REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/03640 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KIDT

MINUTE N°2025/15

JUGEMENT

DU 08 Janvier 2025

[P] c/ [Y]

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [K] [P]

domicilié : chez Monsieur [P] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marianne DREVET – AUTRIC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

En présence de M. [I] [M], en qualité de tuteur de Monsieur [E] [Y]

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Marianne DREVET – AUTRIC

— M^e Jean-christophe MICHEL

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 01 décembre 2021, monsieur [K] [P] a donné à bail à monsieur [E] [Y] et monsieur [U] [G] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 706,54 €, outre des provisions sur charges de 140 €.

Monsieur [G] est décédé le 10 octobre 2023.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.515,28 € a été délivré le 8 février 2024 à monsieur [E] [Y], qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, monsieur [K] [P] a fait assigner monsieur [E] [Y] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 3 juillet 2024, pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion du locataire et obtenir la condamnation de ce dernier au paiement des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée au 20 novembre 2024.

A l’audience du 20 novembre 2024, monsieur [K] [P], représenté par son conseil, a confirmé les termes de son assignation et présenté un décompte actualisé de sa créance.

Monsieur [E] [Y] était présent à l’audience, représenté par son conseil, en présence de monsieur [I] [M], mandataire judiciaire désigné es qualités de curateur du défendeur par jugement du 3 octobre 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, monsieur [K] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2024, conformément aux dispositions contractuelles du bail liant les parties, faisant échec à l’application du délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 applicable aux commandements de payer délivrés à compter du 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 01 décembre 2021, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 2.515,28 €.

Le défendeur rappelle avoir été placé sous mesure de protection dès le mois de mars 2024 et explique que c’est suite au décès de son colocataire, monsieur [G], qu’il n’a plus été en mesure d’assumer seul les charges financières de l’appartement.

Il soulève par ailleurs la nullité du commandement, considérant que les charges comptabilisées ne sont pas justifiées.

La nullité du commandement de payer n’est encourue que lorsque celui-ci ne comporte pas l’ensemble des mentions obligatoires.

En effet, l’acte doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé, de sorte qu’un commandement sans mention du montant, des dates et de l’objet des sommes réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul.

En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers et charges reste valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

De même, il n’est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges, soient joints avec le commandement de payer. Le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.

Monsieur [E] [Y] sera débouté de sa demande de nullité du commandement de payer.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 avril 2024.

L’expulsion de monsieur [E] [Y] sera par conséquent ordonnée, suivant modalités définies au dispositif de la présente décision.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Monsieur [K] [P] produit un décompte actualisé démontrant que monsieur [E] [Y] reste devoir la somme de 8.586,12 € en principal à la date du 4 novembre 2024.

Le défendeur conteste le bien fondé de la créance relative aux charges.

Il affirme que ces dernières ne sont pas justifiées et qu’il doit être déduit de sa dette une somme correspondant à 26 mois de charges à 140 euros, soit un total de 3.640 euros.

Monsieur [K] [C] produit un décompte de charges établi par le syndic de copropriété le 28 mars 2024 pour l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022, fixant le montant des charges dues au titre des lots n°50 (appartement), n°80 (parking) et n°3 (cave) à 2.013,45 + 75,27 + 18,50 = 2.107,22 euros.

Un deuxième décompte établi le 28 mars 2024 pour l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023 fixe le montant des charges dues au titre des mêmes lots à 2.549,06 + 76,77 + 15,37 = 2.641,20 euros.

Le troisième décompte établi le 18 juillet 2024 pour l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024 fixe le montant des charges dues au titre des mêmes lots à 1.701,87 + 70,78 + 15,46 = 1.788,11 euros.

Le total des décomptes permet d’établir la créance de monsieur [K] [C] à (2.107,22 / 12 x 4) + 2.641,20 + 1.788,11 (jusqu’au 31 mars 2024) = 5.131,72 euros.

La somme réclamée à titre de provisions sur charges était de 140 euros, soit sur 28 mois 140 x 28 = 3.920 euros, n’incluant pas la taxe sur les ordures ménagères.

Les sommes réclamées à monsieur [E] [Y] sont donc bien fondées. Or, ce dernier ne justifie pas s’en être acquitté.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 8 avril 2024, les sommes dues par monsieur [E] [Y] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre. Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées à 3.308,80 euros, incluant les loyers et charges du mois d’avril 2024. Le surplus des demandes sera examiné au titre de l’indemnité d’occupation due par les occupants sans droit ni titre.

Monsieur [E] [Y] sera par conséquent condamné à payer à monsieur [K] [P] :

— la somme de 3.308,80 € au titre des loyers et charges restant dus, avec intérêts au taux légal sur la somme à compter du commandement de payer du 8 février 2024,

— il devra être déduit de cette créance les sommes versées par monsieur [E] [W] jusqu’au 4 novembre 2024, prises en compte dans le décompte, mais qui doivent s’imputer par priorité sur le paiement de la dette de loyer à titre principal, soit la somme de 500 euros versée le 15 avril 2024 et la somme de 500 euros versée le 31 octobre 2024, soit un restant dû de 3.308,80 – 1.000 = 2.308,80 euros.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit à la somme de 706,54 euros par mois, conformément à la demande formée par monsieur [K] [P].

Sur les ordures ménagères, monsieur [E] [Y] affirme que son curateur a procédé à leur règlement le 1er octobre 2024. Il apparaît en effet dans le décompte produit que la somme de 338 euros a bien été versée au crédit du compte locataire, puis portée au débit de ce même compte en fin de décompte.

Cette dette étant réglée, il n’en sera pas tenu compte, monsieur [K] [P] étant débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Monsieur [E] [Y] fait état d’une procédure de surendettement introduite à son bénéfice le 20 mars 2024 par monsieur [M] et de la décision de la commission de surendettement en date du 5 juin 2024, tendant à l’effacement total des dettes de monsieur [E] [Y] et à la mise en place d’une mesure d’accompagnement à son profit.

La contestation opposée à cette décision par monsieur [P] a été fixée à plaider le 9 janvier 2025.

Toutefois, la décision à intervenir sur le sort des dettes de monsieur [Y] n’a pas pour effet de priver monsieur [P] de son droit à obtenir un titre exécutoire, de sorte que le sort de la présente décision n’est pas lié à la décision à intervenir dans la procédure de surendettement.

Il sera toutefois rappelé qu’il appartiendra aux parties de respecter les mesures fixées dans le cadre de ladite procédure.

III/ SUR LA DEMANDE DE DELAIS

Les articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il ressort du dernier décompte produit aux débats, dont la pertinence a été vérifiée que monsieur [Y] n’a pas repris le paiement de ses loyers courants, que les frais relatifs à son logement n’entrent plus dans ses capacités financières et qu’il ne souhaite pas se maintenir dans les lieux, lesquels ne sont plus adaptés à ses besoins.

Il ne justifie par ailleurs pas de sa capacité à absorber la dette accumulée auprès de son bailleur par l’octroi de délais de paiement.

Eu égard à la procédure de surendettement en cours, il sera considéré qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, la possibilité pour monsieur [Y] de s’affranchir de tout ou partie de sa dette locative résultant de la décision du juge du surendettement.

Monsieur [E] [Y] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir monsieur [K] [P], monsieur [E] [Y] seront condamnés à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE monsieur [E] [W] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 8 février 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 décembre 2021 entre monsieur [E] [Y] et monsieur [K] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 8 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [E] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [K] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE monsieur [E] [Y] à verser à monsieur [K] [P] la somme de 2.308,80 € (décompte arrêté au 4 novembre 2024, incluant les loyers et charges du mois d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.030 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 ;

CONDAMNE monsieur [E] [Y] à verser à monsieur [K] [P] une indemnité mensuelle d’occupation de 706,54 euros à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE monsieur [E] [Y] de sa demande en paiement au titre de la taxe sur les ordures ménagères ;

CONDAMNE monsieur [E] [Y] à verser à monsieur [K] [P] une somme 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [E] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par monsieur Alexandre JACQUOT, greffier.

Le greffier, Le Juge des Contentieux

de la Protection,