IC

M-C P

LE 16 OCTOBRE 2025

Minute n°

N° RG 22/04782 – N° Portalis DBYS-W-B7G-L3MY

S.A.S. CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE (RCS n° 326 650 165)

[U] [J]

C/

S.A.S. CC HOLDING

Le 16/10/25

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Florent Lucas

— M^e Corinne Samson

— M^e Vincent Bour

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

— ---------------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du SEIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Greffier : Isabelle CEBRON

Débats à l’audience publique du 24 JUIN 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 16 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Monsieur [U] [J]

né le 15 Décembre 1951 à [Localité 16] (VIENNE), demeurant [Adresse 11] – [Localité 2]

Rep/assistant : Maître Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT – SAMSON – GUIDEC, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

S.A.S. CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE (RCS n° 326 650 165), dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 10], Intervenant volontaire

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. CC HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 12]

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu du 26 janvier 2022, avec le concours de l’agence immobilière, le cabinet Lefeuvre [Adresse 3], exploité par la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3], Monsieur [U] [J] a conclu avec la SAS CC Holding un compromis de vente portant sur un un local à usage d’habitation de type 3 , ainsi que la jouissance excusive de la loggia jouxtant ce lot et un emplacement de stationnement privatif non clos, au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 10] (Loire-Atlantique), cadastré section HV numéros [Cadastre 13], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 14], moyennant le prix de 430 000 euros, outre les honoraires de négociation s’élevant à la somme de 21 500 euros.

La vente était notamment soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le compromis comportait également une clause pénale mettant à la charge de celle des parties qui après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique, une pénalité d’un montant de 48 350 euros.

Il était spécifié que contrairement aux usages et conseils reçus, les parties n’ont pas prévu le versement d’un acompte.

Il était stipulé que la vente devait être réitérée au plus tard le 30 avril 2022.

Les 5 et 14 avril 2022, les parties ont régularisé un avenant au compromis de vente, prorogeant au 25 avril 2022, au lieu du 26 mars 2022, le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Une offre de prêt a été adressée le 17 mai 2022 par le Crédit du Nord à la SAS CC Holding, qui l’a acceptée le 7 juin 2022.

Plusieurs dates de rendez-vous de signature de l’acte de vente ont été proposés en vain au notaire de l’acquéreur.

Le 4 août 2022, le notaire chargé de la réitération de la vente a sommé la SAS CC Holding, ainsi que l’agence bancaire Crédit du Nord située à [Localité 15] de se présenter en son étude le 16 août suivant afin de procéder à la signature de l’acte authentique de vente et de l’acte de prêt.

Le 16 août 2022, ni la SAS CC Holding, ni l’agence bancaire sommée ne se sont présentées au rendez-vous de signature. Un procès-verbal de carence a alors été dressé.

Estimant que le défaut de régularisation de la vente par acte authentique était imputable à la SAS CC Holding, M. [J] l’a assignée, par acte du 14 octobre 2022, devant le tribunal judiciaire de Nantes en paiement de la clause pénale.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2023, la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] est intervenu volontairement à la procédure.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2023, M. [U] [J] demande au tribunal, au visa des articles 1304-3, 1584 et et 1589 du code civil de:

juger que le refus de la société CC Holding de signer l’acte authentique de vente est fautif, la condition suspensive d’obtention de prêt bancaire étant réalisée;juger que la société Cabinet Jean Michel Lefeuvre Immobilier a commis une faute dans l’exécution de son mandat à son égard, en ne lui conseillant pas d’inclure une clause prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation;condamner in solidum la société CC Holding et la société Cabinet Jean Michel Lefeuvre Immobilier à lui verser la somme de 48 350 euros à titre d’indemnité forfaitaire;juger que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et ce, jusqu’à son complet paiement;condamner in solidum la société CC Holding et la société Cabinet Jean Michel Lefeuvre Immobilier à lui verser la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande en paiement de la clause pénale à l’encontre de la SAS CC Holding, il soutient que c’est par un choix unilatéral de celle-ci que le déblocage des fonds n’est pas intervenu, alors qu’elle avait obtenu un prêt de la part du Crédit du Nord. M.[J] conteste que son notaire ait tardé à organiser le rendez-vous de signature. Il en conclut que la non-réitération de la vente par acte authentique est imputable au refus de l’acquéreur de venir signer, alors qu’il disposait d’une offre de prêt et que le refus de la SAS CC Holding de signer est fautif.

En réponse aux conclusions de la société défenderesse, M. [J] fait valoir que les dispositions de l’article L. 313-25 du code de la consommation ne s’appliquent pas au prêt pouvant lui être consenti à titre professionnel. Il conteste en outre que le contrat de prêt ait été signé sous condition suspensive, l’acte de caution des époux [E], associés au sein de la SAS CC Holding étant une simple garantie. Il soutient qu’en tout état de cause, une telle condition suspensive si elle devait être qualifiée ainsi serait potestative.

A l’appui de sa demande de condamnation de l’agence immobilière, M. [J] lui reproche de ne pas avoir prévu le versement d’une somme à titre d’indemnité d’immobilisation, contrairement aux usages et de ne pas l’avoir alerté sur le risque de l’absence d’une telle indemnité dans l’hypothèse où l’acquéreur ne viendrait pas signer l’acte authentique de vente alors que toutes les conditions étaient réunies. Il en conclut que la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] a commis une faute susceptible de le priver de la chance de percevoir immédiatement le montant de l’indemnité d’immobilisation. Il expose avoir des craintes sur la solvabilité de la SAS CC Holding et sur sa liquidation judiciaire.

*

**

Dans le dernier état de leurs conclusions communiquées par RPVA le 11 décembre 2023, la SAS CC Holding sollicite du tribunal de voir :

débouter M. [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions;débouter le cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions;condamner M. [J] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;condamner M. [J] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de signification et exécution.

Elle précise que la validité du taux de financement inclus dans l’offre de prêt du Crédit du Nord nécessitait que le contrat soit signé avant le 16 juin 2022, ce dont l’agence immobilière et les notaires ont été informés par l’agence bancaire. Elle soutient que le notaire chargé de recevoir la vente n’a pas proposé aux parties de signer dans ce délai et que le 6 juillet 2022, le Crédit du Nord a notifié la modification du taux de l’offre en l’absence de signature du contrat dans le délai prescrit, rendant l’opération économiquement irréalisable. Elle en conclut que l’échec de la vente est imputable au notaire de M. [J] qui n’a pas accompli les diligences requises dans les délais de rigueur imposés par le financement.

La SAS CC Holding soutient que l’offre de prêt transmise par le Crédit du Nord ne suffit pas à caractériser la levée de la condition suspensive, dans la mesure où elle ne répond pas aux critères posés par l’article L. 313-25 du code de la consommation et où elle est elle-même soumise à une condition suspensive d’assurance, de sorte qu’elle ne répond pas à la définition d’une offre “ferme et sans réserve”. Elle souligne que l’exigence posée par la banque pour que sa proposition puisse devenir une offre était la signature d’un contrat incluant l’engagement de caution des époux [E], associés dans la société, objet de la documentation transmise par le Crédit du Nord aux notaires et à M. [J] et qui devait être signée avant le 26 juin 2022. Elle en conclut que la condition suspensive n’a pas été réalisée dans le délai du compromis, que le défaut de réalisation de cette condition est dû au notaire du cédant et qu’aucune faute de sa part ne peut être caractérisée.

Elle s’oppose à la demande de la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3], la non-réalisation de la condition de financement ne résultant d’aucune faute de sa part.

En réponse aux conclusions de l’agence immobilière, elle souligne que celle-ci ne démontre pas avoir assuré le moindre suivi dans la phase préparatoire de recherche de financement, puis de préparation de la signature finale.

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Au terme de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 18 mai 2023, la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] demande au tribunal, au visa des articles 325 et suivants du code de procédure civile et 1231-1 du code civil de:

prendre acte de son intervention volontaire;condamner la SAS CC Holding à lui payer la somme de 21 500 euros à titre de dommages-intérêts;condamner la SAS CC Holding à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;condamner la SAS CC Holding aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société CVS (Maître Florent Lucas), SELARL d’Avocats Interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux-Lyon), le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que la SAS CC Holding est la seule responsable de l’échec de la vente. Elle fait observer que l’offre de prêt émise le 17 mai 2022 par le Crédit du Nord n’a été signée par la SAS CC Holding que le 7 juin 2022. Elle fait valoir que nonobstant ce délai, l’offre ayant été signée dans le délai d’un mois, la banque ne pouvait pas modifier les conditions de prêt arrêtées dans son offre du 17 mai. Elle s’interroge dès lors sur la sincérité du document communiqué par la SAS CC Holding, prétendument rédigé par le Crédit du Nord, sur un papier ne comportant aucun en-tête de la banque, arguant d’un délai de trois mois qui aurait expiré le 26 juin 2022, soit donc d’un délai qui aurait commencé à courir le 26 mars. Elle souligne en outre que les fonds devaient être débloqués au plus tard le 17 août 2022 et que le notaire a proposé des rendez-vous de signature dès le 21 juin et a transmis le projet d’acte le 22 juin. Elle considère que bien avant la prétendue modification des taux notifiée le 6 juillet 2022, la SAS CC Holding n’avait pas l’intention de régulariser l’acte de vente. Elle en conclut que l’acquéreur n’avait aucune raison valable de ne pas signer l’acte définitif de vente, ayant décidé, alors qu’elle avait obtenu le financement nécessaire à l’acquisition projetée, de renoncer à son projet immobilier pour des raisons inconnues. Ayant refusé de manière fautive de régulariser la vente et alors que ce refus fautif lui a causé un préjudice, étant privée du paiement de sa commission, elle s’estime fondée à solliciter des dommages-intérêts.

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**

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la clause pénale contractuelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1304 du même code, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du même code énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

L’article 1304-5 alinéa 1er prévoit qu’avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits.

L’article 1304-6 du même code énonce que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il est constant que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, il appartient à l’emprunteur qui prétend s’exonérer de sa responsabilité de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, et qu’il a été empêché d’accomplir son obligation par des circonstances indépendantes de sa volonté. Si tel n’est pas le cas, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles

En l’espèce, le compromis de vente du 26 janvier 2022, constituant la loi des parties, prévoit, s’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, que:

“L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 482 900 euros, à concurrence de 482 900 euros dans le cadre d’un prêt régi par les articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 1,5% hors assurances).

[…]

Réalisation de la condition

Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par l’envoi par la banque d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées dans le délai de réalisation des présentes et, le cas échéant, par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

[…]

L’acquéreur s’engage à notifier à l’AGENCE, qui en informera sans délai le VENDEUR de la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 3 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

[…]

NON REALISATION DE LA CONDITION

Si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit, le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restituté sans délai.

Toutefois, si le délai de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.”

L’acte stipule en outre que “la partie non défaillante aura le choix entre:

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 48 350 euros;

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. Dans les deux cas, l’agence aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article “honoraires de l’agence”.

Dans un courrier daté du 25 avril 2022, l’agence Crédit du Nord de [Localité 15] informe M et Mme [E] de son “accord de principe” pour un prêt en vue de financer l’achat d’un appartement à Nantes.

Le 17 mai 2022, elle émet une offre de prêt. Il y est précisé :

“délai d’utilisation des fonds: dans les trois mois à compter de la date d’émission des conditions du prêt, soit la date de l’offre. Sans aucune utilisation dans ce délai, la banque se réserve la faculté de résilier le contrat de prêt sans avoir à justifier de sa décision”.

Cette offre a été signée le 7 juin 2022 par les représentants de la SAS CC Holding.

Il ressort des échanges par la voie électronique versés à la procédure que le 8 juin 2022, l’agence immobilière a transmis “l’offre de prêt des acquéreurs qu’ils ont signés mardi 7 juin”.

Le 9 juin, le notaire de la SAS CC Holding précise que “ce document n’est pas une offre de prêt. L’offre de prêt va être éditée prochainement”.

Toutefois, le 10 juin, la banque Crédit du Nord confirme que “le courrier envoyé EST l’offre de prêt. Il s’agit en effet d’un prêt professionnel hors cadre et législation des prêts immobiliers”, précisant ensuite envoyer les éléments nécessaires à la rédaction “sous quelques jours”.

Par message électronique du 17 juin 2022, le notaire de la SAS CC Holding a transmis à l’étude chargée de la réitération de la vente un message électronique de l’étude Tarrade & Associés, contenant le cadre d’acte de prêt à insérer dans l’acte de vente, ainsi que le tableau d’amortissement.

C’est à tort que la SAS CC Holding impute au notaire chargé de la réitération de la vente par acte authentique l’échec de la vente, en se fondant sur un courrier du Crédit du Nord du 6 juillet 2022 modifiant les conditions du prêt.

A supposer que ce courrier émane effectivement du Crédit du Nord, malgré l’absence d’en-tête, comme le fait observer l’agence immobilière, contrairement au courrier précédent du 25 avril 2022 et à l’offre de prêt, il fait connaître à la SAS CC Holding les nouvelles modalités du prêt, qui lui sont défavorables, arguant de l’expiration du délai de trois mois, “échu depuis le 26 juin 2022". Ce courrier ne peut donc s’appliquer à l’offre du prêt du 17 mai 2022, acceptée le 7 juin, puisque tout délai de trois mois prévu par cette offre expirait le 17 août (et non le 26 juin).

Si la SAS CC Holding soutient que tant l’agence immobilière que les notaires ont été informés de cette échéance du 26 juin 2022, non seulement la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] le conteste dans ses écritures, mais la société acquéreuse ne produit aucun document faisant état de ce délai et attestant de sa connaissance par l’agence immobilière et les notaires.

Manifestement, le notaire en charge de la réitération de l’acte n’en avait pas connaissance, puisque par message électronique du 5 juillet 2022, soit postérieurement à l’échéance du 26 juin 2022, il s’étonne de n’avoir toujours pas été contacté par le notaire de la société acquéreuse.

Ce message, par les tentatives vaines de fixation d’un rendez-vous de signature, démontre en outre que bien avant la prétendue modification des conditions du prêt par le Crédit du Nord, supposément intervenue le 6 juillet 2022, la SAS CC Holding n’entendait manifestement pas signer l’acte authentique de vente.

Au contraire, l’étude de Maître [X] a fait preuve de diligence, en contactant en vain quelques jours seulement après la réception du cadre d’acte de prêt et à plusieurs reprises, le notaire de la SAS CC Holding, par messages électroniques des 5, 18, 21 et 22 juin 2022.

En tout état de cause, le rendez-vous de signature auquel la SAS CC Holding a été sommée de se présenter a été fixé le 16 août 2022, soit dans le délai de trois mois de disponibilité des fonds prévu par l’offre de prêt émise par le Crédit du Nord le 17 mai 2022.

La SAS CC Holding ne peut à la fois reprocher au notaire chargé de l’acte authentique de vente son absence de diligence et invoquer que l’offre de prêt émise par le Crédit du Nord ne respecte pas les exigences de l’article L. 313-5 du code de la consommation et ne constitue pas une offre ferme et sans réserve, en ce qu’elle prévoit la souscription d’une assurance de groupe et des garanties, en l’occurence une hypothèque et un cautionnement par M et Mme [E].

En tout état de cause, la société acquéreuse ne justifie pas de ses démarches pour l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles et encore moins de “trois refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité”, conformément au compromis de vente régularisé entre les parties le 26 janvier 2022.

La condition de prêt doit donc être réputée accomplie et la SAS CC Holding condamnée au paiement de la clause pénale spécifiée dans le compromis, soit la somme de 48 350 euros.

Le compromis de vente stipule par ailleurs que “le prix de la vente et les frais de réalisation seront intégralement payés comptant le jour de la réitération des présentes par acte authentique par virement à l’ordre du notaire, rédacteur de l’acte. […] De convention expresse arrêtée entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils qu’elles ont reçus, il n’est et ne sera pas versé d’acompte.

Il est rappelé que l’acompte a vocation à assurer au vendeur une garantie de solvabilité tant pour la réalisation des présentes que pour l’appréciation de la stipulation de pénalité en cas de leur non-réalisation par la faute de l’acquéreur.”

L’agence immobilière démontre ainsi par les termes mêmes du compromis de vente avoir informé le vendeur de l’absence de versement d’un acompte par la société acquéreuse et de l’avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de la société acquéreuse qu’il leur avait présentée.

M. [J] ne peut dès lors sérieusement venir reprocher à la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] d’avoir manqué à son devoir de conseil et ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à son égard.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation in solidum.

Sur la demande de paiement des honoraires de négociation

Aux termes de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, l’agent immobilier n’a droit à une rémunération que si l’affaire pour laquelle il a reçu un mandat écrit a été effectivement conclue et constatée par un acte écrit, cet agent immobilier peut toutefois prétendre à des dommages et intérêts compensant le préjudice causé.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-5 du même code, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :

— que le compromis litigieux prévoit qu’au cas où toutes les conditions suspensives auraient été régularisées, l’absence de réitération de la vente par acte authentique du fait de l’acquéreur donne lieu, après mise en demeure de ce dernier, au paiement d’une indemnité forfaitaire à l’agent immobilier, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant aux honoraires de l’agence, soit la somme de 21 500 euros;

— que cette clause contractuellement prévue s’analyse en une clause pénale, ainsi qu’elle est désignée dans l’acte, laquelle est valide car elle vise à compenser le préjudice causé à l’agent immobilier au sens de l’article 6 précité;

— que le préjudice subi par la SAS Cabinet Jean Michel Leufeuvre [Adresse 3] est d’avoir entrepris des démarches en vue de la vente du bien, d’avoir rédigé et négocié le compromis de vente, puis l’avenant, d’avoir fait le lien entre les notaires et la banque Crédit du Nord et d’avoir relancé à plusieurs reprises le notaire de la SAS CC Holding pour convenir d’un rendez-vous de signature, ainsi qu’en atteste son message électronique du 6 juillet 2022 par lequel elle indique “chercher à [le] joindre depuis plusieurs jours sans succès”, Mme [E] se plaignant d’ailleurs dans son courrier adressé à M. [J] après la sommation de signer l’acte d’être “harcelé par l’agence immobilière”, et ce, sans percevoir au final sa rémunération ;

— qu’il n’est pas justifié de la signature d’un autre compromis de vente portant sur l’immeuble litigieux.

Dès lors, la pénalité de 21 500 euros, dont la SAS CC Holding ne demande pas la réduction, n’apparaît pas manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi par l’agence immobilière.

Dans ces conditions, la SAS CC Holding sera condamnée à verser à la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] la somme de 21 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Succombant, la SAS CC Holding sera condamnée aux dépens. Elle ne peut dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable qu’elle prenne en charge les frais que M. [J] et la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] ont dû engager pour faire valoir leurs droits en justice, évalués à 3 000 euros pour le premier et 2 000 euros pour la seconde.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS CC Holding à verser à Monsieur [U] [J] la somme de 48 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente régularisé le 26 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 octobre 2022;

Condamne la SAS CC Holding à verser à la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] la somme de 21 500 euros à titre de dommages-intérêts;

Condamne la SAS CC Holding à verser à Monsieur [U] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SAS CC Holding à verser à la SAS Cabinet Jean Michel Lefeuvre [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes de Monsieur [U] [J];

Rejette la demande présentée par la SAS CC Holding au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SAS CC Holding aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par la société CVS (Maître Florent Lucas), SELARL d’Avocats Interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux-Lyon), au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER