TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

2 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00657 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7OQ

Code NAC : 54G

AFFAIRE : S.A.R.L. SOGOFI C/ Syndic. de copro. SDC DE LA RÉSIDENCE SIS [Adresse 11], REP PAR SON SYNDIC, S.A.S. LUTECE JAURES, S.A.R.L. DYL, [I] [B]

DEMANDERESSE

SARL SOGOFI, au capital de 6 900 000 €, dont le siège social est situé [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 350 536 033, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Yann DEBRAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B 888, M^e Cyril ISIDORE, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 458

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 10], représenté par son syndic EURL FB & MB («Citya»), dont le siège social est situé [Adresse 7], immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 519 289 763, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C2444, M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 212

société LUTECE JAURES, dont le siège social est sis [Adresse 4], inscrite au RCS de [Localité 16] sous le numéro 920 961 364

représentée par M^e Pascal ADAM, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A642, M^e Laurent PIERRE, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 491

SARL DYL, au capital de 6 000 €, dont le siège social est situé [Adresse 6], inscrite au RCS de [Localité 16] 789 911 617

défaillante

Madame [I] [B]

demeurant [Adresse 12]

défaillante

PARTIE INTERVENANTE :

SA CARDIF IARD, entreprise régie par le code des assurances, au capital de 79 270 €, inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n° 824 686 109, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualités audit siège (assureur habitation de Mme [B])

représentée par M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : C26

Débats tenus à l’audience du 15 juillet 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière, lors des débats et de Elisa ROCHA, Greffière, lors du prononcé ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

La société SOGOFI est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 9], à [Localité 18] (Yvelines), donné à bail à la société Dyl, qui y exploite un commerce d’appareils auditifs sous l’enseigne « Idéal Audition ».

Madame [I] [B] occupe l’appartement situé au premier étage de l’immeuble, avec un balcon au droit de l’entrée du local commercial.

Invoquant des fuites en provenance dudit balcon et de la colonne montant de l’immeuble, ayant provoqué des dégradations du local exploité par la société Dyl, la société SOGOFI a mis en demeure, par courrier du 15 octobre 2024, réitéré par courrier de son conseil le 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], à [Localité 18] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société FB & MB, de procéder à des travaux de réparation de ces fuites.

La société Lutèce [Adresse 15] est propriétaire de l’immeuble voisin sis [Adresse 3], à [Localité 18] (Yvelines).

Suivant actes de commissaire de justice en date des 28 et 29 avril 2025, la société SOGOFI a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société FB & MB, la société Lutèce [Adresse 15], la société Dyl et Madame [I] [B] en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Lors de l’audience du 15 juillet 2025, la société SOGOFI maintient ses demandes.

Représenté à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], à [Localité 18] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société FB & MB, ne s’oppose pas à la demande d’expertise mais formule toutes protestations et réserves quant à son éventuelle responsabilité.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Lutèce [Adresse 15] sollicite le rejet de la demande et, à titre subsidiaire, sa mise hors de cause, et la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens

.

Elle estime en substance que la demanderesse ne justifie d’aucun motif légitime à la mesure sollicitée, les pièces produites étant anciennes et ne permettant de justifier de l’existence de désordres actuels, ni futurs, les lieux n’étant pas identifiés avec précision et aucune expertise amiable n’ayant été sollicitée.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société [Localité 13] IARD, intervenant volontairement à l’instance en qualité d’assureur de Madame [I] [B], ne s’oppose pas à la demande d’expertise mais formule toutes protestations et réserves quant à son éventuelle responsabilité.

Madame [I] [B], citée à personne, n’a pas constitué avocat.

Assignée à l’étude, la société Dyl n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, au regard des courriels et photographies versées aux débats, alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la société SOGOFI dispose d’un motif légitime à faire établir l’existence, l’étendue et la cause des désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Il n’y a pas lieu en particulier de mettre hors de cause la société Lutèce [Adresse 15], dès lors que sa responsabilité ne peut être exclue avec certitude à ce stade, compte tenu de la localisation d’au moins l’une des fuites et de l’état dégradé de la façade de son immeuble.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient ainsi d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société SOGOFI le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société SOGOFI. En effet les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par la société SOGOFI, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

Donnons acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], à [Localité 18] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, et à la société [Localité 13] IARD de leurs protestations et réserves;

Ordonnons une mesure d’expertise;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [E] [T]

[Adresse 8]

E-mail : [Courriel 14]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 19], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

1° – relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

2° – en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

3° – donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

4° – à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux nécessaires ;

5° – donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée, en ce compris notamment le cas échéant le préjudice de jouissance ;

6° – rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 9], à [Localité 18] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

*en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

*en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

*en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

*en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

*rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société SOGOFI à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 mars 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 17]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155 1 du même code ;

Disons que les dépens resteront à la charge de la société SOGOFI ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2) la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE