Du 30 janvier 2026

5AE

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00660 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FHM

S.C.I. SOJECRY

C/

[J] [O], [Z] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 20 janvier 2026

prorogé au 30 janvier 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOJECRY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jennifer POUJARDIEU (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [J] [O]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Adrien SOURZAC (avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Adrien SOURZAC (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé signé le 23 mai 2022, à effet du 1er juin 2022, la SCI SOJECRY a consenti à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] un bail d’habitation portant sur une maison située au [Adresse 1] à PREIGNAC (33210), moyennant un loyer mensuel révisable de 950 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 950 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er juin 2022.

Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] ont quitté les lieux et un procès-verbal de constat, valant état des lieux de sortie, a été établi le 10 juillet 2024 à la requête de la SCI SOJECRY.

Par acte introductif d’instance délivrés le 19 décembre 2024, la SCI SOJECRY a fait assigner Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à l’audience du 1er avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de les condamner solidairement à lui payer les sommes de 1.745 euros au titre des loyers impayés, 17.660,86 euros au titre des dégradations locatives, 2.543 euros au titre du préjudice financier, et 222 euros au titre de la moitié du coût de l’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025, puis après cinq renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l’audience du 21 novembre 2025.

Lors de cette audience, la SCI SOJECRY, représentée par son conseil, demande au juge de:

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à lui payer la SCI SOJECRY la somme de 1.745 € au titre des loyers impayés ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à lui payer la somme de 17.660,86 € au titre dégradations locatives ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à lui payer la somme de 2.543 € au titre du préjudice financier subi par cette dernière ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à lui payer la somme de 222 € au titre de la moitié du coût de l’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

— Débouter Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à lui payer la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] aux entiers dépens ;

Concernant les loyers impayés, elle indique que le contrat de bail liant les parties prévoit le versement par les locataires d’une provision sur charge de 30 € par mois qui sera restituée si les locataires justifient que la haie de lauriers a été taillée tous les ans. Elle observe que si les locataires prétendent avoir taillé la haie en septembre 2023, et produisent un sms envoyé à la bailleresse pour lui indiquer avoir taillé la haie, ce SMS n’a aucune valeur probante, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, aucune photographie, ayant pu constituer un commencement de preuve, n’y étant jointe. Elle considère qu’il n’y a donc pas lieu de déduire la somme de 360 euros.

S’agissant des dégradations locatives, elle invoque les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et explique que l’état des lieux d’entrée fait état d’un logement et son extérieur neuf tandis que l’état des lieux de sortie liste de nombreuses dégradations dans le jardin dont l’absence de la grille d’aération du groupe extérieur du système de climatisation, l’endommagement du volet de la baie vitrée du salon, du bas de la façade du logement, du poteau du portail, de l’abri de jardin et du carrelage du salon, qu’il est aussi constaté des dégradations concernant le cache et la motorisation du portail et la porte de la salle de bains, et que le logement était très sale, ce qui a nécessité un nettoyage. Elle indique que le rebouchage de nombreux trous et impacts ainsi que le nettoyage de la peinture présente sur les sol, plinthes et portes ont été nécessaires avant de remettre le logement en peinture. Elle ajoute qu’une ampoule était absente dans la pièce principale et que le système de vidange de la baignoire a dû être remplacé. Elle expose qu’il convient de déduire du coût total des réparations le montant du dépôt de garantie de 950 euros et conteste que les dégradations du logement relèvent de la vétusté, le logement étant neuf à l’entrée dans les lieux des locataires qui y sont restés deux ans.

Elle soutient que les locataires ne rapportent pas la preuve que le moteur du portail a été endommagé sans leur faute ou par un tiers qu’il n’aurait pas introduit dans le logement et observe que les locataires, qui produisent uniquement un courrier de leur assurance les informant d’un refus de prise en charge du sinistre, ne rapportent pas la preuve des circonstances dans lesquelles le portail aurait été endommagé. Elle fait également valoir que les locataires ne peuvent pas se prévaloir de l’exception de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, le responsable de la dégradation n’étant pas un tiers qui se serait introduit dans le logement sans leur consentement, mais Monsieur [U] [D], compagnon et / ou mari de Madame [V] [E], leur fille, qui a par ailleurs occupé le logement. Elle se prévaut des dispositions de l’article 1725 du code civil et considère que les locataires n’avaient pas d’autre choix que d’agir directement contre le tiers fautif pour obtenir réparation. Elle conclut que les locataires sont responsables des dégâts occasionnés sur le portail et qu’ils ne peuvent valablement soutenir un préjudice de jouissance qu’ils auraient subi en raison desdits dégâts.

