Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [E] [I], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [F]

7 rue de Pont Aven

Logement 10 Etage 2

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/04112 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPYZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [H] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2022, la société Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Madame [F] [H], un logement conventionné situé 7 rue de Pont-Aven à NANTES (44300), pour un loyer mensuel de 248,03 euros, charges comprises avec indexation.

Des loyers restant impayés, par lettre du 19 avril 2024, la société Nantes Métropole Habitat a saisi la caisse d’allocations familiales de Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la société Nantes Métropole Habitat a fait signifier à Madame [F] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la société Nantes Métropole Habitat a assigné Madame [F] [H], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame [F] [H] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la locataire et dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Madame [F] [H], au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 344,74 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ; avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 218,41 euros à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et L’État ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 4 septembre 2024 à la préfecture.

A l’audience du 30 janvier 2025, la société Nantes Métropole Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 806,66 euros arrêtée selon décompte du 21 janvier 2025.

Madame [F] [H], régulièrement assignée à étude ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n’a pu être réalisée en l’absence de Madame [F] [H].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [H], assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département le 4 septembre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société Nantes Métropole Habitat le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [F] [H] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 244,36 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 juin 2022 à compter du 21 août 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 juin 2022, du commandement de payer délivré le 20 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé que la société Nantes Métropole Habitat rapporte la preuve de la dette locative.

Aucune explication sur les conditions de la dette ou sur un éventuel paiement libératoire n’a été rapportée par Madame [F] [H]. Par ailleurs, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyer et à l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de Madame [F] [H].

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 806,66 euros arrêté selon au 21 janvier 2025. La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Madame [F] [H] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 sur la somme de 303,69 euros, à compter de l’assignation du 3 septembre 2024 sur la somme de 344,74 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus .

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 août 2024, Madame [F] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

La dette d’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de 21 janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [H], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 juin 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Nantes Métropole Habitat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 juin 2022 entre la société Nantes Métropole Habitat d’une part, et Madame [F] [H] d’autre part, concernant les locaux situés 7 rue de Pont-Aven à NANTES (44300), sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à payer à la société Nantes Métropole Habitat la somme de 806,66 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 sur la somme de 303,69 euros, à compter de l’assignation du 3 septembre 2024 sur la somme de 344,74 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à verser à la société Nantes Métropole Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [F] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 juin 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de la société Nantes Métropole Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Nantes Métropole Habitat de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE