N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 10 Juillet 2025

N° RG 24/00538 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNUI

DEMANDEUR :

Société VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul Gabriel CHAUMANET, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Madame [L] [X] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e CHAUMANET

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [X] [W]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail signé le 12 novembre 2015, la société VAL d’OISE HABITAT a donné en location à madame [L] [X] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre un stationnement à la même adresse, pour un loyer mensuel hors charges de 457,86€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 19 juin 2024, sommant la locataire de verser la somme principale de 2480,84€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 27 septembre 2024, la société VAL d’OISE HABITAT a fait assigner madame [L] [X] [W] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire ;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de madame [L] [X] [W] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner madame [L] [X] [W] au paiement :

* de la somme de 4891,55€ au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 12 septembre 2024;

* d’une indemnité d’occupation égale augmentée de 10 % du montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 300€ à titre de à titre de dommages et intérêts;

* de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 1er avril 2025, la société VAL d’OISE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s’élève à la somme de 8147,45€, arrêtée au mois de février 2025 inclus.

Madame [L] [X] [W], est présente. Elle indique avoir rencontré des difficultés financières et personnelles suite à une dépression et des problèmes administratifs liés à la suspension des aides APL. Elle déclare vivre avec son fils qui travaille et avoir une fille mineure à charge. Elle sollicite des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le bailleur qui ajoute que le loyer courant n’est pas réglé.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 et prorogée au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 30 septembre 2024, soit deux mois avant l’audience, le 1er avril 2025, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 4 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 19 juin 2024, le commandement de payer délivré à madame [L] [X] [W] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La société VAL d’OISE HABITAT apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 12 novembre 2015, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 juin 2024, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 31 juillet 2024.

La société VAL d’OISE HABITAT justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 8147,45€, arrêtée au mois de février 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’inclure des frais de 53,34€ qui apparaissent injustifiés.

En conséquence, madame [L] [X] [W] sera condamnée à payer à la société VAL d’OISE HABITAT la somme de 8094,11€, arrêtée au mois de février 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2480,84€ à compter du 19 juin 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement.

La clause résolutoire étant valablement intervenue, le contrat de bail sera donc résilié au 31 juillet 2024.

Il est nécessaire en conséquence d’autoriser à défaut de départ volontaire de madame [L] [X] [W] son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

La réparation du préjudice causé à la société VAL d’OISE HABITAT par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due par madame [L] [X] [W] à compter du 31 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par madame [L] [X] [W] jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

Madame [L] [X] [W] sollicite des délais de paiement pour apurer la dette.

En l’espèce, force est de constater que d’une part la situation financière actuelle de madame [L] [X] [W] qui ne produit aucune pièce justificative de sa situation ne permet malheureusement pas de prouver sa capacité de paiement et ainsi prévoir d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur au regard de l’importance de la dette dans le cadre de délais de paiement dans le délai légal précité, mais d’autre part et surtout il apparaît que le paiement du loyer courant n’est pas repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023 réformant et durcissant les baux il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, indépendamment du mécanisme de la clause résolutoire, le juge a toujours la possibilité d’accorder des délais de paiement non suspensifs dans la limite de deux ans devant le tribunal conformément à l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, en dépit du montant particulièrement important de la dette locative il y a lieu compte tenu de la situation financière de madame [L] [X] [W] de luiaccorder des délais de paiement tels que définis au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1153 ancien du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les pièces produites par le bailleur sont insuffisantes à démontrer la mauvaise foi de la défenderesse et le bailleur ne justifie pas de son préjudice. En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité n’impose pas de faire droit à la demande du bailleur formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 4], au 31 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à madame [L] [X] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, madame [L] [X] [W] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNE madame [L] [X] [W] à payer à la société VAL d’OISE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 juillet 2024 ;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE madame [L] [X] [W] à payer à la société VAL d’OISE HABITAT la somme de 8094,11€ (huit-mille-quatre-vingt-quatorze euros et onze centimes) arrêtée au mois de février 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2480,84€ à compter du 19 juin 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

DIT que madame [L] [X] [W] pourra s’acquitter du paiement de cette somme par 24 mensualités d’un montant de 330€, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité pourra être d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE madame [L] [X] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

DEBOUTE la société VAL D’OISE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts;

REJETTE la demande de la société VAL d’OISE HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président