conservatoire est diligentée.

L’article R 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, dispose que si les conditions prévues aux articles R511-1 à R511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l’article L511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation.

Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

En l’espèce, la convention de sous-location liant la SCI des Varennes et la SARL CARISCO dispose, en son article 2 (durée) que :

“ La présente convention de sous-location est consentie et acceptée pour une durée de 3,6, 9 années entières et consécutives à compter du 1er février 2018 pour se terminer soit le 31 janvier 2021, soit le 31 janvier 2024, soit le 31 janvier 2027 soit à compter de la date de levée d’option d’acquisition née du crédit-bail visé en préambule”.

Le 11 février 2020, la SCI des Varennes et la SARL CARISCO ont conclu un protocole d’accord ayant notamment pour objet de mettre définitivement fin au litige qui les oppose.

L’article 1 du protocole d’accord [objet] indique expressément :

« A cet égard, la SCI des Varennes déclare qu’elle a levé l’option qui lui avait été consentie par la société FRUCTICOM en vertu du contrat de crédit-bail les liant”.

Il ressort de ce qui précède que, compte tenu de la levée d’option intervenue et dont l’existence a été reconnue par la SCI des Varennes aux termes du protocole d’accord en date du 11 février 2020, le contrat de sous-location a pris fin.

Faute de faire pratiquer la mesure conservatoire en exécution d’un contrat de louage immeuble écrit et encore en vigueur, il appartenait à la SCI des Varennes de solliciter l’autorisation du juge de l’exécution préalablement à la mise en œuvre d’une quelconque mesure conservatoire.

En conséquence, il convient d’ordonner la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées les 9 juillet et 20 août 2024 sans autorisation du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour saisie abusive

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Toutefois, en l’espèce, la SARL CARISCO ne démontre ni l’abus du créancier ni le prejudice subi.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour saisie abusive.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI des Varennes, partie perdante, sera condamné aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu à charge d’appel :

Ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 9 juillet 2024

entre les mains du crédit agricole Île-de-France au préjudice de la SARL CARISCO aux frais de la SCI des Varennes ;

Ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 20 août 2024 entre les mains du crédit agricole Île-de-France au préjudice de la SARL CARISCO aux frais de la SCI des Varennes ;

Déboute la SARL CARISCO du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI des Varennes aux dépens ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire d’EVRY, le CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

LE GREFFIER LE JUGE