Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 FÉVRIER 2025

N° RG 24/04651 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKAV

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétes de PARIS sous le numéro 632 018 503 ayant son siège social situé au [Adresse 1] et prise en la personne de son réprésentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [O]

née le 15 Septembre 1970 à [Localité 4] (CAMEROUN),

demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Ondine CARRO, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 31 Juillet 2024 reçu au greffe le 14 Août 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Janvier 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Février 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [O] est copropriétaire des lots n°27 et 69 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Faisant grief à Mme [O] de ne pas régler ses charges de copropriété, les sociétés SOCAGI puis ATRIUM GESTION, en leurs qualités de syndics successifs de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], lui ont adressé plusieurs mises en demeure par courriers recommandés avec accusés de réception d’avoir à s’acquitter des dites charges, la dernière étant en date du 3 janvier 2023.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société ATRIUM GESTION, a par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2023, fait assigner Mme [O] devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  11.086,23 euros en principal, appel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus, majorée des intérêts légaux sur la somme de 9.949,05 euros à compter du 3 janvier 2023, puis à compter de la présente assignation,

—  2.400 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Le 22 mai 2024, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de radiation de l’affaire du rôle du tribunal de céans en l’absence de diligences depuis le

23 avril 2024.

Le 14 août 2024, le président de la troisième chambre civile du tribunal de céans a rendu une ordonnance rétablissant la procédure au rôle sous le nouveau numéro de RG 24/04651 et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du

10 septembre 2024 pour clôture.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en demande notifiées par voie électronique le 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société ATRIUM GESTION, demande au tribunal de :

— Condamner Mme [O] au paiement de la somme de 11.086,23 euros en principal, appel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus, majorée des intérêts légaux sur la somme de 9.949,05 euros à compter du 3 janvier 2023, puis à compter de la présente assignation,

— La condamner au paiement de la somme de 2.400 euros au titre des dommages et intérêts, et celle de 1.800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens,

— Débouter Mme [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, Mme [O], demande au tribunal de :

— Déclarer Mme [O] recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire :

— Accorder un délai de paiement de deux années à Mme [O] par application des dispositions de l’article 1343-5 du code, pour s’acquitter de la somme de 9.949,05 euros en 23 mensualités de 430 euros et le solde à la

24ème mensualité,

En tout état de cause :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 10 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [O] pour les lots n°27 et 69,

— le jugement de désistement rendu le 30 novembre 2022 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles,

— une mise en demeure adressée par le syndic la société SOCAGI à la défenderesse en date du 8 juin 2020 pour un montant de 10.007,54 euros dont 81 euros de frais de relance,

— une mise en demeure adressée par le syndic la société SOCAGI à

la défenderesse en date du 21 septembre 2020 pour un montant de

10.500,32 euros dont 81 euros de frais de relance,

— une mise en demeure adressée par le syndic la société SOCAGI

à la défenderesse en date du 26 novembre 2020 pour un montant de

11.131,73 euros dont 81 euros de frais de relance,

— une mise en demeure adressée par le syndic la société SOCAGI

à la défenderesse en date du 21 septembre 2021 pour un montant de

12.990,36 euros dont 81 euros de frais de relance,

— une mise en demeure adressée par le syndic la société SOCAGI

à la défenderesse en date du 29 novembre 2021 pour un montant de

13.861,19 euros dont 81 euros de frais de relance,

— une mise en demeure adressée par le syndic la société ATRIUM GESTION à la défenderesse en date du 3 janvier 2023 pour un montant de 9.959,05 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er juillet 2020 au 3 avril 2023 pour un solde débiteur de 11.086,83 euros,

— divers appels de fonds sur la période courant du 1er juillet 2020 au

30 juin 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

21 septembre 2020, 28 juin 2021, 18 octobre 2021 et 27 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023, et voté la réalisation de divers travaux,

— les certificats de non recours à l’encontre de ces assemblées générales,

— le contrat de syndic conclu le 27 juin 2022, prenant effet le 29 juin 2022 et prenant fin le 30 septembre 2024.

Mme [O] fait état de trois paiements successifs survenus aux dates suivantes qui lui auraient permis d’apurer sa dette relative à son arriéré de charges de copropriété :

— un chèque de 11.000 euros en date du 3 décembre 2021 à l’ordre de la CARPA,

— un chèque de 2.232,39 euros en date du 25 février 2022 à l’ordre de la CARPA,

— un virement effectué sur son compte LCL d’un montant de 398,23 euros le

15 mars 2022, également en faveur de la CARPA.

Toutefois, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les chèques produits ne sont que des photocopies qui ne démontrent pas leur encaissement effectif ni leur destinataire réel dès lors qu’ils sont libellés à l’ordre de la CARPA.

Il en est de même s’agissant du virement du 15 mars 2022.

Ces seuls éléments ne peuvent permettre de justifier d’un paiement effectif des chargées réclamées par le demandeur.

Au surplus, si la lettre officielle du 11 mars 2021 établie par Me [L] fait état d’un encaissement du règlement de 2.232,39 euros, il est clairement indiqué que ce paiement a servi à apurer les sommes réclamées dans le cadre de la procédure en cours devant le juge de l’exécution et qui concernaient le jugement du 8 février 2019.

Il n’est donc pas établi par la défenderesse que ces paiements concernaient les charges sollicitées par le demandeur et il n’y a donc pas lieu de les imputer sur les sommes dues.

Par ailleurs, Mme [O] se prévaut d’un paiement de 454,58 euros qui aurait été réalisé le 7 décembre 2023 sans apporter d’autre justificatif qu’une photocopie de chèque ne rapportant aucunement la preuve de son encaissement.

Toutefois, dans ses dernières conclusions, le syndicat reconnaît la réalisation de ce versement. Néanmoins, il résulte du courrier du 7 décembre 2023 accompagnant le chèque que la défenderesse a entendu imputer son paiement sur les appels de fonds et charges du 4ème trimestre 2023 qui ne sont pas sollicités dans le cadre du présent litige par le demandeur.

Conformément au premier alinéa de l’article 1342-10 du Code civil qui prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter, le paiement effectué par Mme [O] ne doit pas être imputé sur les créances objets du présent litige et sera donc écarté.

Enfin, si le syndicat n’a pas versé le jugement du 8 février 2019 aux débats, il ressort du décompte que les charges sollicitées concernent les provisions appelées à compter du 1er juillet 2020 de sorte qu’elles sont nécessairement postérieures à la précédente décision.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires et du paiement réalisé par Mme [O] que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 10.049,56 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2023, appel de fonds du 2ème trimestre 2023 inclus.

Mme [O] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.037,27 euros correspondant aux mises en demeure des 8 juin 2020, 21 septembre 2020,

26 novembre 2020, 21 septembre 2021, 29 novembre 2021, aux honoraires de transmission du dossier à l’avocat du 27 mars 2023 et aux honoraires de constitution d’hypothèque de la même date.

Toutefois, si les documents des mises en demeure des 8 juin 2020,

21 septembre 2020, 26 novembre 2020, 21 septembre 2021 et

29 novembre 2021 sont produits, aucun avis de réception ne vient

établir que ces documents auraient été effectivement adressé à

Mme [O].

S’agissant des frais de constitution d’hypothèque, aucun document n’est pas produit pour en justifier.

Enfin, en tout état de cause, les honoraires de transmission du dossier à l’avocat en date du 27 mars 2023 d’un montant de 478,80 euros ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 faisant partie des frais d’administration courante du syndic.

Les frais réclamés par le syndicat n’étant pas justifiés, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 3 janvier 2023 puis à compter de l’assignation du 13 avril 2023 pour le surplus.

Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 3 janvier 2023, date de la mise en demeure portant la mention “pli avisé et non réclamé”, sur la somme de 9.594,98 euros correspondant à la somme due à cette date après déduction des appels du

1er avril 2023 et à compter de l’assignation du 13 avril 2023 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est constant que la défenderesse a déjà été condamnée par un jugement du 8 février 2019 à payer les charges de la copropriété.

Il résulte des différents décomptes et mises en demeure qu’elle ne paie plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années sans aucun justificatif, leur dette croissant de manière régulière. Elle ne justifie pas de paiement depuis le 7 décembre 2023. Le comportement persistant de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [O] ne justifie pas s’être assurée du règlement des charges courantes en dehors du seul paiement de décembre 2023 de sorte qu’elle n’établit pas que sa situation financière lui permettrait, à tout le moins, d’assumer le paiement des dites charges et donc a fortiori, d’apurer en sus son arriéré. En conséquence, l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’accroître sa dette tout en pénalisant le syndicat.

La demande de délais formée par Mme [O] sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [O] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 10.049,56 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er avril 2023, appel de fonds du

2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du

3 janvier 2023 sur la somme de 9.594,98 euros et à compter du 13 avril 2023 pour le surplus,

Condamne Mme [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [O] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] du surplus de ses demandes,

Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [M] [O],

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 FÉVRIER 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT