TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 25/00094 – N° Portalis DB22-W-B7J-S27Z

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 13 Novembre 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIERE 3F

DEFENDEUR(S) :

[Z] [N], [F] [Y]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le TREIZE NOVEMBRE

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 09 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIERE 3F,

S.A. D’H.L.M. inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n°B 552 141 533, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [Z] [N]

demeurant [Adresse 4],

représenté par Mme [Y], son épouse munie d’un pouvoir

Mme [F] [Y]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat avec effet au 26 avril 2024, la SA [Adresse 6] a donné à bail à M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1028,62 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte du 18 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 9 septembre 2025, la SA [Adresse 6], représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitatione et subsidiairement la prononcer ; d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] ; et de condamner solidairement M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] au paiement de la somme actualisée de 13 314,30 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée, d’une somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement et de l’assignation notamment ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F précise toutefois s’opposer à tout délai de paiement et au maintien des locataires dans les lieux.

M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] comparaissent, Madame en personne et munie d’un pouvoir de représentation pour Monsieur. Ils reconnaissent le montant de la dette locative, à ceci près qu’ils indiquent avoir procédé au verselent de la somme de 1500 € le 29 août 2025. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 450€ par mois en règlement de l’arriéré. Ils expliquent que Monsieur a été en arrêt de travail pendant 6 mois, de sorte que les revenus se sont trouvés être diminués, générant la dette locative. Monsieur a depuis repris son travail en août 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions, à savoir que le couple bénéficie de revenus de l’ordre de 4291 € par mois, pour des charges, loyer plein inclus, d’un montant de 2200 €.

Le juge a soulevé d’office toute les causes d’irrecevabilité des demandes liées à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, et une note en délibéré a été sollicitée pour vérification du bon encaissement de la somme de 1500 €, production d’un décompte à jour et d’un éventuel changement de position du bailleur quant à des délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire, le tout avant le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La note en délibéré sollicitée a bien été reçue dans le délai imparti. Il en sera donc tenu compte. Le bailleur n’est donc pas opposé aux délais de paiement proposés, et le montant de 1500 € a bien été réceptionné, portant la dette à la somme de 11 078,62 € arrêtée au 11 septembre 2025.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA [Adresse 6] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 avril 2024 date d’effet contient une clause résolutoire en son article 9 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 5074,43 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11078,62 € à la date du 11 septembre 2025.

M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 11 078,62 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

En effet, une clause de solidarité est prévue à l’article 13 du bail.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience, et de la position finale du bailleur M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande relatives à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges, aucune majoration n’étant justifiée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [Z] [N] et Mme [F] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 6], M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2024 date d’effet entre la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F et M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 janvier 2025 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 11 078,62 € (décompte arrêté au 11 septembre 2025, incluant août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 450 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] soient solidairement condamnés à verser à la SA [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] à verser à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [Z] [N] et Mme [F] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 13 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Amandine DUPLEIX, Juge, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Amandine DUPLEIX