TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/54310 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAB66

N° : 8/JJ

Assignation du :

19 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

Société IMOTEP, Société Civile

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de PARIS – #D1424

DEFENDERESSES

S.A.S. ESTRADA GREENHILL

[Adresse 5]

[Localité 3]

S.A.R.L. CGC DISTRIBUTION

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentées par Maître Alain LABERIBE de l’AARPI CABINET LABERIBE & VU NGOC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS – #E1217

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 novembre 2022, la société IMOTEP a donné à bail commercial à la société ESTRADA GREENHILL des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2022, moyennant un loyer en principal de 36 000 € par an.

Au sein du bail commercial, la société CGC DISTRIBUTION est intervenue en qualité de caution solidaire avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion, dans la limite de la somme de 27.000 € incluant le principal, les intérêts, les frais et les accessoires, pour une durée de 9 ans.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 24 avril 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société ESTRADA GREENHILL, pour une somme de 25 850,14 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus).

Par actes délivrés le 19 juin 2025, la société IMOTEP a fait assigner la société ESTRADA GREENHILL et la société CGC DISTRIBUTION devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société ESTRADA GREENHILL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement la société ESTRADA GREENHILL et la société CGC DISTRIBUTION à lui payer la somme provisionnelle de 12 786,57 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 juin 2025,

— condamner solidairement la société ESTRADA GREENHILL et la société CGC DISTRIBUTION au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, augmenté de 2% par mois, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner solidairement la société ESTRADA GREENHILL et la société CGC DISTRIBUTION la société ESTRADA GREENHILL au paiement d’une somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 15 octobre 2025, la société IMOTEP a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 39 311,02 € arrêtée au 14 octobre 2025. Elle s’est également opposée à l’ensemble des contestations sérieuses soulevées en défense et affirme :

• avoir parfaitement justifié du montant de ses demandes

• que l’erreur matérielle sur l’indice ILC du 2ème trimestre 2024 (136,75 au lieu de 136,72) n’a aucune conséquence sur la somme due, qui est correcte dès lors que le calcul a été fait avec le bon indice

• que le 1er trimestre 2025 a été réglé par la locataire et que cette dernière n’a émis aucune contestation sur le montant des charges

• que s’il y a eu une actualisation du dépôt de garantie de 951,31 euros au 3ème trimestre 2025 c’est en raison de la réactualisation du loyer

• que la locataire a bien réglé le 07 mai 2025 la somme de 13 063,57 euros correspondant au 1er trimestre 2025 et que ce paiement a été pris en compte dans le décompte actualisé.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société ESTRADA GREENHILL demande au juge des référés de :

• constater l’existence de contestations sérieuses portant sur le montant des sommes réclamées par la société IMOTEP tant dans son commandement de payer visant la clause résolutoire que dans ses dernières écritures

Au principal :

• en conséquence débouter la société IMOTEP

Subsidiairement :

• accorder à la société ESTRADA GREENHILL un délai de deux ans pour apurer sa dette locative dont il convient de rappeler en l’état que la société IMOTEP ne justifie pas du montant de ses demandes qui se heurtent à une contestation sérieuse

En tout état de cause :

• condamner la société IMOTEP à payer solidairement à la société ESTRADA GREENHILL et à la société CGC DISTRIBUTION la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ESTRADA GREENHILL a fait état de cinq contestations sérieuses amenant selon elle au rejet des demandes de la société IMOTEP :

• la société IMOTEP ne justifie nullement le montant de ses demandes

• l’indice ILC du 2ème trimestre 2024 est erroné

• aucun justificatif n’est apporté concernant l’ajustement de charges 2024 et de taxes foncières 2023 dans l’avis d’échéance du 1er trimestre 2025

• aucune justification n’est apportée quant à l’actualisation de dépôt de garantie de 951,31 euros figurant sur l’avis d’échéance du 3ème trimestre 2025

• elle a réglé le 07 mai 2025 la somme de 13 063,57 euros correspondant au 1er trimestre 2025, soit avant l’expiration du délai d’un mois précisé dans le commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée, la société CGC DISTRIBUTION n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société ESTRADA GREENHILL soulève cinq contestations sérieuses.

En premier lieu, la société ESTRADA GREENHILL ne développe pas son argumentation sur ce point et ne fait qu’affirmer que la société IMOTEP ne justifie pas du montant de ses demandes tant dans son assignation que dans ses conclusions.

En deuxième lieu, s’il existe une erreur matérielle quant à l’indice ILC du 2ème trimestre 2024 (136,72 et non 136,75), la somme calculée figurant sur le commandement de payer est correcte et prend en compte le bon indice.

En troisième lieu, il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 6], 7 avril 2021, n°18/14694).

Au cas présent, en l’absence de toute régularisation des charges et de toute pièce justificative des charges effectivement récupérables sur le preneur, l’ajustement de charges 2024 de 234,52 euros et de taxes foncières 2023 de 42,48 euros dans l’avis d’échéance du 1er trimestre 2025 sont effectivement sans cause.

La somme totale de 277 euros sera donc retiré du montant de la provision, sans que cela touche à la régularité du commandement.

En quatrième lieu, l’article V en page 4 du bail commercial prévoit que « le dépôt de garantie devra rester toujours égal à trois mois de loyer et il sera augmenté ou diminué dans la même proportion que le loyer en application de l’article V – 3, « Clause d’Echelle Mobile » ci-dessus ». Le loyer trimestriel ayant été actualisé au 1er janvier 2025 à la somme de 9951,31 euros, le bailleur a justement actualisé le montant du dépôt de garantie (auparavant de 9000 euros) à 951,31 euros.

Enfin, si la société ESTRADA GREENHILL a effectivement réglé la somme de 13 063,57 euros dans le mois de la délivrance du commandement de payer, elle n’a pas réglé l’entièreté de la somme figurant au commandement de payer.

Ainsi, à l’exception de la somme de 277 euros (ajustement charges 2024 et taxes foncières 2023) qui est sans cause, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société IMOTEP n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 25 850,14 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de la situation financière de la société ESTRADA GREENHILL et des engagements pris tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société ESTRADA GREENHILL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société IMOTEP et de l’absence de cause de la somme de 277 euros, l’obligation de la société ESTRADA GREENHILL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 14 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 39 034,02 € (39 311,02 – 277), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société ESTRADA GREENHILL.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 24 avril 2025.

La clause du bail relative à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’engagement de caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

En l’espèce, la société CGC DISTRIBUTION s’est portée caution solidaire de la société ESTRADA GREENHILL avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion, dans la limite de la somme de 27.000 € incluant le principal, les intérêts, les frais et les accessoires, pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2022.

Il y a donc lieu de condamner solidairement avec la société ESTRADA GREENHILL par provision la société CGC DISTRIBUTION à la somme de 27 000 euros.

Sur les demandes accessoires

La société ESTRADA GREENHILL, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ESTRADA GREENHILL ne permet d’écarter la demande de la société IMOTEP formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

En revanche, l’équité commande de ne pas condamner la société CGC DISTRIBUTION au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 mai 2025 à minuit ;

Condamnons la société ESTRADA GREENHILL à payer à la société IMOTEP la somme par provision de 39 034,02 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025 ;

Condamnons la société CGC DISTRIBUTION solidairement avec la société ESTRADA GREENHILL au paiement de la somme provisionnelle de 27 000 euros ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société ESTRADA GREENHILL se libère des sommes ci-dessus allouées par 6 versements mensuels de 6505,67 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expulsion de la société ESTRADA GREENHILL et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 7],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société ESTRADA GREENHILL devra payer mensuellement à la société IMOTEP, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Rejetons les demandes formées contre la société CGC DISTRIBUTION au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société ESTRADA GREENHILL à payer à la société IMOTEP la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société ESTRADA GREENHILL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE