N° RG 25/00257 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2XG . Jugement du 11 Décembre 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Chambre de proximité

N° RG 25/00257 -

N° Portalis DB22-W-B7J-S2XG

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

11 Décembre 2025

[D] [N] [J] [P]

c/

[O] [H] [R]

Expédition exécutoire délivrée le

à

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 11 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

M. [D] [N] [J] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR:

M. [O] [H] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

À l’audience du 09 Octobre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2021 , Monsieur [D] [P] a donné à bail à Monsieur [O] [R] un appartement, une cave et un garage situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 924 euros, et 160 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, Monsieur [D] [P] a fait signifier à Monsieur [O] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8235,19 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 9 septembre 2024, Monsieur [D] [P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, Monsieur [D] [P] a fait assigner Monsieur [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, régler le sort des meubles conformément aux articles L. et R. 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [O] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 13010,49 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024 sur la somme de 8 235,19 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelles des charges / TOM / cotisations d’assurance, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 18 février 2025.

À l’audience du 9 octobre 2025, Monsieur [D] [P], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 22 856,46 euros arrêtée au 26 septembre 2025, loyer du mois de septembre inclus. Il précise qu’il n’y a pas de reprise du loyer courant.

Monsieur [O] [R], comparant personne, reconnaît la dette. Il fait état de difficultés financières et indique être en attente d’une indemnisation d’un montant de 865 000 euros. Il demande à se maintenir dans les lieux ainsi que l’octroi de délais de paiement, en mentionnant vouloir payer toute la dette et reprendre le paiement du loyer. Il insiste sur le fait d’avoir formé deux demandes en référés provisions auprès des Tribunaux administratifs de [Localité 10] et de [Localité 9]-[Localité 11], que suite à escroquerie, il s’est retrouvé dans une situation de force majeure l’empêchant de régler les loyers, de sorte qu’aucune expulsion ne doit être prononcée. Pour le reste, il s’en rapporte à ses écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [D] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [D] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 mai 2021, du commandement de payer délivré le 5 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 septembre 2025 que Monsieur [D] [P] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [R] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 22 856,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 26 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer du 5 septembre 2024 sur la somme de 8 235,19 euros, de l’assignation du 17 février 2025 sur la somme de 13 010,49 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 17 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 mai 2021 à compter du 18 octobre 2024.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R], s’il explique ses difficultés financières actuelles, ne justifie pas d’avoir repris le paiement du loyer courant à la date d’audience.

Il soutient qu’il n’encourt pas l’expulsion et sollicite des délais de paiement à compter de janvier 2026, ce en raison d’un cas de force majeure.

Pour autant, il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

Dès lors, il ne peut bénéficier d’une suspension de clause résolutoire et de délais de paiement lui permettant de rester dans les lieux.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

N’étant pas démontré que Monsieur [R] s’est introduit dans les lieux par voie de fait, manœuvres, ni qu’il soit de mauvaise foi, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois.

Il convient ainsi d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 17 octobre 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [O] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 18 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’astreinte :

Monsieur [D] [P] demande l’expulsion de Monsieur [O] [R] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir.

Or, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [O] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation. La demande est en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [R] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [D] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 mai 2021 entre Monsieur [D] [P] d’une part, et Monsieur [O] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 17 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 18 octobre 2024,

N° RG 25/00257 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2XG . Jugement du 11 Décembre 2025.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 5], l’expulsion de Monsieur [O] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [R] à compter du 18 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [O] [R] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 22 856,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2025 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2024 sur la somme de 8 235,19 euros, de l’assignation du 17 février 2025 sur la somme de 13 010,49 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [O] [R] à payer à Monsieur [D] [P] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 octobre 2024, jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande Monsieur [O] [R] relative de l’octroi de délais de paiement,

REJETTE la demande de Monsieur [O] [R] à se maintenir dans les lieux,

CONDAMNE Monsieur [O] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 septembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [O] [R] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [D] [P] de ses autres demandes et prétentions,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE