JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/03566 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GRTB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 Février 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. MILADE,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 842 904 476,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 42

DEFENDERESSE

Etablissement public COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU BASSIN DE [Localité 1],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Séverine DEBOURG, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 39

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 20 Novembre 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

A l’audience, M^me MASSON-BESSOUa fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Exposé du litige

La société MILADE située à [Localité 2] (01) a pour activité principale l’acquisition de terrains aux fins de toute construction en vue de la revente.

la société MILADE a souhaité trouver un terrain sur la commune de [Localité 2] pour y établir ses nouveaux locaux et vendre par la même occasion deux cellules du bâtiment à construire dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Dans ce contexte, la Communauté d’agglomération du Bassin de [Localité 1], dont la commune de [Localité 2] est membre, a proposé à la société MILADE la vente d’un terrain situé [Adresse 3] d’une superficie de 1929 m².

Une promesse de vente sous condition suspensive a été signée par les parties le 7 décembre 2021.

La promesse, de même que l’acte de cession qui l’a suivie, indiquaient que le bien était affecté à un usage de terrain à bâtir dans une zone artisanale, et que l’acquéreur entendait affecter l’usage de ce terrain à bâtir à l’édification d’un bâtiment à vocation artisanale de 600 m² environ.

Un permis de construire a été obtenu par la société MILADE le 25 mars 2022.

Puis, par acte authentique du 12 octobre 2022 la Communauté d’agglomération du Bassin de [Localité 1] a cédé à la société MILADE le terrain situé dans la zone artisanale de [Localité 2] pour un montant de 41 666,40 euros.

A la suite de l’acquisition du terrain la société MILADE a entrepris des travaux en vue de l’édification de la construction et dès le 24 octobre 2022, elle a fait intervenir des entreprises pour le terrassement et l’évacuation des terres.

C’est alors qu’elle a découvert que le terrain reposait sur un tas de gravats.

Elle a alors interrompu les travaux, aucune construction ne pouvant être réalisé sur un terrain instable.

La société MILADE a fait intervenir la société DEEP Environnement afin de réaliser une étude précise du sol, laquelle, aux termes d’un rapport du 28 Avril 2023, a relevé que le terrain était pollué et que les terres en place n’étaient pas compatibles avec le projet d’aménagement.

La société MILADE et la Communauté d’agglomération du Bassin de [Localité 3] de Bresse ont convenu d’annuler la vente, et que la vendeuse verserait une indemnité correspondant aux coûts supplémentaires mais les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur le montant de la dite indemnité .

C’est dans ce contexte que, par exploit du 28 novembre 2023, la société MILADE a assigné la Communauté d’agglomération du Bassin de Bourg en Bresse devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de voir au principal prononcer la nullité du contrat de vente et être indemnisée de ses préjudices .

Dans ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 25 novembre 2024, la société MILADE demande au Tribunal de :

Vu les articles 1130, 1131, 1132, 1133, 1137, 1641, 1645, 1240 du Code civil,

A TITRE PRINCIPAL

Dire et juger que la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] a commis une faute relevant du dol et prononcer la nullité du contrat de vente du 12 octobre 2022 en raison du dol, avec toutes les conséquences de droit ;

Condamner la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] à restituer à la société MILADE la somme de 41 666,40 euros;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Dire et juger que que le contrat est nul en raison d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, et prononcer la nullité du contrat de vente du 12 octobre 2022 en raison de l’erreur, avec toutes les conséquences de droit ;

Condamner la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] à restituer à la société MILADE la somme de 41 666,40 euros;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

Juger la société MILADE bien fondée en son action en garantie des vices cachés dirigée contre son vendeur, prononcer la résolution de la vente conclue le 12 octobre 2022 et ce aux torts exclusifs de la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] et condamner la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] à restituer à la société MILADE la somme de 41 666,40 euros;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Dire et juger que la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] a commis une faute en s’abstenant de communiquer une information essentielle sur la consistance du terrain à bâtir ;

Condamner la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] à verser

à la société MILADE:

— la somme de 35 980,52 euros à titre de dommages et intérêts en raison des frais engendrés;

— la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] à verser à la société MILADE la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civileet aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 16 janvier 2025, la communauté d’agglomération du Bassin de Bourg en Bresse demande au Tribunal de :

Vu les articles 1132, 1137 alinéa 2, 1641 et suivants du code civil,

Débouter la société MILADE de l’ensemble de ses demandes ;

La condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs du jugement

I : Sur la demande de nullité du contrat

Il est constant :

— que le terrain litigieux a été vendu pour édifier une construction, ce dont attestent tant les termes de la promesse de vente que l’acte de vente lui même ainsi que les courriers des parties qui ont précédé les actes authentiques, étant observé que c’est la communauté d’agglomération elle-même qui a demandé à la société MILADE de construire sur le terrain dans le délai de 4 ans, “sous peine de résolution de l’acte de vente”; (Pièce 2 et 3)

— qu’il est confirmé par le diagnostic environnemental qu’a fait réaliser la société MILADE par la société DEEP Environnement (rapport du 28 Avril 2022, pièce 7) que l’état du sol est incompatible avec le projet de construction envisagé, puisqu’il existe des remblais jusqu’à trois mètres de profondeur contenant beaucoup de déchets anthropiques (tuyaux, béton, briques, enrobés, ferrailles plastiques), avec une présence généralisée d’hydrocarbures, le rapport n’excluant pas la présence d’amiante dans le sol au regard des déchets retrouvés et évaluant à 630 000 euros l’évacuation des remblais polluants et la mise en place d’une terre végétale saine, étant rappelé que le terrain a été vendu au prix de 41 666,40 €.

Dans ce contexte, la société MILADE déclare être fondée à solliciter la nullité du contrat, à titre principal pour dol, et à titre subsidiaire, pour erreur sur les qualités substancielles.

A titre très subsidiaire, elle revendique l’application de la garantie des vices cachés .

A : Sur la nullité du contrat pour dol

Aux termes de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour le contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges . Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie .

En application de l’article 1130 du même code, l’erreur, le dol, la violence vicient le consentement lorsque qu’ils sont de telle nature que sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substanciellement différentes .

Enfin, selon l’article 1131 du Code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

A l’aune de ces dispositions, il appartient à la société MILADE de rapporter la preuve de manoeuvres, voire d’une dissimulation intentionnelle de la part de la communauté d’agglomération visant à lui cacher l’état du terrain pour l’amener à l’acheter en sachant que le projet de construction envisagé par la société MILADE n’était pas réalisable.

Or force est de constater que la société MILADE ne justifie d’aucun élément sérieux pour rapporter la preuve qui lui incombe d’une dissimulation intentionnelle de l’état du site par la communauté d’agglomération, qui ne peut se déduire de la seule découverte sur zone de remblais contenant beaucoup de déchets anthropiques, étant observé :

— que les photographies aériennes figurant au rapport de la société DEEP Environnement confirment que la parcelle litigieuse était uniquement végétale de 1944 à 1996, et qu’à cette date, et pendant une période d’environ 10 ans, donc jusqu’en 2006, apparaissent des mouvements de terres induisant la présence de remblais, s’expliquant selon les témoignages des locaux, par l’utilisation du site comme décharge à ciel ouvert par les habitants de la commune;

— que postérieurement, ces mêmes photographies aériennes révèlent que les remblais présents sur le site ne sont plus visibles la pelouse ayant repoussé et laissant place à une parcelle enherbée;

La société MILADE sera en conséquence déboutée de sa demande de nullité du contrat de vente pour dol.

B : Sur la nullité du contrat pour erreur

Selon l’article 1132 du Code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Selon l’article 1133 du même code, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considérations desquelles les parties ont contracté.

En l’espèce, il est constant que la société MILADE a acquis la parcelle dans l’objectif d’y édifier une construction .

Cela résulte des actes notariés (promesse de vente et acte de vente) dans lesquels il est indiqué expressément que le terrain vendu est un terrain à bâtir dans une zone artisanale que l’acquéreur entend affecter à l’édification d’un bâtiment à vocation artisanale de 434 mètres carrés.

Bien plus, la communauté de commune a inséré dans l’acte de vente une condition résolutoire (Page 12) aux termes de laquelle il est indiqué que l’acheteur doit édifier sur le terrain vendu une construction qui devra être achevée dans un délai de quatre ans à compter du jour de la signature de l’acte de vente, et qu’à défaut il y aura anéantissement de la vente.

Ainsi, la société MILADE a acquis le terrain litigieux pour y réaliser une construction, dans un contexte où le rapport de la société DEEP Environnement, précédemment cité, a confirmé que “l’état du site et les terres en place ne sont pas compatibles avec le projet d’aménagement”, étant rappelé que la remise en état du site engendrerait un coût de l’ordre de 630 000 €, soit plus de 15 fois le prix d’achat du terrain .

Il peut donc en être déduit qu’en achetant le terrain litigieux dans la perspective d’y édifier une construction alors qu’en réalité un tel projet n’était pas réalisable au regard de la nature du sol, la société MILLADE a commis une erreur sur les qualité essentielles de la prestation recherchée et en vue de laquelle elle avait contracté, ce qui est une cause de nullité du contrat.

La communauté d’agglomération ne peut sérieusement opposer que rien n’empêcherait que le terrain soit construit alors qu’elle ne conteste pas l’existence de gravats et de déchets polluants dénaturant la nature du contrat car nécessistant de dépenser une somme considérable, soit plus de 15 fois le pris du terrain, pour permettre une telle opération de construction.

Elle ne peut pas plus opposer l’erreur inexcusable aux motifs que que la société MILADE est un professionnel de l’immobilier et que dans le cadre de la promesse de vente, elle avait expressément autorisé la société MILADE à se rendre sur le terrain pour effectuer tout relevé ou sondage qu’elle jugerait nécessaire alors que :

— dans le cadre de la promesse de vente et de la cession elle a expressément garanti que le terrain était libre d’encombrements quelconques, et plus encore, a déclaré n’avoir pas effectué de travaux de remblaiement et qu’à sa connaissance il n’en a jamais été effectué;

— elle a indiqué également que l’immeuble n’était frappé d’aucune pollution susceptible de résulter de l’exploitation actuelle ou passée.

Dans ses conditions, il apparaît que la société MILADE n’avait aucune raison, compte tenu des déclarations extrèmement claires de son co-contractant, de considérer que la nature du terrain qu’elle envisageait d’acquérir n‘était pas celle que lui avait garanti la communauté d’agglomération et par la même de procéder à des sondages qu’en outre elle n’avait aucune obligation de réaliser .

Il est en conséquence retenu que l’action en nullité du contrat pour vice du consentement diligentée par la société MILADE est fondée.

La nullité du contrat de vente intervenu entre la communauté d’agglomération et la société MILADE le 12 octobre 2022 est donc prononcée pour erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue et en conséquence la communauté d’agglomération est condamnée à restituer à la société MILADE le prix de vente du terrain, soit 41 66,40 €, la société MILADE devant de son côté restituer le terrain à la communauté d’agglomération.

II : Sur la demande de dommages et intérêts

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la société MILADE demande que la communauté d’agglomération soit condamnée à lui payer à titre de dommages et intérêts la sommes de 35 980,52 euros en indemnisation des frais engendrés par l’opération, cette somme se décomposant d’une part dans les frais engagés pour réaliser l’opération d’achat (permis de construire, frais de géomètre, frais notariés, etc… ) et les frais engagés pour faire valoir ses droits (notamment étude DEEP Environnement, frais de constat) et d’autre part dans les frais inhérents à son projet VEFA qu’elle a dû annuler .

Le Tribunal retient que c’est à raison que la société MILADE considère que la Communauté d’agglomération a commis une faute en garantissant dans l’acte de vente la conformité du terrain et son aptitude à être construit et que cette faute est à l’origine du paiement par la société MILADE de frais importants dont elle doit être indemnisée:

Doivent être retenus à ce titre :

1) Les frais inhérents à l’acquisition du terrain :

— frais de permis de construire : 6 472 € HT

— frais de constat d’huissier pour affichage du permis de construire : 400 € HT

— frais de géomètre : 640 € HT

— Frais notariés de réglement de copropriété : 1 082,07€

2) Les frais liés au titre des travaux débutés le jour où l’état réel du terrain a été découvert

— Location de pelle : 817 €

— Frais d’évacuation des déblais : 2 702,6 50€

3)Les frais liés à l’étude de sol

Etude DEEP Environnement : 5980 €

Location de pelle pour réalisation de l’étude DEEP Environnement : 446,50 €

4) Les frais inhérents au projet VEFA,

alors que la société MILADE justifie avoir souscrit en parallèle du jour de la cession du terrain un acte de vente en état future d’achèvement avec la société FB CC IMMO et avoir été contrainte de résilier cette vente avec prise en charge des différents frais engagés par les acheteurs pour leur projet , justifiés, à hauteur de 9 260 € outre 3 400 € de coût d’acte notarié .

Ne sont pas retenus en revanche :

— les frais d’acte notarié pour achat du terrain et les frais d’acte de prêt immobilier : 2100 € et 2422,78 €, seul étant produit un extrait de compte bancaire ne permettant pas d’identifier ces dépenses;

— les frais de constat d’huissier, qui relèvent des frais irrépétibles

La communauté d’agglomération est donc condamnée à payer à la société MILADE la somme de 31 200,07 € HT à titre de dommages et intérêts.

La société MILADE sollicite enfin des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 € pour résistance abusive .

Toutefois, le caractère abusif de la résistance alléguée n’étant pas suffisamment caractérisé, alors qu’il est justifié de tentatives d’accord amiable de la part de la communauté d’agglomération, cette demande est rejetée .

III : Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la communauté d’agglomération est condamnée aux dépens .

Il convient de condamner la communauté d’agglomération à payer à la société MILADE la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort:

Prononce la nullité du contrat de vente intervenu entre la communauté d’agglomération du Bassin de [Localité 1] et la société MILADE le 12 octobre 2022 pour erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue et en conséquence :

Condamne la communauté d’agglomération du Bassin de [Localité 1] à restituer à la société MILADE le prix de vente du terrain, soit 41 66,40 €;

Dit que la société MILADE doit restituer le terrain à la communauté d’agglomération du Bassin de [Localité 1];

Condamne la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] à verser à la société MILADE la somme de 31 200,07 € HT à titre de dommages et intérêts;

Rejete le surplus des demandes ;

Condamne la Communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] aux dépens;

Condamne la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] à payer à la société MILADE la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

La Greffière Le Président

copie à :

M^e Séverine DEBOURG

M^e Pierre emmanuel THIVEND

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 4] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER