Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 11 décembre 2025, n° 25/00207

TJ Versailles 11 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a justifié le montant de sa créance au titre des charges impayées, rendant la demande recevable et fondée.
Accepté
Droit aux intérêts légaux en cas de non-paiement
La cour a estimé que le syndicat avait droit aux intérêts légaux à compter de la date de mise en demeure, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice aux autres copropriétaires, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat, en tant que partie gagnante, avait droit à la réparation de ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 11 déc. 2025, n° 25/00207
Numéro(s) :	25/00207
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David GOLDSTEIN
Cabinet(s) :	MONCEAU LITIS
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble RÉSIDENCE [ 5 ] 1 situé [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/00207 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQJ2

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [5] 1 situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 632 018 503 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Martine GONTARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et pat Maître David GOLDSTEIN de la SELARL MONCEAU LITIS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [X]

demeurant [Adresse 8],

[Localité 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 11 Décembre 2024 reçu au greffe le 13 Janvier 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Octobre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [X] est propriétaire de deux lots au sein de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 7] (78), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 7] (78) lui a adressé par l’intermédiaire de son conseil une lettre de mise en demeure le 14 mars 2024 pour un montant de 8.016,27 euros. En dépit de ce courrier, Mme [X] ne s’est pas acquitté de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] 1 située [Adresse 2] à La Celle Saint-Cloud (78) a, par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2024, fait assigner Mme [X] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

DECLARER recevable et bien-fondé le syndicat des opropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] en son assignation ;

• DECLARER certaine, liquide et exigible la créance du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] pour un montant de 10.950,17 €, représentant les charges de copropriété et frais impayés au 1er octobre 2024 ;

• CONDAMNER Madame [C] [X] au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de la somme de 10.950,17 € au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 ;

• CONDAMNER Madame [C] [X] au paiement des intérêts légaux qui seront capitalisés à compter du 14 mars 2024 dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

• CONDAMNER Madame [C] [X] au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

• CONDAMNER Madame [C] [X] au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER Madame [C] [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Goldstein.

La délivrance de l’assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude. Mme [X] n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— le contrat de syndic ;

— le Relevé de matrice cadastrale ;

— un relevé de comptes du syndic pour un montant débiteur de 10.950,17 euros au titre des charges et frais de recouvrement arrêté au 1er octobre 2024 ;

— les PV d’AG du 5 juin 2018, du 25 septembre 2018, du 20 juin 2019, du

16 novembre 2020, du 11 janvier 2021, du 17 juin 2021, du 19 mai 2022, du

1er juin 2023, du 25 juin 2024 ;

— les certificats de non recours ;

— la mise en demeure du 14 mars 2024 du Cabinet MONCEAU LITIS pour un montant de 8.016,27 euros ;

— les appels de charges courantes 2023 et 2024 ;

— le solde de charges 2022 ;

— le solde de charges 2023.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du montant de sa créance au titre des charges pour un montant de 10.711,41 euros pour la période du

1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

Mme [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de

10.711,41 euros au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter

du 14 mars 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 8.016,27 euros et à compter du 11 décembre 2024, date de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce il n’est pas justifié des frais de relance du 26 mai 2023 ni des frais de mise en demeure du 26 avril 2023 et du 16 février 2024.

S’agissant des frais de transmission décomptés pour 126 euros, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont « nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce qui n’est pas démontré.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages intérêts

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [X], partie perdante, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. La distraction ne peut être ordonnée au profit de Maître Goldstein, avocat plaidant et non postulant.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Mme [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] 1 située [Adresse 2] à [Localité 7] (78), représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 10.711,41 euros au titre des charges selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 8.016,27 euros et à compter du 11 décembre 2024 sur le surplus les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-même intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions est de droit,

Condamne [C] [X] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT