N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Mai 2025

N° RG 24/00581 – N° Portalis DB22-W-B7I-SO55

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SA [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substitué par M^e Romane MUSSELIN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Madame [Z] [L] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : ME HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à : MME [L] [F]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM ABEILLE, a donné à bail à Mme [Z] [L] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 18 octobre 2004, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 554,72€, outre 52,30€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 4324,52€ a été délivré à Mme [Z] [L] [F] le 12 juillet 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SA CDC HABITAT SOCIAL, par acte du 2 octobre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 4 octobre 2024, a fait assigner Mme [Z] [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de Mme [Z] [L] [F] à lui payer la somme de 4331,42€ ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de Mme [Z] [L] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués ;La condamnation de Mme [Z] [L] [F] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif ; à titre subsidiaire, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation de Mme [Z] [L] [F] à lui payer une astreinte de 8€ par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux aux rais, risques et périls de la défenderesse ;La condamnation de Mme [Z] [L] [F] à lui payer la somme de 360€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 7 mars 2025 à la somme de 6405,83€, échéance de février 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais suspendant la clause résolutoire à la locataire.

Mme [Z] [L] [F] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux. Elle expose qu’elle s’acquitte de la moitié du montant du loyer depuis plusieurs mois car elle ne perçoit pas sa retraite à ce jour. Elle percevait des aides sociales de la sécurité sociale au titre de son handicap mais celles-ci ont été suspendues lorsqu’elle a fait valoir ses droits à la retraite. Elle n’a plus de ressources depuis deux mois. Ses filles l’aident ponctuellement financièrement. Elle indique ne pas être en mesure de reprendre le paiement du loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article II.4.6).

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 4324,52€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [Z] [L] [F] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [Z] [L] [F] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 6186,70€ à la date du 7 mars 2024, échéance de février 2025 incluse.

Mme [Z] [L] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 6186,70€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er mars 2025, jusqu’à la libération des lieux.

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA CDC HABITAT SOCIAL ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir la locataire quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [Z] [L] [F] demande à se maintenir dans les lieux. La SA CDC HABITAT SOCIAL s’y oppose.

Il ressort des débats que Mme [Z] [L] [F] ne perçoit aucune ressource depuis janvier 2025, date à laquelle elle a fait valoir ses droits à la retraite, dont elle est en attente. Elle indique ne pas être en mesure de régler l’intégralité du loyer.

Par ailleurs, elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer, n’effectuant que des paiements partiels (300€) depuis septembre 2024. Auparavant, elle avait totalement cessé de régler le loyer entre mars et juillet 2024. Ainsi, force est de constater qu’elle ne répond pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Mme [Z] [L] [F] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [Z] [L] [F], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 13 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à Mme [Z] [L] [F] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1];

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [Z] [L] [F] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] [F] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, une somme de 6186,70€ (six-mille-cent-quatre-vingt-six euros et soixante-dix centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] [F] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à compter du 1er mars 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE Mme [Z] [L] [F] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] [F] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 22 mai 2025.

La Greffière La juge