N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 07 Mars 2025

N° RG 24/00614 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQA5

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL Venant aux droits de la société OSICA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [W]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société OSICA, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à M. [E] [W] et Mme [L] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 11 mai 2017, moyennant un loyer mensuel de 307,79€. Par avenant au contrat de location en date du 27 mars 2023, M. [E] [W] est devenu seul titulaire du bail.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1168,20€ a été délivré à M. [E] [W] le 26 mars 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société CDC HABITAT SOCIAL, par acte du 24 octobre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 28 octobre 2024, a fait assigner M. [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de M. [E] [W] à lui payer la somme de 2256,65€ ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de corps et de biens de M. [E] [W] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de M. [E] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation de M. [E] [W] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;La condamnation de M. [E] [W] à lui payer la somme de 360€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 1702,52€, échéance de novembre 2024 incluse. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au défendeur.

M. [E] [W] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 333,53€ en règlement de l’arriéré. Il perçoit un salaire de l’ordre de 1700€ à 1900€, outre 111€ de prime d’activité et une APL versée directement au bailleur. Il précise ne pouvoir payer le loyer que le 10 de chaque mois car il travaille en intérim.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 3 des conditions générales).

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1168,20€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [E] [W] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que M. [E] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1105,54€ à la date du 26 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

M. [E] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 1105,54€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er décembre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA CDC HABITAT SOCIAL ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir le locataire quitter les lieux, d’autant qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [E] [W] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

M. [E] [W] propose de verser 333,53€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. Il a en outre repris le paiement intégral du loyer résiduel depuis octobre 2024, soit antérieurement à l’audience.

Par ailleurs, M. [E] [W] perçoit un salaire de l’ordre de 1700€ à 1900€, outre la prime d’activité à hauteur de 111€. Il bénéficie de l’APL à hauteur de 289,17€ et d’une RLS de 55,20€, ce qui porte le loyer résiduel à la somme de 155,48€. Il apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder au défendeur des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande du locataire qui souhaite rester dans le logement et en accord avec le bailleur.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [E] [W], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [E] [W] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 27 mai 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE M. [E] [W] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 1105,54€ (mille-cent-cinq euros et cinquante-quatre centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 26 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [E] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 3 mensualités de 300€ chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [E] [W] soit condamné à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [E] [W] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [E] [W] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 7 mars 2025.

La Greffière La juge