TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00072 -

N° Portalis DB22-W-B7J-S5X2

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

08 Décembre 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

[B] [T], [G] [T]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e MENARD WEILLER

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M. [B] [T]

à Mme [G] [T]

Minute n° : /2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 08 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe

ENTRE

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS:

M. [B] [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne

Mme [G] [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 3 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2025 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

N° RG 25/00072 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5X2. Ordonnance de référé du 08 Décembre 2025.

FAITS ET PROCEDURE.

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mai 2017, la société anonyme d’habitation à loyers modérés IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [B] [T] et Madame [G] [T] un local à usage d’habitation n° 1122 avec parking, situé [Adresse 3] à [Localité 11] en contrepartie d’un loyer de 671,75 euros, 51,03 euros pour le stationnement et 217,43 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice, en date du 26 novembre 2024, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 3272,26 €, au titre des loyers impayés et visant la clause résolutoire, a été délivré à Monsieur [B] [T] et Madame [G] [T].

Le commandement a été notifié à la CAF le 28 novembre 2024.

Au 31 janvier 2025 il restait à devoir la somme de 4032,47 euros.

Suivant acte de commissaire de justice, en date du 7 mars 2025, notifié au Préfet des Yvelines le 11 mars 2025 la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIERE 3F a fait délivrer assignation à Monsieur [B] [T] et Madame [G] [T] à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES, statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du logement ;

Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de désigner aux frais et risques des défendeurs

— Condamner solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [G] [T] à payer à la société requérante la somme provisionnelle de 4032,47 €, correspondant aux loyers et charges, arrêtés au 31 janvier 2025.

— Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à leur départ définitif, les défendeurs devront mensuellement une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer du logement litigieux majoré de 50 %, sans préjudice des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 350,00 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et l’assignation et tous actes subséquents.

A l’audience du 3 novembre 2025, la société immobilière 3F, représentée par son avocat, a actualisé le montant en baisse des loyers et charges impayés à la somme de 3665,49 euros au 31septembre 2025 et précisé l’existence d’un plan à hauteur de 100 euros mensuel en plus du loyer.

Le diagnostic social et financier a été versé au débat.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation du 7 mars 2025, a été dénoncée à la Préfecture des Yvelines le 11 mars 2025, en vue de l’audience du juge des contentieux de la protection, du statuant en référé, en date du 3 novembre 2025 conformément aux dispositions de la loi.

Monsieur et Madame [T] sont locataires d’un logement appartenant à un bailleur social, personne morale.

Il convient donc de vérifier si la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans le délai imparti par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la société demanderesse justifie avoir saisi la CAF le 28 novembre 2024 soit dans le délai requis par la loi.

La demande de la SA d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F sera donc déclarée recevable.

Sur la dette locative.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIERE 3F est propriétaire de l’appartement, n° 1122 avec parking, situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Il résulte des pièces versées aux débats (contrat de location, extraits de compte, commandement de payer, décompte actualisé) que la créance de la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F s’élève à la somme de 3665,49 euros représentant les loyers et les charges impayés, arrêtés au 31 septembre 2025.

En conséquence, la créance étant justifiée, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [T] à payer à la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F, la somme provisionnelle de 3665,49€, au titre de l’arriéré locatif, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 novembre 2024 sur la somme de 3272,26 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion des lieux loués.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou charges, deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Le commandement, délivré le 26 novembre 2024 aux locataires, d’avoir à payer la somme de 2315,19 euros en principal vise la clause résolutoire du bail, reproduit les dispositions prévues par la loi et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont il précise l’adresse.

Il est donc régulier en la forme, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces versées aux débats par la société bailleresse, notamment les extraits de comptes locatifs et le commandement de payer, que les locataires n’ont pas réglé l’intégralité des loyers visés au commandement, dans le délai qui leur était imparti et encourt la résiliation de plein droit du bail, à la date du 26 janvier 2025.

Toutefois, le juge peut, même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder aux locataires, en situation de régler la dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années en prenant en considération la situation des locataires et les besoins du bailleur.

En l’espèce un plan ayant été établi le 17 décembre 2024 sur la somme de 100 euros en plus du loyer il convient d’assurer la continuité de ce plan d’apurement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, si ces délais n’étaient pas respectés, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et à défaut de départ volontaire des locataires, l’expulsion serait ordonnée.

Il convient de préciser qu’en cas d’expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l’exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation.

La résiliation du bail est suspendue du fait de l’octroi de délais de paiement.

Si les locataires respectent les délais accordés, le bail se poursuivra.

Cependant, dans le cas contraire, le bail se trouvera résilié automatiquement à la date de défaillance de Monsieur et Madame [T] et ces derniers seront alors redevables d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle s’appuie sur le montant du loyer contractuel révisable, le cas échéant.Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

En conséquence, en cas de résiliation du bail, les défendeurs seront redevables, envers la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui serait dû si le bail s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Monsieur et Madame [T] seront solidairement redevable de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [T] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

DÉCLARONS la société anonyme d’habitation à loyer modéré IMMOBILIÈRE 3F recevable

en sa demande ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de l’appartement n° 1122 avec parking, situé [Adresse 5] à [Localité 11]

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [T] à payer à la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F une provision de 3665,49 €, représentant les loyers et les charges impayés, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 3272,26 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

DIT que les paiements libératoires seront conformes au plan mis en place en décembre 2024 en la somme de 100 euros en plus du loyer sur un période de 35 mois et un 36? versement soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont respectés et les loyers et charges courants régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra ;

DISONS que, dans le cas contraire, la clause résolutoire sera acquise et en conséquence :

— la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets ;

— Monsieur et Madame [T] devront quitter les lieux sur simple demande du bailleur, à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur et Madame [T] seront condamnés solidairement à verser au bailleur à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui serait dû si le bail s’était poursuivi;

N° RG 25/00072 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5X2. Ordonnance de référé du 08 Décembre 2025.

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [T] à la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELONS que la présente décision, prise en référé, est exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [T] aux entiers dépens,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 8 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE