MINUTE N°

N° RG 24/00163 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRR3

Société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS

C/

Monsieur [M] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, SA dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Sophie COMMERÇON

1 copie certifiée conforme à Monsieur [M] [L]

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a donné à bail à Monsieur [M] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] par contrat en date du 1er septembre 2020, pour un loyer, provision pour charges incluse, de 406,81 € par mois.

La société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a également donné en location à Monsieur [M] [L], par contrat en date du 18 septembre 2023, un emplacement de stationnement, situé [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer, provision pour charges incluse, de 51 € par mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux contrats, le 26 juin 2024, pour le montant principal, hors frais d’acte, de 3 377,15 €. Ce commandement est resté sans effet.

La société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a donc fait assigner Monsieur [M] [L] le 9 octobre 2024, en référé, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Prononcer la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;Ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local aux choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls du défendeur, sous réserve des dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner le défendeur à payer la somme provisionnelle de 5 299,35 € au titre des arriérés de loyers et de charges, échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer ; Condamner le défendeur à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;Condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le défendeur aux dépens de la présente instance.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 3 juin 2025.

L’audience du 3 juin 2025 n’ayant pu se tenir, les parties ont été reconvoquées par le Greffe à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a été représentée par son Conseil. La société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 5 729,49 €, échéance de septembre 2025 incluse. Elle a précisé que Monsieur [L] effectue des paiements et que la dette est stable.

Monsieur [M] [L] n’a été ni présent, ni représenté bien qu’il ait été cité en l’étude du commissaire de justice. Par ailleurs, l’avis de réception de la lettre recommandée de reconvocation du Greffe est revenu à celui-ci avec la mention « Pli avisé et non réclamé », mais Monsieur [L] s’étant présenté au Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye le 3 juin 2025, la convocation à l’audience du 16 octobre 2025 lui a été remise en mains propres par le Greffe.

Un diagnostic social et financier étant parvenu au Greffe avant l’audience, il en a été donné lecture par le Magistrat présidant l’audience.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES CONSÉQUENCES DU DÉFAUT DE COMPARUTION DU DÉFENDEUR :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [L], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, l’ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION DES BAUX :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

— sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

En application de l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : – provoquer la résolution du contrat ; […]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

En vertu de l’article 1225 du code civil, la partie qui entend se prévaloir de l’acquisition d’une clause résolutoire doit mettre en demeure le débiteur défaillant en mentionnant la clause résolutoire, s’il n’a pas été convenu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

S’agissant de l’appartement, le bail conclu le 1er septembre 2020 contient une clause résolutoire et le commandement de payer signifié le 26 juin 2024 visait cette clause. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 août 2024 et que le contrat de bail est résilié à cette date.

S’agissant de l’emplacement de stationnement, le bail conclu le 18 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 8) aux termes de laquelle le bail est résilié de plein droit cinq jours après une mise en demeure restée sans effet. Le commandement de payer signifié le 26 juin 2024 visait également cette clause. Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 juillet 2024 et le contrat de bail est résilié à cette date.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS que, depuis le début de l’année 2025, Monsieur [L] effectue des paiements qui ont permis de stabiliser la dette et correspondent par conséquent au montant des loyers et charges courants.

Toutefois, la dette locative reste significative et faute d’avoir comparu, Monsieur [L] n’a pas justifié auprès du Juge des Contentieux de la Protection dans quelle mesure il est en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [L] n’a donc pas démontré qu’il répondait aux conditions pour que des délais de paiement lui soient accordés.

En conséquence, l’expulsion des lieux (appartement et emplacement de stationnement) de Monsieur [L] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Le locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois d’octobre 2024, la dette locative incluant les loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois de septembre 2024.

Monsieur [L] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu, au plus tard le 5 du mois suivant, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a produit un décompte, arrêté à la date du 9 octobre 2025, aux termes duquel Monsieur [L] reste devoir au titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement la somme de 5 729,49 €, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Toutefois, Monsieur [L] n’ayant pas comparu à l’audience du 16 octobre 2025, l’actualisation à laquelle son bailleur a procédé au cours de ladite audience ne peut lui être opposée.

En revanche, du fait de son absence de comparution, Monsieur [L] n’a, par définition, pas contesté sa dette locative pour le montant figurant dans l’assignation qui lui a été délivrée, au titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement, soit 5 299,35 €, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [L] sera condamné à payer la somme de 5 299,35 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3 377,15 € et à compter de l’assignation pour le surplus, étant rappelé qu’il est, par ailleurs, condamné à payer une indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2024.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, Monsieur [L] sera condamné à payer à la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARONS recevable l’action de la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2020 entre la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS et Monsieur [M] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2023 entre la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS et Monsieur [M] [L] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 2 juillet 2024 ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [M] [L] de libérer les lieux (appartement et emplacement de stationnement) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [M] [L] à verser à la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS la somme de 5 299,35 €, échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3 377,15 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [M] [L] à verser à la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [L] à payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal de Proximité, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,