Quant au procès-verbal de constat, elle se prévaut des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que les locataires ont quitté les lieux sans lui donner congé, leur intention étant donc de partir sans l’en informer, qu’avertie par des voisins, elle a dû recourir à l’entremise d’un commissaire de justice afin de faire acter le départ des locataires et constater les dégradations.

Sur son préjudice financier, elle rappelle que les locataires ont quitté le logement sans lui donner congé, de sorte qu’elle n’a disposé d’aucun délai pour trouver de nouveaux locataires. Elle ajoute que les nombreuses et importantes dégradations ne lui ont pas permis de relouer le logement en l’état. Elle considère que son préjudice financier constitue une perte locative durant la période du 10 juillet 2024 au 30 septembre 2024, et indique qu’un nouveau bail a pris effet au 1er octobre 2024.

En défense, Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O], représentés par leur conseil, demandent au juge de :

A titre principal :

— Juger que l’action de la SCI SOJECRY est manifestement infondée ;

— Constater la défaillance de la SCI SOJECRY à rapporter la preuve d’un préjudice ;

Par voie de conséquence :

— Débouter la SCI SOJECRY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à leur égard, en ce compris ses demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

— Juger que l’action de la SCI SOJECRY est manifestement abusive ;

— Condamner la SCI SOJECRY à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI SOJECRY aux entiers dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire :

— Constater le caractère erroné du décompte présenté par la SCI SOJECRY et l’omission d’y intégrer le remboursement de la somme de 360 euros au titre du remboursement des provisions sur charges sur l’année 2023 suite à l’entretien des haies par les locataires et prévu au contrat de bail ;

Par voie de conséquence :

— Soustraire au décompte produit par la SCI SOJECRY la somme de 360 € ;

— Débouter la SCI SOJECRY du surplus de ses demandes, fins et prétentions formulées à leur égard, en ce compris ses demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

En tout état de cause,

— Juger que l’action de la SCI SOJECRY est manifestement abusive ;

— Condamner la SCI SOJECRY aux entiers dépens de l’instance.

Concernant l’arriéré locatif, ils se prévalent des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et indiquent que le contrat de bail prévoit une provision sur charges mensuelles d’un montant de 30 euros qui leur sera remboursée si ces derniers taillent la haie de lauriers situés dans le jardin, et ce, une fois par an. Ils ajoutent que la SCI SOJECRY est restée taisante quant à leurs différentes relances sollicitant le remboursement des provisions sur charges, par plusieurs SMS et qu’elle n’a jamais sollicité de justificatif, souhaitant se défaire de son obligation de remboursement, ce qu’elle ne conteste pas dans ses écritures.

S’agissant des dégradations locatives, ils invoquent les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1755 du code civil et du décret n°2016-382 et soutiennent que le montant de 17.660,86 euros revient à effectuer la réfection totale du domicile et du jardin de la SCI SOJECRY. Ils considèrent que les travaux de nettoyage de la façade du logement, des appuis de fenêtres, des volets et du cabanon ainsi que leur mise en peinture relèvent de l’usure normale de la chose louée et ne sont pas de nature à remettre en cause la possibilité, pour les bailleurs, de relouer leur bien.

Ils indiquent que les dégradations du portail sont le fait d’un tiers, Monsieur [U] [D] qui est rentré dans le portail, un constat étant dressé avec Madame [V] [E], leur fille et un dossier ouvert auprès de leur assurance qui a indiqué que l’assureur de la SCI SOJECRY devait prendre en charge les réparations, conformément à l’article 1732 du code civil. Ils indiquent que la circonstance que Monsieur [D] soit une connaissance de leur fille ne saurait suffire à les empêcher de faire valoir l’exception de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, ce dernier étant un tiers à leur égard. Ils ajoutent qu’aucun lien juridique ne l’unissait plus à leur fille lors de l’accident le 19 décembre 2023. Ils soutiennent également que la SCI SOJECRY n’a pas réagi ou procédé à une quelconque diligence auprès de son assureur aux fins d’effectuer les réparations nécessaires sur le portail, manquant à son obligation de jouissance paisible et engendrant un risque important de sécurité, malgré l’envoi de SMS et d’un courrier en recommandé avec accusé de réception.

Ils indiquent que les dégradations majeures sont celles liées aux trous de chevilles situés sur les murs de la maison et de certains volets, le reste s’expliquant surtout par un défaut de nettoyage, et que le montant qu’elle sollicite au titre de ces dégradations est proche du montant total des loyers payés.

Quant au procès-verbal de constat, ils exposent que l’état des lieux a été réalisé de manière contradictoire, Madame [V] [E] détenant une procuration. Ils ajoutent que c’est de manière totalement unilatérale que la SCI SOJECRY leur a imposé la réalisation d’un état des lieux par voie de commissaire de justice, la SCI SOJECRY ayant déjà évoqué au cours d’un échange de courriel en juin 2024 qu’elle procéderait de cette manière.

S’agissant du préjudice de jouissance, ils indiquent que rien ne permet de justifier que le logement n’aurait pas pu être remis en location pendant plus de deux mois et demi, ou que celui-ci ne l’aurait pas été. Ils contestent le fait que la SCI SOJECRY n’aurait pas été informée de leur départ. Par ailleurs, ils ajoutent que la SCI SOJECRY a effectué des réparations et travaux d’agrément, alors que seul un nettoyage était nécessaire et qu’il ne justifiait pas l’impossibilité alléguée de relouer le bien pendent plus de deux mois.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’il n’y a pas à statuer sur les demandes de « donner acte » ou « constater » de « déclarer » ou de « juger » qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » des conclusions.

— Sur les loyers et provisions sur charges impayés

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1353 alinéa 1er du code civil indique que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Il convient par ailleurs d’observer que dès lors que l’obligation de payer est établie, c’est au locataire qu’il incombe de démontrer qu’il a payé.

En l’espèce, la SCI SOJECRY soutient, selon le décompte figurant dans ses écritures, que Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] ont quitté les lieux loués en laissant subsister un arriéré locatif d’un montant de 1.745 euros, et sollicite leur condamnation au paiement de cette somme.

Il ressort du bail conclu entre les parties que les locataires étaient redevables d’un loyer mensuel révisable de 950 euros et des provisions mensuelles sur charges de 30 euros.

Toutefois, Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] contestent partiellement le montant de l’arriéré allégué. Ils font valoir que le bail prévoit la restitution des provisions sur charges versées sous réserve que la haie de lauriers soit taillée annuellement, et sollicitent à ce titre la déduction de la somme de 360 euros.

Le bail ne précise ni les modalités d’exécution de l’obligation de taille annuelle de la haie, ni les moyens par lesquels les locataires devaient en rapporter la preuve.

Il ressort par ailleurs des pièces produites aux débats par la SCI SOJECRY qu’elle a, le 20 septembre 2024, conclu un nouveau bail portant sur le même bien, lequel prévoit une clause de restitution des provisions sur charges reposant sur la même obligation d’entretien, sans davantage préciser les modalités d’exécution ni les moyens de preuve attendus.

Ce comportement contractuel constant révèle que la SCI SOJECRY n’a pas entendu subordonner la restitution des provisions sur charges à la production de justificatifs spécifiques, mais a choisi de maintenir une clause volontairement dépourvue de formalisme, reposant sur une exécution loyale, et un contrôle a posteriori et éventuel de sa part.

Dès lors, la SCI SOJECRY ne saurait, sans se contredire, reprocher à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] l’absence de justificatifs formalisés qu’elle n’exige ni dans le bail litigieux, ni dans celui ultérieur.

En outre, il ressort des échanges de messages produits par Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O], lesquels présentent une force probante souverainement appréciée, que ces derniers ont informé la SCI SOJECRY, par un premier message du 27 septembre 2023, de ce que la haie avait été taillée. Par réponse du 4 novembre 2023, la SCI SOJECRY indiquait qu’elle procéderait à une vérification et effectuerait le remboursement le cas échéant.

La SCI SOJECRY ne contestait donc pas par principe la réalisation de la taille, mais se réservait seulement une vérification ultérieure.

En outre, aucun élément ne permet d’établir que la SCI SOJECRY aurait sollicité, postérieurement à ces échanges, la transmission de justificatifs complémentaires afin de permettre aux locataires de rapporter la preuve de l’exécution de leur obligation.

Dans ces conditions, en conservant les provisions sur charges litigieuses sans procéder à une vérification effective ni solliciter d’éléments complémentaires, la SCI SOJECRY n’a pas exécuté le contrat de bonne foi.

Au demeurant, la somme de 30 euros exigée de ce chef ne correspond pas à une charge pouvant donnant lieu à provision au sens des dispositions légales, sauf accord des parties pour que le bailleur assure l’entretien de la haie par le recours à un prestataire de service, dont le coût serait répercuté sur le locataire, étant rappelé que le manquement à l’obligation d’entretien après restitution des lieux, génère pour le locataire sortant l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des conséquences du manquement à l’obligation, tel que cela est d’ailleurs réclamé au titre des réparations locatives en l’espèce.

Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] sont donc bien fondés à solliciter la déduction de cette somme de 360 euros.

Par conséquent, la créance exigible s’établit à la somme de 1.385 euros.

— Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que “le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement” et “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées”.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, la SCI SOJECRY verse aux débat un état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er juin 2022, qui indique que le logement pris à bail par Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] était neuf lors de l’entrée dans les lieux, ce que confirme les photographies produites par la demanderesse, non contestée par les défendeurs.

La SCI SOJECRY produit également un procès-verbal de constat établi le 10 juillet 2024 en présence de Madame [V] [E], fille de Madame [J] [O], munie d’une procuration des locataires. Ce procès-verbal, valant état des lieux de sortie, a ainsi été établi contradictoirement.

L’existence de dégradations locatives sera donc appréciée en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie.

Sur le jardin : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 9.279,60 euros, sur la base du devis n°DE0337 établi le 13 juillet 2024 par l’entreprise BORDELAISE DE TERRASSEMENT, correspondant notamment à des prestations de débarrassage et débroussaillage, taillage de haie, rectification du jardin et du parking, nettoyage haute pression et réparation du grillage.

L’état des lieux de sortie relève que le jardin n’est pas tondu et que la haie de laurier n’est pas taillée. Il constate également la présence de détritus, d’excréments d’animaux, d’une niche de chien ainsi que d’une table ancienne dans le cabanon. Il précise encore que le trottoir carrelé, les pavés autobloquants et la dalle du cabanon sont sales, et que le grillage de clôture est endommagé par endroits. Ces désordres procèdent d’un défaut d’entretien et d’un usage anormal du jardin, et constituent des dégradations imputables à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O].

Toutefois, l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention de dégradations nécessitant de procéder aux travaux de rectification du jardin et du parking, chiffrés à 3.500 euros HT, soit 4.200 euros TTC, somme qu’il n’y a pas lieu d’allouer.

Ainsi, le coût des réparations imputables à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] s’élève à la somme de 5.079,60 euros.

Sur la climatisation : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 33,36 euros, selon facture du 19 juillet 2024.

Si l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention spécifique relative à la grille du groupe extérieur, de sorte que la présomption de bon état s’applique, l’état des lieux de sortie constate son absence. Cette détérioration relève d’un usage anormal et constitue une dégradation imputable à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O].

Ainsi, le coût des réparations imputables à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] s’élève à la somme de 33,36 euros.

Sur le remplacement des portes du cabanon : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 682 euros selon devis n°DC1197 établi le 22 juillet 2024 par la SARL MENUISERIE [T] [W].

L’état des lieux de sortie indique que le montant et la porte du cabanon sont endommagés. Cette détérioration excède l’usure normale et ne saurait relever de la vétusté. Elle est dès lors imputable à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O]. Ainsi, le coût des réparations sera fixé à la somme de 682 euros.

Concernant le changement du volet de la baie vitrée : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 1.266 euros selon devis n°DC1197 établi le 22 juillet 2024 par la SARL MENUISERIE [T] [W].

L’état des lieux de sortie indique que le volet de la baie vitrée est fortement endommagé. Cette détérioration excède l’usure normale et ne saurait relever de la vétusté. Elle constitue une dégradation imputable aux locataires. Il convient donc de retenir la somme de 1.266 euros.

Concernant le remplacement de la porte de la salle de bain : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 352 euros selon devis n°DC1197 établi le 22 juillet 2024 par la SARL MENUISERIE [T] [W].

L’état des lieux de sortie relève que la porte isoplane de la salle de bain est endommagée au niveau de la serrure et que son montant est également endommagé. Ces détériorations procèdent d’un usage anormal. Elles sont imputables à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O], de sorte que la somme de 352 euros sera retenue.

Concernant le nettoyage et les peintures extérieures : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 900 euros, selon devis n°D202501 établi le 15 juillet 2024 par la SAS 2M RENOVATION.

Il a été précédemment établi que la dégradation du volet de la baie vitrée était imputable aux locataires, ce qui nécessite outre son remplacement, la mise en peinture de ce volet.

L’état des lieux de sortie mentionne que les volets en bois et les appuis fenêtres sont à nettoyer. Toutefois, seul l’appui fenêtre de la chambre attenante à la salle de bain est décrit comme très abîmé. Les photographies jointes permettent d’y discerner la présence de rouille, constituant donc une dégradation imputables aux locataires.

En revanche, s’agissant des façades, l’état des lieux de sortie indique uniquement que le bas est à nettoyer. La mise en peinture des façades constituent des travaux qui relèvent de grosses réparations, incombant au bailleur, sauf à rapporter la preuve d’une dégradation, ce que la SCI SOJECRY ne fait pas.

Ainsi, seule les indemnisations limitées à la peinture du volet de la baie vitrée, à la remise en état de l’appui fenêtre d’une chambre et au nettoyage des appuis de fenêtre et du bas des façades sont justifiées.

Le coût des réparations imputables à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] sera fixé à la somme de 400 euros.

Concernant la réparation du poteau du portail, des parties du cabanon rongées par les chiens et le changement du carrelage cassé dans le salon : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 480 euros, selon devis n°D202500 établi le 15 juillet 2024 par la SAS 2M RENOVATION.

L’état des lieux de sortie mentionne qu’un carreau est fortement cassé dans la pièce principale, ce qui constitue une dégradation imputable aux locataires. En revanche, aucune mention n’est faite d’un poteau du portail endommagé, ni de parties du cabanon rongées par les chiens. Aucune dégradation ne peut être retenue à ce titre.

Dès lors, le montant imputable aux locataires sera limité à 80 euros.

Concernant la motorisation du portail et la cellule : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 803 euros selon devis n°DC1197 établi le 22 juillet 2024 par la SARL MENUISERIE [T] [W].

L’état des lieux de sortie indique que le système d’ouverture centralisée est fortement endommagé, ne fonctionne plus et que le cache du moteur est manquant.

Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] ne contestent pas l’existence de la dégradation, mais soutiennent qu’elle serait imputable à un tiers, Monsieur [U] [D].

Ils produisent à l’appui de leurs allégations un constat amiable d’accident automobile établi le 19 décembre 2023. Toutefois, ce document se borne à mentionner l’endommagement du portail du logement de la famille [O], sans précision sur le lieu exact de l’accident. En outre, le croquis figurant sur ce constat, se résumant à quatre traits horizontaux, présente un caractère sommaire, ne permettant pas d’apprécier utilement les circonstances exactes du sinistre.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les locataires, le constat implique les véhicules de Monsieur [U] [D] et de Madame [V] [E], leur fille qui ne saurait être considérée comme un tiers qu’ils n’auraient pas introduit ou admis dans les lieux.

Si la nature du lien unissant Monsieur [U] [D] à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] n’est pas formellement établi, il ressort néanmoins des pièces produites que son véhicule était stationné devant le domicile occupé par Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] et que Monsieur [U] [D] et de Madame [V] [E] ont des relations proches.

Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] versent également aux débats un courrier daté du 12 février 2024 émanant de l’Olivier Assurance indiquant qu’il appartiendrait à l’assurance du bailleur d’intervenir dans la prise en charge et la gestion du sinistre affectant le portail. Toutefois, ce courrier dépourvu de toute entête, ne comporte aucun motif quant au refus de garantie ou à l’imputabilité du sinistre, et ne saurait à lui seul exonérer les locataires de leur responsabilité.

Ainsi, Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] ne rapportent pas la preuve de l’intervention exclusive d’un tiers dans la survenance des dégradations affectant la motorisation du portail durant leur occupation des lieux et ne peuvent être exonéré du coût des réparations.

Il convient donc de fixer les réparations imputables à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à la somme de 803 euros.

Concernant le traitement anti puces : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 198 euros selon étude n°24020006 établie 16 juillet 2024 par l’entreprise PEST AND TERMITE.

L’état des lieux de sortie ne mentionne aucune présence de puces. L’allégation d’un élevage de chiens, à la supposer établie, ne saurait à elle seule caractériser une dégradation locative.

Ainsi, la SCI SOJECRY ne rapporte pas la preuve d’une dégradation locative imputable aux locataires.

Concernant le nettoyage : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 1.362 euros selon devis n°592609 établi le 12 juillet 2024 par l’entreprise SHIVA concernant une prestation « grand nettoyage » et des frais d’inscription.

L’état des lieux de sortie révèle que de nombreux éléments nécessitent un nettoyage en raison de saletés, traces, tâches et toiles d’araignées, caractérisant un défaut d’entretien imputable aux locataires. Néanmoins, il y a lieu de préciser que l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention d’un logement très sale, contrairement à ce que la SCI SOJECRY soutient.

En outre, le devis produit comprend, outre les frais d’inscription, une prestation « grand nettoyage » de 20 heures, qui apparaît manifestement excessive compte tenu des désordres constatés et de la superficie du logement de 100 m². Il convient donc de réduire la somme sollicitée à de plus justes proportions.

Ainsi, la prestation de nettoyage imputable à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] sera fixée à la somme de 400 euros.

Concernant le rebouchage de trous et impacts, le nettoyage du sol, des plinthes et portes, et la mise en peintures des murs, portes et plafonds : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 3.300 euros selon devis n°D2024 établi le 15 juillet 2024 par la SAS 2M RENOVATION.

L’état des lieux de sortie précise que les murs, plafonds sont peints et en état d’usage, tout en relevant la présence de nombreux trous, clous, chevilles et crochets, outre des traces sur certains murs. Toutefois, il ressort du devis précité qu’une mise en peinture complète du logement est envisagée avec deux couches de peinture, laquelle ne saurait être justifiée compte tenu des désordres localisés, qui justifient quelques réparations de murs, reprises localisées de peinture ou le nettoyage des peintures.

Ainsi, il convient de lui allouer une indemnité de 1.000 euros pour tenir compte des travaux de reprise liés aux dégradations ci-dessus évoquées.

Concernant les ampoules et la bonde de la baignoire : la SCI SOJECRY sollicite la somme de 52,80 euros.

L’état des lieux de sortie relève un dysfonctionnement du système de bonde de la baignoire ainsi que l’absence et la défectuosité de plusieurs ampoules. Ces détériorations relèvent d’un défaut d’entretien courant et sont imputables à Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O].

Ainsi, le coût des réparations qui leur est imputable s’élève à la somme de 52,80 euros.

Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] sont donc redevables de la somme de 10.148,76 euros au titre des dégradations locatives.

— Sur l’apurement des comptes

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] sont redevables de la somme de 1.385 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et de la somme de 10.148,76 euros au titre des dégradations locatives sont redevables.

Par conséquent, et après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 950 euros, Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] seront condamnés solidairement à payer à la SCI SOJECRY la somme de 10.583,76 euros (10.148,76 + 1.385 – 950 euros) au titre des loyers, provisions sur charges impayées et des dégradations locatives.

— Sur le préjudice financier de la SCI SOJECRY

L’article 1231-1 du code civil prévoit que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1231-2 du même code dispose que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

En l’espèce, la SCI SOJECRY soutient que le logement n’a pas pu être remis en location entre le 10 juillet 2024 et le 30 septembre 2024, compte tenu de l’absence de congé délivré par les locataires et de l’importance des dégradations locatives constatées.

Si aucun congé n’est produit par les locataires, il convient toutefois de préciser que la SCI SOJECRY reconnaît, le 24 juin 2024, avoir été averti par le voisinage de leur départ. En outre un état des lieux de sortie contradictoire a pu être organisé permettant la reprise effective des lieux.

De plus, s’il est établi que des dégradations locatives ont été commises par Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O], il ne ressort toutefois pas des éléments versés aux débats que celles-ci aient présenté une ampleur telle qu’elles rendaient le logement impropre à la relocation durant 2 mois et demi.

Par ailleurs, la SCI SOJECRY produit un nouveau contrat de bail signé le 20 septembre 2024, ce qui implique que le logement était à tout le moins visitable, et en l’état d’être proposé à la location.

Ainsi, faute de justifier de l’intégralité de la période pendant laquelle le logement est demeuré impropre à la relocation du fait des locataires, la demande de la SCI SOJECRY ne peut être accueillie qu’à hauteur de la perte de loyers suffisamment établie laquelle est fonction de l’ampleur des dégradations imputables aux locataires. Il convient de considérer que cette perte correspond à un mois de loyer.

Par conséquent, Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] seront condamnés solidairement à payer à la SCI SOJECRY la somme de 950 euros au titre de la perte d’un mois de loyer.

— Sur les frais de l’état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ".

En l’espèce, il ressort des échanges de mails produits par Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] que la SCI SOJECRY n’a pas recherché l’établissement amiable de l’état des lieux de sortie. En effet, celle-ci a indiqué qu’un « huissier sera mandaté pour venir faire l’état des lieux et récupérer les clés ».

La SCI SOJECRY justifie le recours à un commissaire de justice par le fait que les locataires auraient quitté les lieux sans lui donner congé.

Toutefois, la seule circonstance que le bailleur conteste la réception d’un congé ne saurait suffire à caractériser l’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie amiable, d’autant qu’elle était informée d’un départ des locataires par des tiers et qu’une date d’état des lieux de sortie a nécessairement était convenue puisque les locataires étaient représentés, sans que le commissaire de justice indique avoir lui-même pris attache avec eux pour en fixer les date et heure.

En outre, le procès-verbal de constat établi le 10 juillet 2024 indique " qu’il nous requérait ce jour aux fins de dresser l’état des lieux de sortie du logement […] ", ce qui démontre que le recours à un tel acte procédait du seul choix du propriétaire.

Ainsi, la SCI SOJECRY ne justifie pas avoir entrepris de démarches sérieuses en vue de l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable.

Par conséquent, la SCI SOJECRY sera déboutée de sa demande tendant à condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à lui payer la somme de 222 € au titre de la moitié du coût de l’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

— Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O], qui succombent, seront tenus aux dépens.

Par conséquent, Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] seront condamnés à payer à la SCI SOJECRY, une indemnité de 800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront donc déboutés de leur demande au titre des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à payer à la SCI SOJECRY la somme de 10.583,76 euros au titre au titre des loyers, provisions sur charges impayées et des dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à payer à la SCI SOJECRY la somme de 950 euros au titre de son préjudice financier ;

DÉBOUTE la SCI SOJECRY de sa demande tendant à condamner solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à lui payer la somme de 222 euros au titre de la moitié du coût de l’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] à payer à la SCI SOJECRY la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [O] et Madame [J] [O] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE, LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection,