N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 03 Décembre 2024

N° RG 24/00049 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKUB

DEMANDEUR :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Mme [F] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e SIGLER

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [M]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT, a donné à bail à Mme [F] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] et un emplacement de stationnement n°178 situé à la même adresse par contrats distincts prenant effet au 18 novembre 2022, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 943,40€ charges comprises s’agissant du logement, et de 57,21€ charges comprises s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 7139,40€ a été délivré à Mme [F] [M] le 27 octobre 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la CAF des Yvelines le 3 novembre 2023.

Devant l’absence de régularisation, la société SOLINTER ACTIFS 1, par acte du 20 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 30 juillet 2024, a fait assigner Mme [F] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires ;L’expulsion de Mme [F] [M] et de tous occupants de son chef de l’appartement et de l’emplacement de stationnement ;La condamnation de Mme [F] [M] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation correspondant au loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de Mme [F] [M], à titre provisionnel, à lui payer la somme de 8139,46€ à titre de loyers impayés ;La condamnation de Mme [F] [M] à lui payer la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

La SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 26 septembre 2024 à la somme de 16.894,13€, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse, aucun paiement de loyer n’ayant été effectué depuis mars 2023.

Mme [F] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 200€ par mois. Elle explique la dette par la perte de son emploi suite à un licenciement. Une procédure est actuellement en cours devant le conseil des prud’hommes. Elle perçoit 2200€ de revenus et a deux enfants à charge. L’APL lui a été suspendue. Elle souhaite à terme quitter le logement et trouver un bail moins onéreux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie le 3 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, chaque bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7 pour le bail d’habitation et article 8 pour le bail de stationnement).

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 7139,40€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [F] [M] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux à compter du 28 décembre 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS SOLINTER ACTIFS 1 produit un décompte démontrant que Mme [F] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 16.894,13€ à la date du 26 septembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Mme [F] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 16.894,13€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, du 1er novembre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [F] [M] sollicite des délais de paiement.

Le bailleur s’y oppose.

Mme [F] [M] perçoit des revenus de l’ordre de 2200€. Elle explique avoir connu des difficultés financières suite à la perte de son emploi. Elle souhaite trouver un nouveau logement avec un loyer moins élevé.

Dans l’attente d’un nouveau logement, elle propose de verser 200€ en sus du loyer courant mais elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, aucun versement n’ayant été réalisé au profit du bailleur depuis mars 2023 (les prélèvements suivants étant rejetés), de sorte que l’arriéré locatif s’élève désormais à près de 17.000€. En outre, force est de constater que la somme qu’elle propose de verser ne permet pas d’apurer l’arriéré dans les délais légaux. Dans ces conditions, Mme [F] [M] ne répond pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Ainsi, il convient de ne pas aggraver la dette de la locataire et d’ordonner son expulsion.

Mme [F] [M] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [F] [M], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation et du bail de stationnement à compter du 28 décembre 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNONS à Mme [F] [M] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués (appartement et emplacement de stationnement) situés [Adresse 2] ;

DISONS que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 2], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [F] [M] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNONS Mme [F] [M] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1, à titre provisionnel, une somme de 16.894,13€ (seize-mille-huit-cent-quatre-vingt-quatorze euros et treize centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 26 septembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [F] [M] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1, à titre provisionnel, à compter du 1er novembre 2024 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTONS Mme [F] [M] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS la SAS SOLINTER ACTIFS 1 de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [F] [M] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 3 décembre 2024.

La Greffière La juge