Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 15 mai 2025, n° 23/04624

TJ Versailles 15 mai 2025

CA Versailles 16 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Défaut de qualité du signataire
La cour a estimé que les irrégularités affectant la représentation conventionnelle ne sont pas de nature à entraîner la nullité de l'acte, et que les défendeurs n'ont pas soulevé ce moyen.
Rejeté
Atteinte au droit de propriété
La cour a jugé que les servitudes étaient conformes à l'ordre public et que les allégations des demanderesses n'étaient pas suffisantes pour établir une atteinte à leur droit de propriété.
Rejeté
Inutilité des servitudes
La cour a considéré que les servitudes étaient valides et conformes aux dispositions légales, et que les demanderesses avaient connaissance de leur existence lors de l'acquisition des parcelles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Versailles, la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES demandent la nullité d'un acte de constitution de servitude du 24 juillet 2020, ainsi que la reconnaissance qu'aucune servitude ne bénéficie aux syndicats de copropriétaires sur leurs parcelles. Les questions juridiques posées concernent la validité de l'acte en raison d'un prétendu défaut de qualité du signataire et l'atteinte au droit de propriété des demanderesses. Le tribunal rejette les demandes des demanderesses, considérant que les irrégularités de représentation ne justifient pas la nullité et que les servitudes ne portent pas atteinte à leur droit de propriété. Les demanderesses sont condamnées aux dépens et à verser des frais de procédure aux syndicats de copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 15 mai 2025, n° 23/04624
Numéro(s) :	23/04624
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Marc HUMMELKarine LE GOBaptiste GENIES
Parties :	La société LES ERABLES c/ Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [ 23 ] 2 sis [ Adresse 16 ], son syndic

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

15 MAI 2025

N° RG 23/04624 – N° Portalis DB22-W-B7H-RKM3

Code NAC : 74Z

DEMANDERESSES :

1/ La société SCI DES ERABLES, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

912 449 766 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [F], domicilié en cette qualité audit siège,

2/ La société LES ERABLES, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

951 394 089 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [F] domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Anne-Sophie REVERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Baptiste GENIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 22] 1 sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 21] ILE DE FRANCE,

2/ Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [23] 2 sis [Adresse 16] représenté par son syndic, le CABINET LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 542 061 015 ayant son siège social situé [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

3/ Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] sis [Adresse 9] représenté par son syndic, le CABINET LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 542 061 015 ayant son siège social situé [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentés par Maître Karine LE GO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G2 & H, avocat plaidant au barreau de PARIS.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 15 Juin 2023 reçu au greffe le 20 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Janvier 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 13 Mars 2025 prorogé au 15 Mai 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président,

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Les immeubles dénommés LA RESIDENCE [Localité 24] 1, LA RESIDENCE [Localité 24] 2 et LA RESIDENCE [Localité 24] 3 sont situés respectivement [Adresse 1] [Adresse 15] et [Adresse 6] à [Localité 20] (78).

Ces trois ensembles immobiliers sont soumis au statut de la copropriété et avaient pour syndic la société LOISELET & DAIGREMONT jusqu’à l’assemblée générale en date du 15 mai 2024 lors de laquelle elle a été remplacée par la société IMMO DE FRANCE [Localité 21] ILE DE FRANCE.

Les trois copropriétés sont situées à proximité de la parcelle anciennement cadastrée section AD numéro [Cadastre 14] acquise par la SCI DES 8 ERABLES, laquelle a été autorisée à diviser le terrain et à construire deux maisons individuelles. La parcelle cadastrée AD [Cadastre 14] a été divisée en deux nouvelles parcelles cadastrées AD [Cadastre 10] et AD39.

Les syndicats des copropriétaires de LA RESIDENCE [Localité 24] 1,

de LA RESIDENCE [25] RESIDENCE ROCQUENCOURT 3 et la SCI DES 8 ERABLES ont régularisé, suivant acte notarié reçu le 24 juillet 2020 par Maître [Z] [E], une constitution de servitudes de cour commune non altius tollendi, non aedificandi et de plantation d’arbres avec pour propriétaire du fonds dominant les syndicats de copropriétaires et comme propriétaire du fonds servant la SCI DES 8 ERABLES.

Lesdites servitudes sont libellées de la manière suivante :

« Servitude de cour commune non altius tollendi

A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, une servitude de cour commune non altius tollendi. Ce droit profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant.

Il sera interdit de construire sur l’emprise de cette servitude à une altitude supérieure à celle indiquée sur le plan ci-annexé (correspondant aux plans de construction des maisons en cours d’édification par le propriétaire du fonds servant en vertu du permis de construire n°PC 078.524.18.00003 en date du 12 novembre 2018 qu’il a obtenu).

L’emprise de cette cour commune sur fonds vert rayé, figure au plan intitulé établi par le Cabinet QUALIGEO, sis à [Adresse 28], le 27 mai 2020 ci-annexé. Annexe 16.

Cette servitude de cour commune non altius tollendi ainsi créée, sur la partie de terrain ci-dessus délimitée, a pour conséquence d’interdire, sur l’ensemble de son assiette, toute construction quelconque en élévation selon les côtes altimétriques figurant au plan sus-visé.

En cas de reconstruction des maisons, ces servitudes s’imposeront dans les conditions décrites au plan.

Cette prohibition, expressément acceptée par l’ACQUEREUR à titre de servitude perpétuelle, constitue la seule restriction qu’auront à supporter les droits de propriété et de jouissance des propriétaires successifs de l’emplacement de cette cour commune non altius tollendi.

En conséquence, ces derniers conservent, pour le cas où ils construiraient sur le surplus du terrain, la faculté d’utiliser l’assiette de cette cour commune pour toute autre destination que celle prohibée. Ils conservent également la constructibilité afférente au terrain d’assiette de la servitude.

Le propriétaire du fonds servant entretiendra à ses frais exclusifs la cour commune.

L’existence de cette cour commune ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par un usage inapproprié.

Constitution de servitude non aedificandi

Le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant une servitude non aedificandi. Ce droit profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant.

L’emprise de cette servitude (correspondant aux plans de construction des maisons en cours d’édification par le propriétaire du fonds servant en vertu du permis de construire n°PC 078.524.18.00003 en date du 12 novembre 2018 qu’il a obtenu) sur fonds rose rayé et bleu rayé, figure au plan intitulé établi par le Cabinet QUALIGEO, sis à [Adresse 28], le 27 mai 2020 ci-annexé (annexe 16).

La servitude non aedificandi est conventionnellement définie entre les parties comme une servitude interdisant l’édification de toutes sortes de constructions, même enterrées, quelles qu’en soit la destination et la superficie, qu’elles soient temporaires ou définitives, démontables ou non, ainsi que l’installation de voiries sur tout ou partie de la parcelle grevée de cette servitude.

Cette servitude est consentie à titre gratuit, réel et perpétuel.

Plantation d’arbres

Le propriétaire du fonds servant, sur deux zones définies au plan ci-annexé (zones appelées « SERVITUDE DE PLANTATION D’ARBRES sur le plan annexé – annexe 16), devra conserver les arbres sains hormis ceux dans l’emprise des voies et constructions, remplacer les arbres malades et planter vingt (20) arbres de hautes tiges, et entretenir à ses frais exclusifs les arbres situés dans les deux zones définies au plan en vue de masquer, au minimum partiellement, les constructions nouvelles. »

Suivant deux actes authentiques en dates du 16 juin 2022 et du 28 octobre 2022, la SCI DES 8 ERABLES a vendu à la SCI DES ERABLES une maison en cours de construction sur la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 11] et à la société LES ERABLES une maison en cours de construction sur la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 10], l’acte de constitution de servitude du 24 juillet 2020 ayant été annexé aux dits actes.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice du 15 juin et 9 novembre 2023, la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES ont fait assigner les trois syndicats de copropriétaires afin de :

— CONSTATER la nullité de l’acte de constitution de servitude du 24 juillet 2020 reçu par Me [Z] [E] grevant les parcelles AD [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées [Adresse 27] à [Localité 20] d’une servitude de cour commune non altius tollendi, de non aedificandi, de plantation d’arbres,

— DECLARER que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ne bénéficient d’aucune servitude de cour commune non altius tollendi, de non aedificandi, de plantation d’arbres sur les parcelles AD [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées [Adresse 27] à [Localité 20],

— ANNULER l’acte de constitution de servitude du 24 juillet 2020 reçu par

Me [Z] [E] grevant les parcelles AD [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées [Adresse 27] à [Localité 20] d’une servitude de cour commune non altius tollendi, de non aedificandi, de plantation d’arbres.

En tout état de cause :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à la somme de 4.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance,

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de LA RESIDENCE ROCQUENCOURT 1, le Syndicat des Copropriétaires de LA RESIDENCE [23] 2, et le Syndicat des Copropriétaires de LA RESIDENCE ROCQUENCOURT 3 demandent au Tribunal de :

— RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de LA RESIDENCE [Localité 24] 1, situé [Adresse 3] [Localité 13], le Syndicat des Copropriétaires de LA RESIDENCE [Localité 24] 2, situé [Adresse 17] [Localité 13] et le Syndicat des Copropriétaires de LA RESIDENCE [Localité 24] 3, situé [Adresse 7] à [Localité 13] en leurs moyens, fins et prétentions et les DECLARER bien fondés,

— DEBOUTER la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES en leurs demandes d’annulation de l’acte de constitution de servitude reçu par Maître [Z] [E] Notaire le 24 juillet 2020,

— DEBOUTER la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES en leurs demandes au titre des frais irrépétibles de procédure,

— CONDAMNER « in solidum » la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES à payer au Syndicat des Copropriétaires de LA RESIDENCE [23] 1, situé [Adresse 3] 78150 LE CHESNAY ROCQUENCOURT, au Syndicat des Copropriétaires de LA RESIDENCE [23] 2, situé

[Adresse 18] au Syndicat des Copropriétaires de LA RESIDENCE [Localité 24] 3, situé [Adresse 7] à [Localité 13], à chacun, la somme de

5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER, sous la même solidarité, la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES, en tous les dépens de la présente instance, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Karine LE GÔ, Avocat au Barreau de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité alléguée de l’acte de servitude du 24 juillet 2020 pour défaut de qualité du signataire

Les sociétés demanderesses font valoir que :

— M. [D] ne pouvait pas représenter le syndic pour signer l’acte de constitution de servitude ;

— le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT a délégué une partie de son pouvoir à un tiers à l’entreprise.

Les syndicats des copropriétaires défendeurs font valoir que si, hormis les actes de gestion purement matériels n’impliquant aucune délégation de pouvoir (article 30 du décret du 17 mars 1967), le syndic ne peut « sous-traiter » tout ou partie de sa mission, et encore moins à un tiers, l’acte authentique signé au mépris de cette interdiction n’est pas voué à la nullité. Ils ajoutent qu’eux seuls seraient habilités à solliciter la nullité relative de l’acte de constitution de servitude.

Il est de principe que les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie, qu’elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu’elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l’article 1998, alinéa 2, du code civil.

Ainsi, dans un arrêt du 2 juillet 2014, la première chambre civile de la cour de cassation a-t-elle jugé que les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relèvent pas des défauts de forme que l’article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, et partant, exécutoire de cet acte, lesquelles s’entendent de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification par l’article 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, dans sa rédaction issue de celui

n° 2005-973 du 10 août 2005 applicable en la cause. De telles irrégularités, qu’elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu’elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l’article 1998, alinéa 2, du code civil ; cette ratification peut être tacite et résulter de l’exécution volontaire d’un contrat par la partie qui y était irrégulièrement représentée.

Tel est bien le cas en l’espèce, les défendeurs n’entendant pas se prévaloir du défaut de qualité de M. [D].

Il se déduit de cette analyse que le moyen soulevé par les demanderesses doit être rejeté.

Sur la privation du droit de jouissance engendrée par la servitude du

24 juillet 2020

Les sociétés demanderesses prétendent, au visa de l’article 544 du code civil, des articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, de l’article 1 du protocole additionnel N°1 de la convention européenne des droits de l’homme et de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales que l’acte de constitution de servitude litigieux entraîne une privation de jouissance de leur bien. Elles arguent que l’acte de servitude constitue une atteinte incompatible avec le droit de propriété et les principes généraux du droit international. Selon elles, les servitudes actées n’ont aucune utilité, ne correspondent aucunement à la définition d’une servitude, sont totalement abusives et restreignent le droit de propriété et de jouissance sans poursuivre un intérêt général. Elles ajoutent que la restriction perpétuelle du droit de construire porte une atteinte disproportionnée à leur droit de propriété.

Les défendeurs répliquent que :

— l’acte a été établi dans le respect le plus total des dispositions de l’article 686 du code civil ;

— l’acte n’entraîne aucune remise en cause du droit de propriété du fonds servant par rapport au fonds dominant ;

— les servitudes ne sont aucunement contraires à l’ordre public ;

— l’acte a été rédigé par un officier ministériel qui s’est attaché à s’assurer de la sécurité juridique dudit acte ;

— préalablement à l’acquisition des parcelles AD [Cadastre 10] et AD39, les demanderesses ont eu connaissance de l’existence de l’acte de constitution de servitude.

Aux termes de l’article 686 du code civil :

«  Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après".

Aux termes de l’aticle 1102 du même code :

« Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public".

Enfin, l’article 1103 dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que l’acte de constitution de servitude a été publié au service de la publicité foncière le 5 août 2020.

De plus, il est établi qu’aux termes des deux actes de vente, il a bien été fait référence à l’existence de l’acte de constitution de servitude lequel a d’ailleurs été annexé aux dits actes.

Au surplus, les servitudes contestées apparaissent conformes à l’ordre public et les allégations des demanderesses, d’ordre très général, n’apparaissent pas de nature à établir le caractère disproportionné de ces servitudes ni la prétendue atteinte au droit de propriété qui en découlerait.

Ainsi le second moyen devra également être écarté.

Les demanderesses seront par conséquent déboutées de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Les demanderesses, qui succombent, supporteront la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner les demanderesses à payer la somme de 1.500 euros à chacun des trois syndicats de copropriétaires au titre de l’article 700 susvisé. Elles seront corrélativement déboutées de leurs demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne in solidum la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître LE GO ;

Condamne in solidum la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES à payer au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 22] 1 la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES à payer au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 22] 2 la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI DES ERABLES et la société LES ERABLES à payer au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 22] 3 la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT