COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 08/07/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/131

N° RG 22/00786 – N° Portalis DB2O-W-B7G-CRJX

DEMANDEUR :

S.A.S. SODEREV TOUR

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. ARNEM

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne-marie LAZZARIMA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Johanna AZINCOURT, avocate plaidante au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Présidente : […], vice présidente

Assesseur : […], vice présidente

Assesseur : […], Vice-Président

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Avril 2025

Délibéré annoncé au : 08 juillet 2025

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MURAT et M^e LAZZARIMA

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur et Madame [K] ont acquis l’appartement n°C402 outre un garage en vente en l’état futur d’achèvement dans la résidence de tourisme « [6] » à [Localité 5] (Savoie) soumise aux dispositions des articles L.321-1 à L321-3 du code du tourisme. Ils ont conclu un bail commercial le 7 mai 2007 avec la SAS SODEREV TOUR en sa qualité de gestionnaire unique de la résidence de tourisme.

Suivant acte authentique du 16 février 2020, LA SCI ARNEM a acquis l’appartement, objet du présent litige, auprès des consorts [K]. Par avenant au bail en date du 19 octobre 2020, LA SCI ARNEM et LA SAS SODEREV ont régularisé un avenant au contrat avec prise d’effet au 1er décembre 2020 fixant le loyer annuel à la somme de 7.151 euros hors taxes, outre un loyer en nature consistant en la mise à disposition du bailleur des droits de séjour pendant une semaine durant la très haute saison d’hiver, une semaine durant la haute saison d’hiver et une semaine durant la moyenne saison d’hiver.

Suite à la crise sanitaire liée à la pandémie de COVID19, LA SAS SODEREV TOUR a informé ses bailleurs par courriers de juin puis de décembre 2020 de sa décision de suspension des loyers. Suivant courrier de mars 2021, elle a proposé des modalités de règlement partiel des loyers pour les années 2020 et 2021.

Par courriers du 9 avril 2021 et du 4 mai 2021, LA SCI ARNEM a mis en demeure LA SAS SODEREV TOUR de procéder au règlement des loyers impayés.

Le 20 mai 2022, LA SCI ARNEM a fait délivrer à LA SAS SODEREV TOUR un commandement de payer la somme de 9.087,30 euros dans le délai d’un mois visant la clause résolutoire contenue dans le bail commercial.

* * *

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2022, LA SAS SODEREV TOUR a fait assigner LA SCI ARNEM devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de débouter LA SCI ARNEM de ses demandes de résolution du bail, outre sa condamnation aux dépens et frais irrépétibles.

Suivant ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, LA SAS SODEREV TOUR demande au visa des articles 1104, 1218, 1219, 1709, 1719 et 1722 du code civil, des articles D.321-1, L145-14 du code de commerce de :

A titre principal,

— De débouter la S.C.I. Arnem de ses demandes à l’encontre de la société Soderev Tour ;

— De juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 mai 2022 par la SCI Arnem à la société Soderev Tour ;

A titre subsidiaire,

— De prendre en compte le décompte des sommes litigieuses fixés dans son tableau récapitulatif et

donc limiter la somme mise a la charge de la société Soderev Tour à la somme de 6.079,50 euros ;

— Autoriser la société Soderev Tour à payer ladite somme en 24 mensualités ;

— Suspendre l’effet de toute résiliation judiciaire du bail commercial au respect dudit échéancier par la société Soderev Tour ;

Egalement à titre subsidiaire,

— De condamner la SCI Arnem à verser à la société Soderev Tour la somme de 35.993,12 euros, à titre d’indemnité d’éviction ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer actuel, déduction faite d’un abattement de 20 %

A titre infiniment subsidiaire, de désigner un expert judiciaire aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation selon la mission mentionnée dans le dispositif de ses conclusions

— De condamner la S.C.l. Arnem à payer à la société Soderev Tour, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— De condamner la S.C.I. Arnem aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe Murat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

S’agissant de la contestation du commandement de payer, LA SAS SODEREV TOUR expose que LA SCI ARNEM, qui se prévaut des dispositions de l’article 1728 du Code civil, ne fournit pas de décompte sérieux des loyers réclamés, rendant ses prétentions inexactes. Elle soutient avoir toujours payé les loyers dus, sauf durant les périodes d’entraves administratives liées à la Covid-19.

LA SAS SODEREV TOUR explique que l’article 10 du bail commercial stipule que la jouissance normale est suspendue en cas de circonstances exceptionnelles et que la crise sanitaire doit être considérée comme un événement de force majeure, justifiant la suspension des loyers.

LA SAS SODEREV TOUR soutient que plusieurs jurisprudences, soutenues en cela par la doctrine, ont reconnu que la perte de jouissance due à des mesures sanitaires justifie la suspension des loyers. Elle note en outre une différence de jurisprudences entre d’une part la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, avec ses arrêts du 30 juin 2022 dont la partie demanderesse conteste l’application au présent litige, et d’autre part la chambre commerciale et la première chambre civile de la Cour de cassation davantage respectueuses des droits du preneur. LA SAS SODEREV TOUR expose en outre que LA SCI ARNEM n’a pas exécuté le contrat de bonne foi, en ne tenant pas compte des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie et en n’acceptant pas sa proposition de règlement partielle des loyers pour les années 2020 et 2021 conformément aux dispositions de l’article 1223 du code civil.

A titre subsidiaire, LA SAS SODEREV TOUR demande au tribunal de considérer que l’absence de paiement des loyers dans le contexte de la Covid19 ne constitue pas un manquement fautif susceptible de recourir à la clause résolutoire.

A titre plus subsidiaire, elle demande de lui accorder des délais de règlement des loyers et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exercice du plan d’apurement.

A titre encore plus subsidiaire, LA SAS SODEREV TOUR demande le bénéfice d’une indemnité d’éviction de 35.993,12 euros calculée sur la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement. Selon elle, l’indemnité d’occupation doit correspondre au montant du loyer avec un abattement de 20%. Si le tribunal l’estime nécessaire, elle sollicite la désignation d’un expert pour fixer l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions de LA SAS SODEREV TOUR pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

* * *

Par conclusions récapitulatives n°6 notifiées le 5 novembre 2024, LA SCI ARNEM demande au visa des articles 4 et 446-2 du code de procédure civile, 1728 du code civil et L145-17 du code de commerce de :

— Constater l’absence de bien fondé de la demande de contestation de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 20.05.2022 à la société SODEREV TOUR ; – Constater l’absence de saisine du Tribunal Judiciaire des demandes formulées à titre subsidiaire comme n’étant pas mentionnées au terme du dispositif de l’assignation ;

— Débouter purement et simplement la société SODEREV TOUR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme n’étant ni fondées ni justifiées, tant en droit qu’en fait ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au terme du commandement délivré à la société SODEREV TOUR le 20.05.2022 ;

— Constater et prononcer la résiliation du bail consenti par la société ARNEM à la société SODEREV TOUR le 07.05.2007, outre les avenants y afférents ;

— Dire la société SODEREV TOUR occupante sans droit ni titre ;

— Ordonner l’exclusion de la société SODEREV TOUR, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le recours à la force publique;

— Condamner la société SODEREV TOUR à régler à la Société ARNEM la somme de 9.087,30 € (NEUF MILLE QUATRE-VINGT-SEPT EUROS ET TRENTE CENTIMES) visée au commandement de payer, correspondant aux arriérés de loyer d’un montant de 8.897,82 € (HUIT MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-DEUX CENTIMES) outre le coût de l’acte d’un montant de 189,48 € (CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTIMES), montant correspondant aux arriérés de loyer dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— Condamner la société SODEREV TOUR à régler à la Société ARNEM à compter de la date d’effet de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer du bail résilié, outre les charges afférentes audit bail, jusqu’à la date effective de libération des lieux ;

— Condamner la société SODEREV TOUR à régler à la Société ARNEM la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC par Maître LAZZARIMA.

LA SCI ARNEM explique que le tribunal devra constater l’acquisition de la clause résolutoire, intervenue suite au commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 20 mai 2022, demeuré sans effet.

La société ARNEM considère qu’elle communique un décompte précis, clair et détaillé du montant réclamé, conforme au contrat de bail et aux règlements effectués. Elle estime que les documents produits par la société SODEREV TOUR, en comparaison, sont illisibles, incomplets et non explicites. Elle relève que la société SODEREV TOUR, en sa qualité de gestionnaire du bien, est tenue contractuellement d’établir et transmettre les décomptes précis des sommes dues au bailleur, ce qu’elle n’a pas fait dans la présente procédure.

S’agissant de la suspension unilatérale et illégitime du paiement des loyers, LA SCI ARNEM constate que la société SODEREV TOUR a décidé, de manière unilatérale de suspendre le paiement des loyers pendant une période de neuf mois au motif de la crise sanitaire liée au COVID-19 alors qu’aucun des fondements juridiques invoqués ne peut le justifier. Elle observe que la jurisprudence considère que l’événement pandémique n’est pas imprévisible pour les périodes postérieures au premier confinement, ce qui empêche de qualifier la situation de force majeure, que l’impossibilité d’exploiter les locaux en raison des mesures gouvernementales ne résulte pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et n’est donc pas opposable et que la théorie de l’imprévision permet une renégociation contractuelle, mais jamais une suspension unilatérale des obligations. En l’espèce, la société ARNEM a refusé toute modification du contrat, ce qui impose à la société SODEREV TOUR de respecter ses engagements.

LA SCI ARNEM soutient que l’article 10 du bail, relatif à la suspension du loyer en cas de perte de jouissance du bien pour des circonstances exceptionnelles, invoqué par la SAS SODEREV TOUR à l’appui de ses demandes, s’applique uniquement si le bien est affecté lui-même, ce qui n’est pas le cas dans la présente hypothèse, le local étant resté conforme et disponible. Elle ne couvre pas les cas d’impossibilité d’exploitation liée à une baisse d’activité, ce qui est la situation rencontrée.

Elle rappelle que la jurisprudence récente, notamment les arrêts du 30 juin 2022 rendus par la Cour de cassation, confirme l’inapplicabilité de l’article 1722 du Code civil, et plus généralement le rejet de l’ensemble des fondements invoqués pour suspendre les loyers en période de crise sanitaire.

Sur l’invocation erronée d’une prétendue « disparition de la cause », LA SCI ARNEM estime que la notion de « cause » a disparu du Code civil depuis la réforme de 2016, que le contrat de bail est parfaitement valable, et que la mise à disposition du bien par le bailleur a bien été assurée.

Sur l’argument fondé sur l’article 1223 du Code civil, à savoir la réduction du prix, LA SCI ARNEM soutient que cet argument ne peut plus prospérer au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation.

LA SCI ARNEM estime donc être fondée à réclamer le paiement intégral des loyers dus, se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, et demander au tribunal de constater l’inexécution contractuelle manifeste de la société SODEREV TOUR.

Sur les demandes subsidiaires aux fins de fixation d’une indemnité d’occupation, LA SCI ARNEM considère que le juge n’est pas saisi des demandes dans la mesure où elles ne sont pas reproduites dans le dispositif de l’assignation. Dans l’hypothèse où le tribunal judiciaire retiendrait la recevabilité des demandes formulées à titre subsidiaire par la société SODEREV TOUR, LA SCI ARNEM demande au juge de les considérer comme mal fondées et injustifiées car la résiliation est fondée en raison d’une inexécution de l’obligation de paiement des loyers par la société SODEREV TOUR et donc un comportement fautif du preneur.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions de la SCI ARNEM pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

* * *

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 novembre 2024 fixée à l’audience de plaidoirie du 15 avril 2025. Le jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 8 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

1.1. Sur la régularité du commandement de payer :

L’article 1225 du code civil :

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Au visa de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il est relevé que le contrat de bail commercial applicable entre les parties contient une clause résolutoire, l’article 9 intitulé « Clause résolutoire – Défaut d’exécution des engagements » précisant notamment que « en cas de non-paiement par le PRENEUR de l’un quelconque de ses engagements et notamment, en cas de non-paiement des loyers à l’une des échéances … le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra automatiquement un mois après une mise en demeure ou une sommation de payer restée infructueuse, rappelant la présente clause, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice »

Le 20 mai 2022, LA SCI ARNEM a fait délivrer à LA SAS SODEREV TOUR un commandement de payer la somme de 9.087,30 euros dans le délai d’un mois visant expressément la clause résolutoire contenue dans le bail commercial. Le commandement vise le montant détaillé de la créance.

Dès lors, contrairement à ce que soutient LA SAS SODEREV TOUR, il apparaît que le commandement de payer visant la clause résolutoire est régulier en la forme. En effet, la loi ne prévoit pas la communication en annexe d’un document comptable particulier.

LA SAS SODEREV TOUR sera donc débouté de son moyen aux fins de déclarer irrégulier le commandement de payer visant la clause résolutoire.

1.2 Sur le principe de l’obligation de paiement des loyers pendant la pandémie de Covid19

En application de l’article 1722 du code civil :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

L’article 1219 du code civil expose que :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’article 1218 du code civil indique que :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

En l’espèce, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans trois arrêts datés du 30 juin 2022 que l’état d’urgence sanitaire ne permettait pas de caractériser la perte de la chose, ne caractérisait pas l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose et ne constituait pas un cas de force majeure (Civ. 3ème, 30 juin 2022, n° 21-20.127, n° 21-20.190, et n° 21-19.889).

En outre, selon deux arrêts du 23 novembre 2022, cette même chambre a précisé que la pandémie ne pouvait justifier la suspension de paiement des loyers commerciaux durant les périodes de fermeture administrative imposées parle Gouvernement (Civ 3ème, 23-11-2022, n°21-21.867 et n°22-12.753).

Les locataires doivent payer les loyers dus pendant les périodes de confinement dans la mesure où l’impossibilité d’exploiter ne résulte pas d’un obstacle préexistant au bail ou lié à l’état du bien loué ou à ses inadaptations, mais d’une décision d’ordre général et sans lien direct avec la destination contractuelle affectant tous les commerces non essentiels. L’effet de la mesure administrative générale et temporaire n’est pas imputable aux bailleurs, de sorte qu 'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance. La mise en œuvre de l’article 1722 du Code civil, qui consacre un mécanisme de caducité, suppose une perte définitive, même partielle, et non pas temporaire telle que fixée par la mesure administrative de confinement.

Contrairement à ce que soutient LA SAS SODEREV TOUR, il n’est pas constaté de jurisprudence contraire d’autres chambres de la Cour de cassation concernant les faits de l’espèce.

Il est par ailleurs relevé que les arrêts précités répondent également à l’argument de la SAS SODEREV TOUR fondé sur l’absence de cause du contrat, qui ne peut être invoquée pour refuser le paiement des loyers dans la mesure où la Cour de cassation n’a relevé que l’absence de perte de la chose jugée, l’absence d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose jugée et l’absence de force majeure du fait des mesures administratives consécutives à la pandémie.

LA SAS SODEREV TOUR ne peut donc imposer la suspension ou la réduction des loyers à LA SCI ARNEM sur le fondement du droit commun des baux.

Dès lors, seule l’existence d’une clause contractuelle particulière, selon le principe de liberté contractuelle, peut être de nature à suspendre les effets des obligations entre les parties pendant cette période.

1.3 Sur l’exécution de la clause de suspension de l’obligation de paiement des loyers

Selon l’article 1103 du code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 10 du bail commercial applicable entre les parties précise que :

« Dans le cas où, après la date de livraison, le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des immeubles désignés dans le présent bail, en raison de la survenance d’événements graves ou de circonstances exceptionnelles ne relevant pas de son fait et présentant les caractères de force majeure, le loyer ci-avant défini serait suspendu jusqu’à l’expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin ».

LA SAS SODEREV TOUR considère, au visa de cette disposition du bail, qu’elle pouvait suspendre le paiement des loyers pendant les périodes d’état d’urgence sanitaire dans la mesure où les dispositions légales et réglementaires mises en place ne permettaient plus de louer le bien objet du présent litige.

Toutefois, il est relevé que l’article 10 du bail commercial ne prévoit la suspension des loyers que dans l’hypothèse de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale ce qui n’était pas le cas en l’espèce suite aux dispositions législatives et réglementaires prises dans le cadre de la pandémie. L’article 10 mentionne en effet expressément « la jouissance effective et normale des immeubles » et en aucune manière l’activité économique du preneur.

Il est par ailleurs rappelé que suivant son arrêt du 30 juin 2022, n°21-20.190, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a décidé que le créancier ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure dans le cadre des périodes de confinement. LA SAS SODEREV TOUR ne peut invoquer l’existence d’un cas de force majeur, tel que prévu expressément par l’article 10 du bail, pour s’abstenir du paiement de tout ou partie des loyers lors des périodes d’état d’urgence sanitaire.

En conséquence, LA SAS SODEREV TOUR ne peut se prévaloir des clauses contractuelles pour être dispensée du paiement en tout ou partie des loyers pendant la période de pandémie. Elle sera donc déboutée de ses demandes fondées sur ce moyen.

1.4 Sur la bonne foi de LA SCI ARNEM :

Selon l’article 2274 du code civil :

« La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».

Il est constant que la clause résolutoire ne peut jouer si elle n’a pas été invoquée de bonne foi (Civ 3ème, 17 juillet 1992, n°90-18.810).

En l’espèce, LA SCI ARNEM a mis en demeure LA SAS SODEREV TOUR de lui régler plusieurs mois de loyers dus et échus selon les dispositions du contrat, en premier lieu par courriers, puis par un commandement de payer. Compte tenu du montant de la créance, portant sur plusieurs mois de loyers impayés, et au regard de la tentative de règlement amiable du différend, il ne peut être considéré que LA SCI ARNEM a fait preuve de mauvaise foi. Par ailleurs, LA SAS SODEREV TOUR n’apporte pas d’autres éléments probants concernant la mauvaise foi de son bailleur. En conséquence, LA SAS SODEREV TOUR sera déboutée de sa demande aux fins de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire sur la base de ce moyen.

1.5 Sur l’absence de faute commise par LA SAS SODEREV TOUR :

Selon l’article 1224 du code civil :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Il résulte des dispositions de l’article 1224 du code civil que la clause résolutoire visant le défaut de paiement des loyers s’exécute en l’absence de règlement des sommes dues après mise en demeure restée infructueuse sans avoir à apprécier l’importance de la faute commise par le preneur.

Dès lors, LA SAS SODEREV TOUR ne peut invoquer l’absence de faute suffisamment grave pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire. Les circonstances liées à l’absence de paiement des loyers dans les délais requis ne peuvent s’opposer en l’espèce à l’acquisition de la clause dans la mesure où le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution.

* * *

En conséquence, LA SCI ARNEM peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la date du 21 juin 2022 suite au commandement de payer du 20 mai 2022 resté sans effet.

2. Sur la fixation du montant de la créance

Selon l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, LA SAS SODEREV TOUR produit un détail de sa créance dans un tableau faisant apparaître les sommes dues selon les dispositions contractuelles, soit 2.048,69 euros par trimestre, soit 24.584,28 euros pour 12 trimestres, et les montants effectivement réglés au bailleur pendant la période litigieuse, soit 17.814,26 euros. Elle communique à ce titre les quittances des loyers ainsi réglés.

LA SCI ARNEM n’apporte aucune pièce de nature à fixer sa créance à la somme de 9.087,30 euros. Le bail initial prévoit un loyer annuel de 8.208 euros hors taxes et l’avenant du 19 octobre 2020 à effet au 1er décembre 2020 un loyer annuel de 7.151 euros hors taxes soit des sommes inférieures à celles sollicitées dans son commandement de payer.

Il résulte de ces éléments que LA SAS SODEREV TOUR est redevable de la somme de 24.584,28- 17.814,26=6.770,02 euros au titre des loyers dus pendant la pandémie.

LA SAS SODEREV TOUR sera donc condamnée à payer à LA SCI ARNEM la somme de 6.770,02 euros au titre des loyers commerciaux dus entre le 31 mars 2020 et le 31 décembre 2022.

3. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article L145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article1343-5 du code civil précise que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, dans ses conclusions récapitulatives, LA SAS SODEREV TOUR sollicite à titre subsidiaire le bénéficie du délai de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur ce, il résulte des éléments produits que la résolution du bail aurait des conséquences particulièrement graves pour LA SAS SODEREV TOUR, dans le cadre de son activité professionnelle. En outre, il est observé que l’absence de règlement des sommes suite au commandement de payer est antérieure aux arrêts de la Cour de cassation qui, suite à des décisions différentes des juridictions du fond, ont unifié la jurisprudence et tranché la question de l’exigibilité des loyers commerciaux pendant la période de pandémie COVID19. En outre, le bénéfice d’un report des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas contraire aux intérêts de LA SCI ARNEM, qui n’oppose aucun argument sérieux face à cette demande subsidiaire de LA SAS SODEREV TOUR.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de LA SAS SODEREV TOUR aux fins de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résolution. Compte tenu de la situation du débiteur, qui est une société commerciale, et des besoins du créancier, qui est une SCI, et au regard de la durée de l’instance, il sera accordé à LA SAS SODEREV TOUR un délai court pour régler sa dette, en l’espèce un report d’une durée de 3 mois à compter de la signification du présent jugement. L’étalement de la dette sur une durée de 24 mois, tel que sollicité par le preneur, n’est pas justifié en l’état.

La clause résolutoire ne jouera donc pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le présent jugement.

A défaut de paiement dans le délai précité, la clause résolutoire reprendra automatiquement ses effets, le locataire sera condamné à régler à bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer fixé contractuellement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et l’expulsion de LA SAS SODEREV sera ordonnée. Aucun élément produit en demande ne justifie un abattement de 20% sur le montant du loyer au titre de l’indemnité d’occupation.

La demande subsidiaire de LA SAS SODEREV aux fins de fixer une indemnité d’éviction ou d’ordonner une expertise sera rejetée, le bail étant résolu du fait de l’absence du paiement des loyers par le preneur.

4. Sur les mesures accessoires :

4.1 Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’équité commande de débouter chacune des parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

4.2 Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie condamnée aux dépens, LA SAS SODEREV TOUR devra en outre payer à LA SCI ARNEM la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Pour le même motif, LA SAS SODEREV TOUR sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4.3 Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il est relevé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et susceptible d’appel, après débats publics,

DEBOUTE LA SAS SODEREV TOUR de sa demande aux fins de contestation de l’acquisition de

la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 20 mai 2022 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu entre LA SCI ARNEM, bailleur, et LA SAS SODEREV TOUR, preneur concernant l’appartement n°C402, outre garage et accessoires, Résidence de tourisme « [6] » à [Localité 5] (Savoie) sont réunies à la date du 21 juin 2022 ;

CONDAMNE LA SAS SODEREV TOUR à payer à LA SCI ARNEM la somme de 6.770,02 euros au titre des loyers commerciaux dus entre le 31 mars 2020 et le 31 décembre 2022 ;

AUTORISE à se libérer de la totalité de la somme due dans le délai maximum de 3 mois suivant la signification de la présente décision en sus des loyers courants ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par bailleur sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers ci-dessus rappelée est acquittée par locataire dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement de l’intégralité de la créance dans le délai précité :

— La clause résolutoire reprendra ses effets à la date du 21 juin 2022 ;

— Le locataire sera condamné à régler à bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer fixé contractuellement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— L’expulsion de LA SAS SODEREV ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le recours à la force publique ;

DÉBOUTE LA SAS SODEREV TOUR de sa demande subsidiaire aux fins de fixer une indemnité d’éviction ;

DÉBOUTE LA SAS SODEREV TOUR de ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE LA SAS SODEREV TOUR à payer à la SCI ARNEM la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE LA SAS SODEREV TOUR aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de commandement de payer dont distraction au profit de Maître LAZZARIMA, avocat au barreau d’Albetville ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé, le 08 juillet 2025, la minute étant signée par Madame […], Présidente et Madame […], Greffière

La Greffière La Présidente