TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/01839 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PPK

N° de MINUTE : 26/00585

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son Syndic, le Cabinet DONNA COPRO, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me [C], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

DEFENDEUR

Monsieur [B] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [J] est propriétaire des lots n°27, 30, 35, 37, 110, 111, 115, 116, 206 et 218 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] au Raincy (93340), représenté par son syndic en exercice le cabinet DONNA COPRO (S.A.S.), a fait assigner Monsieur [B] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 juin 2025 et signifiées le 13 juin 2025 à Monsieur [B] [J], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5] demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [B] [J] à lui payer la somme de 13.225,38 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Monsieur [B] [J] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [B] [J] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [B] [J] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 1er juillet 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 2 février 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il sera observé à titre liminaire qu’il ressort de la lecture du décompte produit par le syndicat des copropriétaires et de ses conclusions que la somme de 13.225,38 euros qu’il réclame au titre des charges de copropriété impayées est en réalité constituée pour partie de frais de recouvrement, lesquels reposent sur une fondement juridique distinct qui se trouve visé par le demandeur dans ses écritures.

Les demandes seront donc requalifiées en ce sens.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5] verse notamment aux débats :

— des extraits de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [B] [J],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 11 juin 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 13.225,38 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 juin 2023 et 31 juillet 2024 portant approbation des comptes des exercices du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/12/2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [B] [J],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la mise en demeure du 17 octobre 2024 adressée à Monsieur [B] [J].

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 1820,45 euros correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet dans le corps des conclusions actualisées d’une demande distincte sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui sera examinée ci-après ;

— la somme de 2606,19 euros facturée le 07/08/2024 sous l’intitulé « REGULARISATION CHARGES 2021 COMPTES MATERA », le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2021 n’étant pas versé aux débats ;

— la somme de 1650 euros facturée le 31/12/2024 sous l’intitulé « ANNUL AFFCET RGLMNT NOVALIFT [Localité 6] [Localité 7] NON REGLEE », dont il est douteux qu’il s’agisse de charges de copropriété et pour laquelle aucun justificatif ne se trouve produit ;

Soit un total à déduire de 1820,45 + 2606,19 +1650 soit 6.076,64 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 11 juin 2025 s’élève donc à la somme de 13.225,38 – 6.076,64 soit 7.148,74 euros.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [B] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5] la somme 7.148,74 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er août 2024 et le 4 juin 2025 (appels du 4 juin 2025 inclus), décompte arrêté au 11 juin 2025.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure au domicile du débiteur, sur la somme de 4442,58 euros (correspondant aux causes de la mise en demeure expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus), et à compter du 13 juin 2025, date de signification des conclusions actualisés, sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, ce à compter du 14 février 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [B] [J] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi la relance du 5 septembre 2024 dès lors que celle-ci est antérieure à la première mise en demeure en date du 17 octobre 2024 et n’entre pas dans les prévisions de l’article 10 susvisé. La somme, d’un montant de 28,80 euros, sera écartée.

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 168+168 soit 336 euros, seront donc écartés.

— ainsi des honoraires d’avocat, qui seront arbitrés dans le cadre de la demande formée au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile, examinée ci-après. Ces frais, d’un total de 768 + 630 soit 1398 euros, seront donc écartés.

— des frais d’huissier exposés dans le cadre de la présente instance, et notamment du coût de l’assignation, qui se trouvent compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, dont le sort sera examiné ci-après. Ces frais, d’un total de 57,65 euros, seront donc écartés.

La demande de 1.820,45 euros formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5], au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [B] [J] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes entre le 1er août 2024 et le 11 juin 2025 au moins.

La durée durant laquelle l’intéressé s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] au [Localité 5] la somme de 700 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [B] [J] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme 7.148,74 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er août 2024 et le 4 juin 2025 (appels du 4 juin 2025 inclus), décompte arrêté au 11 juin 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2024 sur la somme de 4442,58 euros, et à compter du 13 juin 2025 sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 14 février 2025 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] au [Localité 5], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] au [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] au [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 13 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES