Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx poi jcp fond, 4 février 2025, n° 24/00337

TJ Versailles 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect de l'obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le non-paiement des loyers entraîne la résiliation de plein droit du contrat, conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que l'acquisition de la clause résolutoire permet au bailleur de demander l'expulsion du locataire, conformément aux dispositions légales applicables.
Accepté
Existence de dettes locatives
La cour a constaté que le locataire ne conteste pas l'existence de la dette locative, rendant légitime la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif, conformément aux termes du contrat.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a décidé que le locataire, partie succombante, doit supporter les frais de l'instance, y compris ceux liés à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx poi jcp fond, 4 févr. 2025, n° 24/00337
Numéro(s) :	24/00337
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Yves CLAISSE
Parties :	Société ADEF

Texte intégral

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 04 Février 2025

N° RG 24/00337 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKGO

DEMANDEUR :

Société ADEF

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e ISCEN substituant M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [K] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025 par Emilie FABRIS, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e Yves CLAISSE

Copie certifiée conforme à l’original à : M.[J]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence à vocation sociale signé le 1er janvier 2011, l’association ADEF devenue ADEF HABITAT a donné en location à monsieur [K] [J] un logement à usage d’habitation, outre les équipements et mobilier y étant attachés, situé Foyer ADEF HABITAT, [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 406,93hh€.

Une mise en demeure a été envoyée et réceptionnée le 7 mars 2024 sommant le locataire de verser la somme principale de 1447,56€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 31 juillet 2024, l’association ADEF devenue ADEF HABITAT a fait assigner monsieur [K] [J] devant le Tribunal de proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire , et prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [K] [J] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— de condamner l’association ADEF devenue ADEF HABITAT au paiement :

* de la somme de 2092,68€ au titre des arriérés de loyers;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 400 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 26 novembre 2024, l’association ADEF devenue ADEF HABITAT, représentée par son conseil , sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 1687,8€, arrêtée au 20 novembre 2024 inclus, terme d’octobre inclus et de ce fait n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [J], est présent. Il indique avoir rencontré des difficultés financières, et sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 50€ par mois, en sus du loyer courant, ce à quoi s’oppose le bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient au préalable de constater que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les formalités prescrites à peine de nullité par l’article 24 alinéa 2 de ladite loi concernant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat du département des Yvelines, comme la saisine de la CCAPEX ou à la caisse des allocations familiales, ne sont pas applicables par dérogation “aux logements foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-de cette loi”, ce qui est le cas pour l’association ADEF devenue ADEF HABITAT.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le bailleur s’avère être un social, à savoir un foyer d’accueil spécialisé, et non un bailleur ordinaire, auquel ne s’appliquent pas les dispositions généralistes de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Le code de la construction et de l’habitation prévoit une réglementation spécifique aux résidences sociales .

Il résulte des articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation que le non respect de l’obligation de paiement des redevances entraine la résiliation de plein droit du contrat dans le délai d’un mois à compter de l’envoi du courrier de résiliation.

Selon l’article R. 633-3, III « la résiliation du contrat (de résidence) est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » à la personne logée en logement-foyer, étant précisé que la formalité de la notification de la lettre recommandée de résiliation du contrat de résidence est remplie et la mise en demeure produit son effet, même si cette lettre, retournée à l’expéditeur, mentionne « non réclamée », sauf à ce que le destinataire démontre, qu’en dehors de toute faute ou négligence de sa part, il n’a pas été à même de retirer la lettre de mise en demeure présentée à son domicile.

Il ressort du contrat de résidence produit aux débats et signé entre les parties que celui-ci contient un article spécifique prévoyant une clause résolutoire, lequel indique expressément que le bailleur peut résilier de plein droit le contrat notamment en cas de manquement du résidant à l’une de ses obligations et au premier chef celle de régler les loyers. Il est écrit que la résiliation prend effet un mois après la mise en demeure.

Par accusé de réception en demeure en date du 7 mars 2024, l’association ADEF devenue ADEF HABITAT justifie avoir mis en demeure le résidant et visé expressément la clause résolutoire insérée dans le bail, étant précisé qu’elle justifie avoir tenté de trouver une solution amiable et proposé un plan d’apurement au préalable.

Par conséquent, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée dans la mise en demeure, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 7 avril 2024.

L’association ADEF devenue ADEF HABITAT apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 1er janvier 2011, la mise en demeure visant la clause résolutoire envoyée le 7 mars 2024.

L’association ADEF devenue ADEF HABITAT justifie de sa demande en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 1687,8€, arrêtée au 20 novembre 2024 inclus, terme d’octobre inclus.

Monsieur [K] [J], présent ne conteste pas au demeurant l’existence de cette dette locative.

Par conséquent, le preneur, tenu selon le contrat de bail au paiement des loyers et charges, sera condamné à payer à l’association ADEF devenue ADEF HABITAT la somme de 1687,8€, arrêtée au 20 novembre 2024 inclus, terme d’octobre inclus, au titre des redevances et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1447,56€ à compter du 7 mars 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale.

En outre, il résulte de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, et que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Mais l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions de ladite loi ne s’appliquent pas aux logements foyers, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables en l’espèce, s’agissant d’un logement-foyer, il n’est pas possible de suspendre le mécanisme d’acquisition automatique de la clause résolutoire.

En revanche, le Tribunal peut toujours accorder des délais de paiement sur le fondement des articles 1244-1 et suivants du Code civil, pour une durée ne pouvant excéder 24 mois, accorder des délais de grâce en fonction de la situation du débiteur et suspendre de ce fait les voies d’exécution qui auraient pu être mises en œuvre.

En l’espèce, monsieur [K] [J] connaît de toute évidence des difficultés financières. Il ressort des éléments du débat que monsieur [K] [J] a fait des efforts de règlements, comme en témoigne la diminution de sa dette depuis le début de la procédure démontrant sa bonne foi. De plus, le contrat de bail est ancien.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de monsieur [K] [J] et d’autoriser monsieur [K] [J] à se libérer de sa dette locative progressivement selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que l’échelonnement n’est permis légalement que dans la limite maximale de 24 mois.

Les délais ainsi accordés dans les modalités précisées au dispositif auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant entendu que s’ils ne sont pas respectés il y a lieu d’appeler l’attention du locataire sur le fait que:

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le locataire devra quitter les lieux à défaut de quoi il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, sans nécessité d’un nouvelle décision judiciaire avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— en ce cas, le locataire sera également redevable envers l’association ADEF devenue ADEF HABITAT, à compter de la déchéance du terme et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de ne pas laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de mettre à la charge de monsieur [K] [J] une somme de 50€ que le preneur sera condamné à payer à l’association ADEF devenue ADEF HABITAT au titre de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée par ce dernier.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux et de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail susvisé conclu entre les parties concernant le logement situé Foyer ADEF HABITAT, [Adresse 3], à compter du 7 avril 2024;

CONDAMNE monsieur [K] [J] à payer à l’association ADEF devenue ADEF HABITAT la somme de 1687,8€, (MILLE SIX CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT CENTIMES) arrêtée au 20 novembre 2024 inclus, terme d’octobre inclus, au titre des redevances et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1447,56€ à compter du 7 mars 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

DIT que monsieur [K] [J] pourra s’acquitter du paiement de cette somme par 24 mensualités d’un montant de 70€, en sus du loyer courant, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité pourra être d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai, qui sera réputée ne jamais avoir joué si monsieur [K] [J] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact :

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire sera acquise ;

* l’association ADEF devenue ADEF HABITAT pourra procéder à l’expulsion de monsieur [K] [J] et à celle de tous occupants du chef de monsieur [K] [J], selon les voies de droit instituées par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;

* le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

* monsieur [K] [J] sera condamné à payer à l’association ADEF devenue ADEF HABITAT, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

CONDAMNE monsieur [K] [J] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

CONDAMNE monsieur [K] [J] à payer à l’association ADEF devenue ADEF HABITAT la somme de 50€ (CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président