TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00018 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZN3E

Minute N° :

Date : 10 Février 2025

OPERATION : Réalisation de la [Adresse 26] à [Localité 22]

ENTRE :

Madame [V] [L] [Z] épouse [A] [J]

[Adresse 14]

[Localité 18]

Monsieur [E] [X] [D] [Z]

[Adresse 21]

[Localité 7]

Madame [O] [L] [D] [Z] épouse [P]

[Adresse 15]

[Localité 18]

Madame [T] [D] [Z]

[Adresse 13]

[Localité 17]

représentés par Maître Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0403

et

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 22] 92

[Adresse 4]

[Localité 17]

représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [N] [M] et Madame [R] [S], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par mémoire visé par le greffe le 8 avril 2024 notifié à l’autorité expropriante par lettre recommandée avec avis de réception le 4 avril 2024, les consorts [Z] ont demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due par la société d’économie mixte d’aménagement de Gennevilliers 92 (SEMAG 92) au titre de l’expropriation du pavillon d’habitation situé [Adresse 13] à Gennevilliers, sur la parcelle de 75m² cadastrée section [Cadastre 19] à la somme totale de 869143,96 € outre une indemnité de procédure de 3 000 €.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 27 novembre 2024 et le 16 octobre 2024.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante, du commissaire du gouvernement et des expropriés le 27 novembre 2024.

Aux termes de leur mémoire complémentaire et récapitulatif visé par le greffe le 17 janvier 2024, les consorts [Z] sollicitent de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 721 313,02 € outre 73 131,30 € d’indemnité de remploi et 2 856 € de frais de déménagement ainsi qu’une indemnité de procédure de 3 000 €.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 31 décembre 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité principale de 313 000 € en valeur libre, 32 300 € au titre de l’indemnité de remploi et sollicité de conditionner l’indemnité pour frais de déménagement à la présentation de deux devis ou factures au moins.

Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°1 de l’autorité expropriante visé par le greffe le 20 janvier 2024, la SEMAG 92 a demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à la somme 294 298 €, l’indemnité de remploi à 30 430 €, soit la somme totale de 324 728 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2025 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 22] est le 23 mars 2005 modifié le 13 décembre 2017 et rendu public le 22 décembre 2017.

A cette date, le bien était situé en zone UB du PLU de la commune de [Localité 22]. En conséquence, la date de référence est fixée au 22 décembre 2017.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 9 mars 2023.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté sera évalué comme étant libre d’occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien se situe en limite de la commune d'[Localité 20], au sein d’un “ilôt” appartenant à la ville de [Localité 22] au Sud-Ouest, en zone UB. La rue est en sens unique. Des transports en commun sont à proximité, à savoir le métro ligne 13 Gabriel [Localité 25] et le RER C Grésillons à environ 5 min à pied ainsi que des lignes de bus. Des commerces sont présents dans le quartier. Deux immeubles sont mitoyens au bien visité. Celui de gauche est dans un état insalubre et à droite se trouve un pavillon.

II/ Extérieur

L’entrée se fait par un portail métallique peint en vert dont l’état d’usure est moyen. Le bien est un petit pavillon de deux niveaux érigé sur un sous-sol. Le portail donne sur une petite cour dallée en ciment. Le mur mitoyen de l’immeuble de gauche est d’aspect brut. Un escalier descendant mène au sous-sol, lequel est fermé par une porte. Nous empruntons un escalier carrelé menant au rez-de-chaussée. La façade est munie d’huisseries en bois et de volets battants en bon état.

III/ Intérieur

L’entrée se fait par une porte en bois munie d’une serrure simple directement dans une pièce faisant office de chambre. La hauteur sous plafond est standard. Le sol est carrelé et les murs sont peints en blanc. A droite une porte dessert des petites toilettes. En face se trouve la deuxième pièce qui fait office de cuisine ouverte avec une salle à manger meublée. La salle de douche se trouve quant à elle à droite. Elle est carrelée au sol et aux murs et équipée d’un lavabo. Il y a un faux plafond et du lambris bois peint, les tuyaux sont apparents. A droite de la salle à manger, un escalier métallique en colimaçon permet d’accéder à la terrasse par une double porte verrouillée en acier. Une fenêtre se trouve également à droite. Il y a un sol brut et un muret recouvert de carrelage. Les expropriés indiquent que la porte est coincée, nous ne y rendons pas.

La cuisine

Le sol présente des traces de carreaux fêlés. Les expropriés nous expliquent que ces fissures sont apparues à la suite de la démolition de l’immeuble voisin mais aucune procédure n’ayant été entreprise par eux. Le plafond est percé de trois puits de lumière.

1er étage

L’escalier menant au 1er étage est dans un état moyen et recouvert de lambris. A cet étage, à gauche se trouve une chambre avec du parquet au sol et des murs peints en blanc. Le plafond est assez haut, ornementé de moulures et d’un luminaire. La pièce bénéficie d’une niche abritant des placards de rangement intégrés sur un pan de mur entier. La fenêtre en double vitrage donne sur la terrasse et est équipée de barreaux en acier peints ainsi que d’une rambarde en bois abîmée. Dans le coin gauche visible de la terrasse se trouve une porte d’accès ; selon les expropriés il s’agit de toilettes et d’un lavabo, sans constatation faites de notre part.

A droite se trouve la porte d’accès de l’escalier en colimaçon. A gauche de la terrasse se trouve le toit duquel une cheminée dépasse. La terrasse est recouverte d’un filet.

Ensuite, la pièce suivante, à droite, est également une chambre. Le sol est en parquet dont une partie est constituée de plaque d’ardoise. Les murs sont peints en blanc et la fenêtre en double vitrage donne sur la rue. L’ensemble de l’habitation est chauffé au gaz et possède un système de vidéo-surveillance et de détection de fumée. Sur le palier, au plafond, se trouve une trappe d’accès aux combles, fermée par une serrure.

Appréciation globale : les sols sont dans un état moyen tandis que les murs sont en bon état. La cuisine souffre de traces d’humidité au plafond dues aux infiltrations provenant de la terrasse. Les expropriés confirment que les infiltrations ont été réparées par une entreprise il y a deux ans.

Sous-sol

L’espace est électrifié, chauffé et de faible hauteur. Le sol est carrelé, les murs peints en blanc. La cave est en enfilade, carrelée au sol, le plafond est brut et les canalisations apparentes ; elle abrite le tableau électrique de l’habitation ainsi que la chaudière à gaz. Elle est équipée d’étagères de rangement. La peinture apparaît craquelée. On distingue un petit escalier carrelé. Il est condamné et ne mène à rien, il fait office de petit espace de rangement.

SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

Sur la méthode

Les parties s’accordent sur la méthode dite par comparaison.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

La méthode par comparaison, pertinente pour l’estimation du bien exproprié, sera ainsi retenue.

Sur la surface

Si les biens d’habitation individuelle sont usuellement valorisés sur la base de la surface habitable définie à l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation, le recours à d’autres unités de mesure peut également être retenu si celui-ci apparaît davantage adapté.

En l’espèce, les expropriés sollicitent de retenir la surface développée pondérée hors-d’œuvre (SDPHO) afin de tenir compte de la surface des combles, de la terrasse et du sous-sol.

Néanmoins, ni les combles ni la terrasse n’ont pu faire l’objet de constatations à l’occasion du transport sur les lieux du fait de leur inaccessibilité en l’absence de clé. La prise en compte de leur surface, y compris de manière pondérée, sera dès lors écartée.

S’agissant du sous-sol, le commissaire du gouvernement l’évince tandis que la SEMAG 92 ne s’oppose pas à ce qu’il soit pris en compte sur le principe. Elle demande néanmoins l’application d’un coefficient pondérateur de 0,4. Les expropriés sollicitent quant à eux une pondération de 0,6.

Il résulte de l’attestation de surface habitable du 24 mai 2023 établi par la société Extradiag à la demande des expropriés que la surface habitable est de 63,69m² et que la surface totale de la cave s’élève à 20,22m².

Lors du transport, il a également été constaté que le sous-sol était électrifié et aménagé. Il bénéficie néanmoins d’une faible hauteur si bien que le coefficient 0,4 sera appliqué.

La surface totale retenue sera par conséquent de 71,78 m².

Sur l’indemnité principale

Les consorts [Z] retiennent une moyenne de 9 551,41 /m² pondérée à 8 596,27 € /m², la SEMAG 92 propose une valeur unitaire de 4 073 €/m² arrondie à 4 100 €/m² et le Commissaire du gouvernement le prix médian de 4 913 €/m².

Les consorts [Z] versent aux débats cinq termes de comparaison :

1

[Adresse 16]

[Localité 20]

9215P03

2023P03916

01/03/23

1906

68m²

716 830 €

10 541,62€

2

[Adresse 12]

[Localité 20]

9214P03

2023P10818

14/06/23

1900

70m²

380 000 €

5 428,57 €

3

[Adresse 11]

[Localité 20]

9214P03

2023P08483

10/05/23

1880

57m²

470 000 €

8 245,61 €

4

[Adresse 8]

[Localité 20]

9214P03

2022P12887

22/06/22

1925

80m²

1 150 270 €

14 378,38 €

5

[Adresse 6]

[Localité 22]

9214P03

2024P10146

04/07/24

1920

85m²

778 847 €

9 162,91 €

M. le Commissaire du gouvernement produit 4 termes de comparaison.

6

[Adresse 2]

[Localité 22]

9215P03

2023P03244

06/01/23

1929

57m²

300 000 €

5 263 €

7

[Adresse 10]

[Localité 22]

9214P03

2024P02960

27/02/24

1927

80m²

365 000 €

4 563€

8

[Adresse 5]

[Localité 22]

9214P03

2024P07539

16/05/24

1900

71m²

405 000 €

5 704 €

9

[Adresse 1]

[Localité 22]

9214P03

2024P09750

11/06/24

1928

60m²

245 000 €

4 083 €

La SEMAG se prévaut de deux cessions.

10

[Adresse 3]

[Adresse 23]

[Localité 22]

9215P03

2023P03627

22/02/23

92m²

375 500 €

4 082 €

11

[Adresse 9]

[Localité 22]

9214P03

2023P00257

20/12/22

93m²

378 000 €

4 065 €

Au vu de tous les éléments qui précèdent, il convient de déterminer le montant de l’indemnité principale revenant aux consorts [Z].

Il est de jurisprudence constante que les termes comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, il convient d’écarter les termes de comparaison 1 à 4 produits par les consorts [Z] situés sur la commune d'[Localité 20], qui, bien que limitrophes de [Localité 22], sont dénués de pertinence au regard des différences significatives existants entre les marchés de ces deux communes.

A l’identique, les cessions n°6 à 8 communiquées par le Commissaire du gouvernement ne seront pas retenues, les deux premières étant situées en zone pavillonnaire à la différence du bien exproprié tandis que la dernière située en zone UBa inscrite du « Village » est de construction plus récente.

Les termes de comparaison n° 5, 9, 10 et 11 seront donc considérés comme pertinents.

S’agissant du terme n°5, il résulte de la pièce communiquée n°8 par la SEMAG 92 correspondant à la déclaration d’intention d’aliéner reçue à la mairie de [Localité 22] que la surface du pavillon, hors dépendance, est de 148m², si bien que le prix unitaire s’élève en réalité à 5 262 €.

5

[Adresse 6]

[Localité 22]

9214P03

2024P10146

04/07/24

85m²

778 847 €

5 262 €

9

[Adresse 1]

[Localité 22]

9214P03

2024P09750

11/06/24

60m²

245 000 €

4 083 €

10

[Adresse 3]

[Adresse 23]

[Localité 22]

9215P03

2023P03627

22/02/23

92m²

375 500 €

4 082 €

11

[Adresse 9]

[Localité 22]

9214P03

2023P00257

20/12/22

93m²

378 000 €

4 065 €

Soit une valeur unitaire moyenne de 4 373 €/m² comprise entre 4 065 € et 5 262 €.

Enfin, il n’est pas contesté que le bien appartenant aux consorts [Z] est très bien situé sur la commune de [Localité 22], en limite contigue de la commune d'[Localité 20] et qu’il est également très bien desservi par les transports en commun du fait de la proximité de la station de métro « Gabriel [Localité 25] » (ligne 13) située à 500 mètres, de plusieurs lignes de bus et des quais de Seine.

Néanmoins, sa situation en zone d’insalubrité, antérieure à l’expropriation, qui n’est imputable ni aux expropriés, ni à la SEMAG 92 dont la personnalité juridique est distincte de la commune de [Localité 22], constitue un état de fait dont il y a également lieu de tenir compte.

Le ratio unitaire retenu sera donc de 4 373 €/m².

Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 313 894 € (71,78 x 4 373 €).

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur du bien retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à 32 389 €.

Sur l’indemnité pour frais de déménagement

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, les consorts [Z] demandent au juge de l’expropriation de fixer une indemnité accessoire pour frais de déménagement à un montant de 2 856 €. Ils soutiennent que, conformément à la jurisprudence habituelle, l’autorité expropriante est tenue d’indemniser l’exproprié occupant de ses frais de déménagement.

Le Commissaire du gouvernement s’accorde sur l’octroi d’une indemnité sur le principe mais fait valoir qu’il convient de procéder à son remboursement sur présentation de factures ou de deux devis au moins.

La SEMAG 92 n’a pas conclu sur ce point.

Il ressort des éléments versés aux débats que les consorts [Z] produisent un devis n°49389, établi le 1er décembre 2024 par la société Parker Déménagement pour un montant de 2 856 € TTC, qui apparaît raisonnable.

Par conséquent, leur demande au titre de l’indemnité pour frais de déménagement sera accueillie.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les dépens seront à la charge de la SEMAG 92 par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer aux consorts [Z] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE l’indemnité due par la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 22] 92 (SEMAG 92) à Mme [V] [L] [Z] épouse [A] [J], M. [E] [X] [D] [Z], Mme [O] [L] [D] [Z] épouse [P] et Mme [T] [D] [Z] au titre de l’expropriation du pavillon d’habitation situé [Adresse 13] à [Localité 22], sur la parcelle de 75 m² cadastrée section [Cadastre 19] à la somme totale de 349 139 €, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 313 894 €,

— indemnités de remploi : 32 389 €,

— frais de déménagement : 2 856 €,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que les dépens sont à la charge de la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 22] 92 (SEMAG 92) conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation ;

CONDAMNE la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 22] 92 (SEMAG 92) à verser à à Mme [V] [L] [Z] épouse [A] [J], M. [E] [X] [D] [Z], Mme [O] [L] [D] [Z] épouse [P] et Mme [T] [D] [Z] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 24], le 10 février 2025

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION,