TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

16 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00217 – N° Portalis DB22-W-B7J-SVSZ

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [R] [H] [N], [B] [N] C/ S.A.S. SHAHI MUGHOL, [P] [K] [T]

DEMANDEURS

Monsieur [R] [H] [N], né le 22 Novembre 1947 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C184

Madame [B] [N], née le 27 Juillet 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C184

DEFENDEURS

S.A.S. SHAHI MUGHOL, au capital social de 1 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 949 920 235, dont le siège se situe [Adresse 4], représentée par son président Monsieur [Z] [E],

représentée par M^e Estelle LEVI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0002, M^e Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678

Monsieur [P] [K] [T] en qualité de caution personnelle et solidaire, né le 01 Mai 1963 à [Localité 5] (BANGLADESH), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Estelle LEVI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0002, M^e Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678

Débats tenus à l’audience du : 04 Novembre 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 04 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 octobre 2005, Monsieur et Madame [N] ont donné initialement à bail commercial à la société ABC, les locaux sis [Adresse 2]. Puis, lors du renouvellement du bail commercial, le 1er janvier 2016, le bail a été reconduit avec la société STAR EXPRESS. Ensuite, est intervenue, le 22 septembre 2021, la vente du fonds de commerce entraînant cession du droit au bail entre la société STAR EXPRESS et la société AAAA. Pour finir, le 3 février 2023, la société AAAA a vendu le fonds de commerce à la société SHAHI MUGHOL, entraînant la cession du droit au bail. Monsieur [K] [T] s’est porté caution personnelle et solidaire par acte du 8 mars 2024.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 janvier 2025, Monsieur [R] [N] et Madame [B] [N] ont fait assigner en référé la société SAS SHAHI MUGHOL et Monsieur [P] [K] [T] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS SHAHI MUGHOL ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— valider à titre subsidiaire le congé pour reprise délivré le 25 juin 2024 à la SAS SHAHI MUGHOL,

— condamner la SAS SHAHI MUGHOL à leur payer la somme provisionnelle de 18 538,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024 inclus,

— condamner la SAS SHAHI MUGHOL à leur payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer actuel, jusqu’ à la complète libération des locaux,

— condamner la SAS SHAHI MUGHOLà leur payer la somme de 4560 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer (203,06 euros) et du congé (320 euros),

— condamner Monsieur [K] [T] en sa qualité de caution à garantir la SAS SHAHI MUGHOL de toute condamnation prononcée.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir débouter la demanderesse de ses demandes au regard des contestations sérieuses, et subsidiairement, accorder des délais de paiement sur 24 mois.

Ils soulèvent l’existence de contestations sérieuses, à savoir sur la responsabilité du non-paiement qui est imputable au gérant fautif, sur le bien-fondé du refus de renouvellement, sur l’engagement de caution. Ils relèvent que la mésentente grave entre associés et le gérant, ayant conduit à la fermeture unilatérale du fonds depuis deux mois et au non-paiement des loyers, constitue en elle-même une contestation sérieuse. S’agissant du non-renouvellement du bail pour faute, l’article L.145-17 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité uniquement en cas de faute grave du preneur. Or, en l’espèce, la fermeture du fonds et par voie de conséquence le non paiement des loyers n’est pas imputable au preneur, mais au gérant qui a agi contre l’intérêt social. Ils contestent enfin l’acte de cautionnement, manifestement disproportionné entre l’engagement et les biens et revenus de la caution.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 17 mai 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le conflit allégué entre le gérant et les associés de la société locataire SHAHI MUGHOL, qui serait à l’origine du non paiement des loyers, n’a aucune incidence sur les relations et obligations contractuelles liant la bailleresse et la locataire. Par ailleurs, il sera relevé que les dispositions du non-renouvellement du bail pour faute n’ont pas lieu à s’appliquer, dès lors que les demandes ne se fondent pas sur ce point.

Dès lors, le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 17 mai 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société SAS SHAHI MUGHOL à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [B] [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 18 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a lieu de condamner la société SAS SHAHI MUGHOL à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [B] [N] la somme provisionnelle de 13 101,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2024 inclus (déduction faite des intérêts de retard et TVA sur intérêts de retard), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

S’agissant de la condamnation solidaire de Monsieur [K] [T] en sa qualité de caution solidaire, il convient de rappeler qu’il est constant qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Le caractère manifestement disproportionné de l’engagement de caution personne physique, lors de la conclusion, à son patrimoine ou à ses revenus, n’entraîne plus l’annulation automatique mais une réduction de cet engagement dans la limite du montant que la caution pouvait garantir à la date de la signature. Cette protection bénéficie à la caution non avertie.

En l’espèce, il apparaît que les revenus de M. [K] [T] pour l’année 2024 s’élèvent à 3272 euros, alors même qu’il s’engage le 8 mars 2024 à garantir le paiement d’un loyer mensuel de 1300 euros du présent bail commercial. Au regard de cette disproportion manifeste entre l’étendue de l’engagement et la capacité réelle, une réduction dudit engagement peut être prononcée, relevant de la compétence du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de la caution.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la société SAS SHAHI MUGHOL ne justifie d’aucune garanties sérieuses de solvabilité.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la société SAS SHAHI MUGHOL, partie succombante, à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SAS SHAHI MUGHOL, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, mais non le coût du congé sans lien avec le présent litige.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 18 octobre 2005 et la résiliation de ce bail à la date du 18 juin 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société SAS SHAHI MUGHOL à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [B] [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 18 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société SAS SHAHI MUGHOL à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [B] [N] la somme provisionnelle de 13 101,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Monsieur [P] [K] [T],

Condamnons la société SAS SHAHI MUGHOL à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [B] [N] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SAS SHAHI MUGHOL au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et non le coût du congé.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY