Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 08 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/05109 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q2KX

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [V] [E] [X], né le 11 mai 1979 à [Localité 7], de nationalité française, célibataire, comptable, domiciliés [Adresse 1],

représenté par M^e Karine LE GO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [G] [D] [W] [T], née le 18 novembre 1986 à [Localité 6], de nationalité française, célibataire, maquilleuse, domiciliés [Adresse 1],

représentée par M^e Karine LE GO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

Madame [N] [L], née le 07 juillet 1941 à [Localité 3], de nationalité Française, retraitée, domiciliée [Adresse 2] à [Localité 5],

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 01 Septembre 2022 reçu au greffe le 20 Septembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Septembre 2024, Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Novembre 2024.

–EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 14 mars 2018, Monsieur [M] [X] et Madame [G] [T] ont acquis une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 4] (Yvelines) auprès de Madame [L] [N] pour un prix de 410 000,00 €.

Par ordonnance de référé en date du 19 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné une mesure d’expertise portant sur la toiture.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 janvier 2023.

Par acte en date du 1er septembre 2022, Monsieur [M] [X] et Madame [G] [T] ont fait citer Madame [L] [N] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [M] [X] et Madame [G] [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1104 et suivants, 1137 et suivants, 1641 et suivants du code civil de :

condamner Madame [L] [N] à leur payer, en restitution d’une partie du prix :à titre principal, la somme de 28 465,35 € ;à titre subsidiaire, la somme de 28 015,35 € ;condamner Madame [L] [N] à leur payer, en réparation de leur préjudice de jouissance, la somme de 8 820,00 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022 ;condamner Madame [L] [N] à leur payer la somme de 10 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;condamner Madame [L] [N] à leur payer la somme de 6 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, incluant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Karine Le Gô.

Ils soutiennent en substance, à titre principal, que la venderesse a commis un dol à leur préjudice et a manqué à son obligation de bonne foi lors de la conclusion du contrat, en s’abstenant de les informer de l’état de la toiture dont elle avait pourtant parfaitement connaissance.

Ils indiquent à cet égard que le propriétaire de la maison mitoyenne atteste avoir fait refaire sa toiture en janvier 2014 et que Madame [L] [N] lui a indiqué être consciente de l’état dégradé de son toit mais avait refusé sa proposition d’effectuer en même temps des travaux afin de partager les coûts et qu’en 2018 un autre couvreur avait alerté la défenderesse sur l’état de sa toiture et lui avait recommandé de remplacer les tuiles abîmées par le temps. Ils ajoutent que la défenderesse, ayant habité le bien pendant quinze ans, s’est nécessairement rendu compte du défaut d’isolation des combles.

Ils estiment, à titre subsidiaire, que les vices découverts par les acheteurs après la vente, présentent le caractère d’un vice caché, qui était connu de la venderesse, avant la vente de sorte que cette dernière ne peut invoquer l’application de la clause de non-garantie.

Ils font valoir notamment qu’ils n’ont pu eux-même déceler le vice avant la vente dès lors que la couverture de la maison de deux étages en surélévation se situe à plus de 8 mètres du sol et n’est visible que très partiellement de la rue, en sa partie avant, et du fond du jardin, en sa partie arrière, l’expert lui-même ayant dû faire appel à un couvreur et déployer une échelle de 8 mètres de haut, et qu’il leur était donc impossible de s’apercevoir lors de l’acquisition que la couverture était dépourvue de toute isolation, d’une part, que le deuxième étage était ainsi totalement inhabitable, très froid l’hiver et très chaud l’été, d’autre part, et qu’en outre la couverture s’avérait fuyarde.

Ils ajoutent qu’aucune mention des pièces échangées dans le cadre des pourparlers contractuels, ou dans le cadre de la vente, ne permettait de connaître l’état réel du bien, ni l’ampleur des travaux qui se sont en réalité avérés nécessaires dès le premier hiver de la prise de possession des acheteurs.

Ils précisent qu’aucun lien n’est établi entre la négociation d’un prix inférieur de 10 000,00 € à celui initialement demandé et la réparation objet de la présente instance, cette diminuation étant liée à l’appréciation du marché immobilier et sans lien avec l’état de la toiture.

Ils indiquent que le vice est antérieur à la vente et qu’il présente en outre une gravité établie par le rapport d’expertise.

Au titre de leurs préjudices, ils invoquent des travaux de couverture et de bâchage, des travaux de reprise intérieure, un préjudice de jouissance évalué à 10 % de la valeur locative et un préjudcice moral, ayant vécu pendant des mois avec l’angoisse permanente de subir des infiltrations provoquant d’importants dégâts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [L] [N] sollicite, à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre, à titre subsidiaire, leur réduction à de plus justes proportions et, en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [M] [X] et Madame [G] [T] à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Madame [L] [N] soutient en substance qu’aucun dol n’est établi, en l’absence de démonstration de manœuvre frauduleuse qui lui soit imputable, faisant valoir que les allégations rapportées par trois témoins ne sont pas probantes, aucune de ces personnes ne s’étant rendue à son domicile et aucun élément aux débats ne permettant d’établir de manière irréfutable qu’un professionnel l’avait alertée sur la nécessité impérieuse de procéder à la réfection de sa toiture, dont elle avait certes conscience du caractère ancien, mais aucunement de la nécessité de la rénover entièrement.

Elle ajoute qu’il n’est pas établi que des fuites seraient déjà intervenues du temps de son occupation de la maison, que les acquéreurs ont pu visiter le bien à deux reprises, en présence d’un professionnel de l’immobilier, qu’il s’agit d’un bien ayant plusieurs dizaines d’années, la toiture datant de près de 40 ans au moment de la vente et que l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur le caractère visible ou non des désordres tandis que l’expert ayant diligenté une expertise amiable indique que l’aspect visuel de l’état de la toiture donnant côté rue démontrait la nécessité d’une réfection.

Elle précise que, conscients de l’état du bien acquis, les demandeurs ont négocié un prix 10 000,00 € en dessous du prix de vente annoncé, somme correspondant au chiffrage de reprise des désordres évalué par l’expert judiciaire.

Elle conteste toute mauvaise foi, ayant informé les acquéreurs qu’un démoussage était nécessaire.

Elle estime que n’est pas démontrée sa connaissance de la nécessité de rénover sa toiture lors de la vente, ni que les fuites de la toiture et les infiltrations corrélatives seraient survenues du temps de son occupation du bien, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés, les acquéreurs ayant pu par ailleurs se convaincre des désordres visibles à l’occasion de leurs visites du bien.

Elle estime à titre subsidiaire que les demandeurs ont fait procéder à une réfection totale de la toiture alors que l’expert ne retient que la nécessité de procéder uniquement à la réfection de la couverture côté avant, les tuiles côté arrière étant quant à elles en bon état.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur un dol :

Aux termes de l’article 1104 alinéa 1er du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il incombe à la victime d’une réticence dolosive de démontrer, d’une part, que son cocontractant connaissait une information déterminante de son consentement qu’il ne lui a pas révélée, et, d’autre part, que ce cocontractant a volontairement omis cette information pour tromper son consentement et le déterminer à conclure le contrat.

Aux termes de l’article 1178 alinéa 4 du code ciivl, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, il est constant et ressort du rapport d’expertise judiciaire que le toit de la maison objet de la vente litigieuse présentait sur sa face côté rue un état dégradé, ayant conduit à des infiltrations dans le logement. Dans son rapport du 9 janvier 2023, l’expert judiciaire relève ainsi notamment que les infiltrations et fissures constatées dans les plafonds résultent du délitement des tuiles et aux tuiles posées en remplacement et non compatibles avec les tuiles existantes ; que la laine de verre a été dégradée par ces infiltrations, lui faisant perdre ses propriétés thermiques et accoustiques ; et que l’état de vétusté avancée de la couverture de la face côté rue est avant tout dû à l’absence d’entretien par Madame [L] [N], la prolifération des mousses ayant provoqué la déterioration des tuiles et leur délitement.

Madame [L] [N] conteste avoir eu connaissance de la nécessité de réparation sur la toiture. Pour démontrer la connaissance de cette information par le vendeur, les demandeurs versent aux débats un courriel en date du 13 juin 2019 et une attestation du 8 avril 2022 de Monsieur [Y] [S], artisan couvreur, dont il ressort qu’à l’occasion du nettoyage de la toiture d’une maison mitoyenne voisine et du changement de tuiles intervenus le 25 juin 2018, ce professionnel a recommandé à Madame [L] [N] de nettoyer sa toiture, de remplacer des tuiles abîmées par le temps et de remplacer des tuiles qui avaient été changées mais n’étaitent pas adaptées et que l’intéressée avait « refusé catégoriquement d’effectuer ces travaux ». Ce témoignage circonstancié est corroboré par une attestation de Madame [H] [F], voisine, qui indique que lors du nettoyage de sa toiture en octobre 2018, l’artisan couvreur intervenu avait repéré que la gouttière commune était très abîmée et en avait fait part à Madame [L] [N], à laquelle il avait également signalé que son toit était en mauvais état, sans qu’elle ne donne suite. La connaissance de l’état du toit ressort également d’une attestation de Monsieur [A] [U], voisin, en date du 11 septembre 2020, qui indique avoir proposé à Madame [L] [N], lors de la réfection de sa toiture en janvier 2014, de refaire également la sienne afin que les frais soient moins élevés, et que celle-ci lui avait répondu « qu’elle était consciente de l’état dégradé de son toit mais a[vait] refusé d’effectuer les travaux ».

Il ressort de ces éléments que Madame [L] [N] avait eu connaissance, avant la vente, de l’état très dégradé du toit et de la nécessité d’une réfection importante, dont elle avait notamment été avertie par un professionnel.

Or la défenderesse ne justifie pas en avoir informé préalablement à la vente Monsieur [M] [X] et Madame [G] [T], alors qu’une telle information était déterminante pour eux, eu égard au coût des travaux requis, sur la base de laquelle ils auraient contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’action fondée sur le dol ne peut toutefois prospérer que si les acquéreurs établissent que les désordres relevés ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien, soit parce qu’ils avaient été cachés à l’aide de manoeuvres frauduleuses soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières.

A cet égard, l’expert judiciaire indique dans son rapport qu’ « Au moment de la vente, l’état de vétusté n’était pas visible du sol sans avoir recours à une échelle, car le hauteur du toit étant importante et à l’avirs d’un professionnel ».

Ainsi, contrairement à ce que soutient la défenderesse, le mauvais état du toit n’était pas décelable par les acquéreurs, quand bien même ils ont pu visiter le bien à deux reprises en présence de l’agent immobilier en charge de la vente.

Par ailleurs, aucune pièce ne démontre l’allégation de Madame [L] [N] selon laquelle le prix de vente aurait été négocié à la baisse au regard de désordres constatés sur le bien.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, est établie une réticence dolosive au préjudice des demandeurs dans le cadre de la vente immobilière litigieuse commise par la défenderesse, à qui il appartient dès lors de restituer une partie du prix et de les indemniser des conséquences dommageables en résultant.

A cet égard, Monsieur [M] [X] et Madame [G] [T] sollicitent la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur d’un montant de 28 465,35 €, correspondant au travaux de réfection du toit sur la base d’une facture de la société Au coeur des toits d’un montant de 25 062,25 €, à de travaux de bâchage pour 300,00 €, outre la somme de 3 103,10 € au titre de travaux de reprise intérieure.

Toutefois, alors que la facture précitée porte sur la réfection de l’ensemble du toit, l’expert judiciaire n’a retenu dans son rapport que la nécessité d’une réfection totale de la seule partie avant côté rue, mentionnant notamment que la couverture de la face arrière était constituée de tuiles de terre Muller anciennes en bon état et non gélives et qu’à cet endroit l’isolation en laine minéarale ancienne d’une dizaine de centimètres était également en bon état, tout en notant que l’isolation – réalisée dans les années 80 – n’était plus aux normes actuelles. Les photographies produites aux débats par les demandeurs pour justifier de la dégradation de l’isolation sur la partie arrière de la toiture ne sont pas probantes, en l’absence de date et d’un quelconque élément permettant de localiser les parties du toit qui y figurent.

Compte tenu de ces éléments, le coût de la réfection du toit est retenu à hauteur de la seule somme de 9 870,30 € TTC, selon l’évaluation de l’expert judiciaire, à laquelle il convient d’ajouter la somme de 300,00 € TTC au titre de la pose d’une bâche sur la base d’une facture en date du 7 janvier 2022 et la somme de 3 103,10 € TTC au titre de travaux de reprise des peintures dégradées dans la maison, sur la base d’un devis du 10 février 2023.

Il convient ainsi d’évaluer la réduction du prix de vente à la somme totale de 13 273,40 €.

En revanche, la demande formée au titre d’un préjudice de jouissance est rejetée, en l’absence d’information quant à la réalisation effective des travaux de reprise intérieure et à la durée de leur mise en oeuvre.

Enfin, l’acquisition d’une maison affectée d’un vice caractérisé par une dégradation de la toiture a été source de déception et de tracas pour les demandeurs, générant ainsi un préjudice moral. Celui-ci est justement réparé par l’allocation d’une somme totale de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, et à défaut de demande particulière, les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Madame [L] [N], partie perdantes, est condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont le coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [K] [O].

En application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Karine Le Gô peut recouvrer directement contre Madame [L] [N] les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, Madame [L] [N] est condamnée à verser à Monsieur [M] [X] et Madame [G] [T] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [L] [N] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [G] [T] :

la somme de 13 273,40 € à titre de réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [N] aux dépens, dont le coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [K] [O] ;

DIT que Maître Karine Le Gô peut recouvrer directement contre Madame [L] [N] les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;CONDAMNE Madame [L] [N] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [G] [T] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, dont la demande de dommages et intérêts formée au titre d’un préjudice de jouissance ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 08 NOVEMBRE 2024 par Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Unique, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT