TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

12 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00866 – N° Portalis DB22-W-B7I-SAOC

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [Z] [P] C/ S.N.C. BRASSERIE NEZEL

DEMANDERESSE

Madame [Z] [I] [S] [P], de nationalité française, née le 05 Décembre 1947 à [Localité 5] (28), retraitée, demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Laure GODIVEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 464, M^e Harold VANDAMME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 104

DEFENDERESSE

La Société BRASSERIE NEZEL, venant aux droits de la SAS L’AMBITION, société en nom collectif au capital social de 1.000 €, dont le siège social est situé au [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 920 426 343, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.,

défaillant

Débats tenus à l’audience du : 26 Septembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffier, lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 26 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 20 avril 2018, Mme [I] [F] [S] [J] veuve [P], représentée par Mme [Z] [P], a donné à bail à M. [K] [O], M. [Y] [A], Mme [H] [R], agissant au nom et pour le compte de la SAS l’AMBITION alors en cours de formation, un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2]) et consistant en :

— Au rez-de-chaussée : un local commercial avec réserve et WC s’ouvrant sur une terrasse sur rue divisée en deux parties dont une est destinée à l’exploitation d’un débit de boisson et l’autre à la réception du public dans une salle polyvalente, avec à l’arrière un appartement comprenant séjour, cuisine, salle de bain et deux chambres.

— Au première étage : une chambre,

— A l’extérieur : une courette avec cuisine et chauffe-eau, droit de garer deux voitures et un terrain non-bâti atteignant la rivière en contrebas.

Par acte en date du 3 novembre 2022, la SAS L’AMBITION, en procédure de liquidation judiciaire, a cédé son fonds de commerce à la SNC BRASSERIE NEZEL. L’acte de cession contient une clause de solidarité inversée.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, Mme [Z] [I] [S] [P] a fait assigner en référé la SNC BRASSERIE NEZEL afin de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 20 avril 2018,

— Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— Condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 54.026,36 euros au titre de la clause de solidarité inversée et des loyers et charges dus pour la période entre novembre 2022 et avril 2024, avec intérêts de retard au taux contractuel de 10%,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 6 mars 2024 et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— Condamner la locataire à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l’audience du 04 juillet 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes et prétentions. Le montant de la dette au titre des loyers et accessoires impayés a été actualisé à 26.345,74 euros. Assignée par acte remis à personne, la défenderesse n’était pas représentée.

Par décision du 09 août 2024, le juge des référé a ordonné la réouverture des débats afin que la demanderesse justifie de sa qualité de propriétaire du local par la production d’un acte de notoriété.

A l’audience du 26 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, Mme [Z] [I] [S] [P], représentée par son conseil, transmet l’ acte de notoriété attestant de sa qualité d’unique héritière de la succession de Mme [I] [P], et ainsi de sa qualité de propriétaire des locaux loués.

La SNC BRASSERIE NEZEL n’est pas représentée.

La décision a été mise au délibéré le 12 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la non comparution du défendeur

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir

Madame [Z] [P] a démontré sa qualité à agir en communiquant au tribunal l’acte de notoriété daté du 16 novembre 2023 dont il résulte qu’elle est seule héritière de sa mère, Madame [I] [X], veuve [P] et par conséquent, propriétaire des lieux litigieux.

Elle sera déclarée recevable à agir.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents. »

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Le bail stipule en son article 12.1 qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires à leur échéance exacte le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer contenant déclaration par le bailleur d’user de la clause résolutoire et demeuré infructueux pendant un délai d’un mois.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 5 février 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 5 février 2024 étant demeuré infructueux, le bail du 20 avril 2018 s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 6 mars 2024.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement provisionnel

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il y a donc lieu de condamner la SNC BRASSERIE NEZEL à payer à Mme [Z] [P] la somme provisionnelle de 29.541,38 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 12 septembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

La demande au titre de la majoration du taux d’intérêt s’analyse en en effet en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparait en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

S’agissant de la clause de solidarité inversée, elle consiste à faire supporter au cessionnaire les loyers impayés par le cédant qui était en liquidation judiciaire au moment de la cession.

Ainsi, l’article « cession » de la cession de fonds de commerce en date du 3 novembre 2022 stipule : « Le Cessionnaire déclare avoir été parfaitement informé de cette clause de solidarité inversée et en faire son affaire personnelle. »

Il résulte des pièces produites que dans le cadre de la liquidation judiciaire, Madame [P] a déclaré une créance privilégiée de 39.771,74 euros, et que sur cette somme, un remboursement de 9.895,48 euros a pu lui être versé par le mandataire judiciaire, JSA.

La somme de 29.876,26 euros reste donc réclamée à la SNC BRASSERIE NEZEL au titre de la clause de solidarité inversée et il sera fait droit à la demande en paiement à titre provisionnel de cette somme en l’absence de toute contestation sérieuse de son principe et de son montant.

Enfin, il convient de condamner la SNC BRASSERIE NEZEL à payer à Mme [Z] [P] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

DÉCLARONS Madame [Z] [I] [S] [P] recevable à agir,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 20 avril 2018 cédé le 3 novembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 06 mars 2024,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3],

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SNC BRASSERIE NEZEL à payer à Mme [Z] [P] la somme provisionnelle de 29.541,38 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 12 septembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la SNC BRASSERIE NEZEL à payer à Mme [Z] [P] la somme provisionnelle de 29.876,26 euros au titre de la clause de solidarité inversée,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du loyer,

CONDAMNONS la SNC BRASSERIE NEZEL à payer à Mme [Z] [P] à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter de l’échéance d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS la SNC BRASSERIE NEZEL à payer à Mme [Z] [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SNC BRASSERIE NEZEL au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU