TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07743 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2KW

Minute : 25/316

Association ARPEJ

Représentant : M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199

C/

Monsieur [Z] [S] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Association ARPEJ,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [S] [D],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

L’association ARPEJ exploite des logements dans le cadre d’une convention numéro 93/2004/2002-844/029 conclue avec l’État et l’organisme propriétaire des logements, en application des dispositions des articles L442-8 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Par acte sous seing privé en date du 6 août 2021, l’association ARPEJ a donné en sous location à Monsieur [Z] [D] un logement situé Résidence Simon Veil – [Adresse 3] à [Localité 6], et un accès à des services collectifs, pour une redevance mensuelle de 334.38 euros, outre des provisions sur charges mensuelles à hauteur de 158,16 euros et des frais annexes d’un montant mensuel de 40 euros.

Par acte d’huissier en date du 26 janvier 2024, l’association ARPEJ a fait signifier à Monsieur [Z] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1615.10 euros en principal, au titre des redevances impayées au 15 janvier 2024.

Par notification électronique du 30 janvier 2024, l’ARPEJ a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte d’huissier en date du 23 août 2024, l’association ARPEJ a fait assigner Monsieur [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 4015.47 euros au titre de la dette arrêtée au mois de juillet 2024 inclus,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des redevances et charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, comprenant le coût du commandement,

— rappeler l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture par voie dématérialisée le 26 août 2024.

A l’audience du 16 janvier 2025, l’association ARPEJ, représentée, maintient ses prétentions, à l’exception de ses demandes au titre de l’assurance, et actualise sa créance à la somme de 6417.02 euros, redevance du mois de décembre 2024 inclus. Elle s’en rapport quant aux délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, l’association ARPEJ rappelle que le logement donné en location fait l’objet d’une convention avec l’État, l’organisme propriétaire, relative aux conditions d’attribution et d’occupation. Elle expose, au visa des articles L632-3 du Code de la construction et de l’habitation, et 1758 et 1024 du Code civil que le résident n’a pas réglé les sommes réclamées dans l’acte d’huissier dans le délai deux mois, si bien qu’elle est bien fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail conformément aux clauses contractuelles. Elle soutient également que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du résident à régler l’arriéré de redevances et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [Z] [D], ne conteste pas la dette et fait état d’un versement de 700 euros la veille de l’audience. Il sollicite l’octroi de délais de paiement. Il expose être en alternance depuis novembre 2024 et percevoir 1400 euros. Il explique avoir contracté une dette pour sa formation en école privé ce qui a grevé son budget mais s’engage à reprendre le paiement de son loyer.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré autorisée, l’association ARPEJ confirmait le bon encaissement du versement de 700 euros mentionné à l’audience, ramenant la dette à la somme de 5.717.2 euros, mois de décembre inclus.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Aux termes de l’article L632-3 du Code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce Code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.

En l’espèce, il ressort des documents produits par la demanderesse et notamment du contrat de sous location, du règlement intérieur, que les logements situés Résidence Simone Veil constituent des logements foyers. En conséquence, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de sous location.

Dès lors, l’action de l’association ARPEJ qui n’est pas soumise aux formalités de notification préalable, est recevable.

Au surplus, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 août 2024 en vue d’une audience prévue le 16 janvier 2025, soit deux mois après.

En outre, l’association ARPEJ justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 août 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé le 6 août 2021, du commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 janvier 2025 que l’association ARPEJ rapporte la preuve de l’arriéré de redevances et charges dont elle se prévaut. L’existence de la dette est démontrée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [D] à payer à l’association ARPEJ la somme de 5.717.02 euros, au titre des sommes dues au 24 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 915,10 euros, puis de l’assignation sur la somme 3100.37 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L633-2 du Code de la construction et de l’habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En application de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article 1225 du Code civil que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat et la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article 13.2 du contrat de sous location du 6 août 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle l’association peut résilier de plein droit le contrat de résidence en cas d’inexécution de certaines obligations incombant au résident au titre du contrat ou en cas de manquement grave au règlement intérieur. La clause résolutoire vise le non paiement de la redevance locative. En ce cas, la résiliation intervient de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux.

Il résulte des pièces communiquées que le résident n’a pas payé les redevances régulièrement et n’a pas payé l’arriéré réclamé par commandement de payer du 26 janvier 2024.

Dès lors, à défaut de régularisation après commandement visant la clause résolutoire reçu le 26 janvier 2024, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois après signification du commandement, selon les règles de computation des délais prévues par le code de procédure civile, soit le 26 mars à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du contrat de sous location conclu le 6 août 2021 à compter du 27 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu de la situation personnelle et financière du défendeur, et du montant de la dette locative, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à leur bénéfice.

En conséquence, il convient d’autoriser Monsieur [Z] [D] à se libérer de la dette d’un montant total de 5717.02 euros, par versements mensuels de 200 euros pendant 23 mois, le solde devant être réglé le 24ème mois.

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, la décision du juge accordant des délais de paiement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent également d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

De même, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de sous-location, et notamment suspendre le paiement de la redevance locative et des charges.

Si les défendeurs se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprend son plein effet et l’intégralité de la dette devient immédiatement exigible.

Dans ce cas, l’Association ARPEJ est autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [D], lequel est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [D] doit être fixée au montant de la redevance locative et des charges qui auraient été dues, si le contrat s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [D] sera condamné aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification de l’assignation et les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’association ARPEJ les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [D] à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’association ARPEJ aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et de résiliation judiciaire du contrat,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous location conclu le 6 août 2021 entre l’association ARPEJ d’une part, et Monsieur [Z] [D] d’autre part, concernant les locaux situés Résidence Simon Veil – [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 27 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du contrat de sous location à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à l’association ARPEJ la somme principale de 5.717.02 euros, au titre des sommes dues au 24 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 915,10 euros, puis de l’assignation sur la somme 3100.37 euros et de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [Z] [D] à se libérer de cette dette, en sus de la redevance locative et des charges courants, en 23 mensualités équivalentes et successives d’un montant de 200 euros, la 24ème mensualité devant apurer la somme due en principal, frais et intérêts ;

DIT que ces mensualités devront être versées avant le dernier jour de chaque mois, la première devant intervenir avant le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision au plus tard ;

DIT que, pendant le cours des délais ainsi accordés :

— les effets de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu entre les parties sont suspendus,

— toutes procédures d’exécution engagées par l’Association ARPEJ sont suspendues,

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues par Monsieur [Z] [D],

DIT que, si Monsieur [Z] [D] s’acquitte dans le délai et selon les modalités précitées de la dette locative, la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu entre les parties sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou de la redevance courante, après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours :

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— faute de départ volontaire de Monsieur [Z] [D], l’Association ARPEJ est autorisée à faire procéder à son expulsion des lieux loués, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles sera régi, le cas échéant, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [Z] [D] est tenu de payer à l’Association ARPEJ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance locative et des charges qui aurait été dues en l’absence de résiliation du contrat de sous location, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la demanderesse ou la reprise des lieux par cette dernière,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de l’assignation, du commandement de payer du 26 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à l’association ARPEJ la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT