N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Mai 2025

N° RG 24/00521 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNLZ

DEMANDEUR :

SOCIÉTÉ DOMNIS-ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT, NOUVELLE DENOMINATION DE LA SA “LE FOYER POUR TOUS- ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT”

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 5

DEFENDEUR :

Madame [N] [R]

née le 15 Octobre 1971 à [Localité 8]

[Adresse 2],

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e ANTOINE

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [R]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société DOMNIS a donné à bail à Mme [N] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Adresse 4] par contrat du 22 décembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 374,74€, outre 189,49€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2690,86€ a été délivré à Mme [N] [R] le 9 juillet 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 juillet 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société DOMNIS, par acte du 16 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 18 septembre 2024, a fait assigner Mme [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de Mme [N] [R] et de tous occupants de son chef ;La condamnation de Mme [N] [R] à lui payer la somme de 3351,16€ arrêtée au 10 septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation de Mme [N] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de Mme [N] [R] au paiement de la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

La société DOMNIS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 3670,73€, échéance de janvier 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la défenderesse.

Mme [N] [R] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50€ en règlement de l’arriéré pendant 3 mois, puis 100€. Elle indique percevoir actuellement le RSA mais qu’elle va sous peu de nouveau travailler en tant que juriste. Elle perçoit par ailleurs une APL.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 4 a).

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2690,86€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [N] [R] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 10 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société DOMNIS produit un décompte démontrant que Mme [N] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3670,73€ à la date du 26 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Mme [N] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3670,73€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2690,86€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 9 juillet 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er février 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [N] [R] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur n’y est pas favorable.

Mme [N] [R] propose de verser 50€ en sus du loyer courant durant 3 mois, puis 100€ par mois, ce qui permettrait de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. Elle a en outre repris le paiement intégral du loyer résiduel depuis novembre 2024, soit antérieurement à l’audience.

Par ailleurs, Mme [N] [R] perçoit le RSA mais indique qu’elle va reprendre un travail à temps plein sous peu. Elle perçoit en outre l’APL à hauteur de 289€. Depuis novembre 2024, elle a démontré sa capacité financière à rembourser sa dette, dès lors qu’elle verse entre 20€ et 50€ en sus du loyer et des charges depuis cette date.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder à la défenderesse des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [N] [R], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société DOMNIS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [N] [R] à lui verser une somme de 80€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 10 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [N] [R] à payer à la SA DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat une somme de 3670,73€ (tros-mille-six-cent-soixante-dix euros et soixante-treize centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 26 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2690,86€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 9 juillet 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [N] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en :

3 mensualités de 50€ chacune, puis 32 mensualités de 100€ chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [N] [R] soit condamnée à verser à la SA DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [N] [R] à payer à la SA DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat la somme de 80€ (quatre-vingts euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [N] [R] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 22 mai 2025.

La Greffière La juge