MINUTE N°

N° RG 24/00112 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMLV

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE (EPFIF)

C/

Madame [D] [C]

Monsieur [K] [L] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le numéro 495 120 008 – dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représeentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat du barreau de PARIS, substitué par Maître Mathieu LAMBERT, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [D] [C] – demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [C] – demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

En présence de [J] [H], auditrice de justice

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE

1 copie certifiée conforme à : Madame [D] [C]

Monsieur [K] [C]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La VILLE DE [Localité 12], aux droits de laquelle est venu l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE en 2017, a donné à bail à Madame [D] [C] et Monsieur [K] [C] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 3], par contrat en date du 9 février 2015, pour un loyer de 372 € et une provision pour charges de 30 € par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 juin 2023, portant sur la somme principale de 23 776,11 €. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE a fait assigner Madame [D] [C] et Monsieur [K] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 13], statuant en référé, aux fins de :

A titre principal :Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Les condamner solidairement par provision au paiement de la somme de 26 573,32 € correspondant aux loyers et charges impayés au 15 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;Les condamner in solidum par provision au paiement d’une d’indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges révisés comme si le bail s’était poursuivi ;

A titre subsidiaire :Dire qu’à défaut de respect par les défendeurs des délais de paiement qui pourraient leur être accordés ou d’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion des lieux pourra être immédiatement poursuivie ;

En tout état de cause :Les condamner in solidum à payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;◦Les condamner in solidum aux dépens, qui comprendront, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 5 décembre 2024.

L’audience du 5 décembre 2024 ayant été annulée, les parties ont été convoquées par le Greffe à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE a été représentée par son Conseil et a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant qu’une tentative de mise en place d’un échéancier a été effectuée, mais n’a pas été suivie d’effet.

Bien que régulièrement cités par remise de l’assignation en l’étude du commissaire de justice, Madame [D] [C] et Monsieur [K] [C] n’ont été ni présents, ni représentés.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION DES DEFENDEURS :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [D] [C] et Monsieur [K] [C], régulièrement cités à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Par ailleurs, en application de l’article 474 du code de procédure civile, l’ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par voie dématérialisée, le 15 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 9 février 2015, contient une clause résolutoire faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2023, pour la somme en principal de 23 776,11 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 14 août 2023.

En conséquence, l’expulsion de Madame [D] [C] et Monsieur [K] [L] [G] et des occupants de leur chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Les locataires occupent désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois d’août 2024, la dette locative incluant les montants dus jusqu’au mois de juillet 2024.

Le bailleur sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Madame [D] [C] et Monsieur [K] [C] seront donc condamnés, in solidum et à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyer et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision du loyer et des charges par le contrat de bail.

Cette indemnité sera payable à terme échu, au plus tard le 5 du mois suivant, et due prorata temporis jusqu’à la libération des lieux.

Il sera, toutefois, constaté qu’au vu du décompte actualisé à la date du 13 mars 2025 produit par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE pendant l’audience, Monsieur et Madame [C] ont payé leurs échéances entre août 2024 et février 2025 et ont d’ores et déjà réglé les indemnités d’occupation dues pour cette période.

V. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE produit un décompte démontrant que Madame [D] [C] et Monsieur [K] [L] [G] restent devoir la somme de 26 573,32 €, échéance du mois de juillet 2024 incluse.

Madame [D] [C] et Monsieur [K] [C], non comparants, n’apportent, par définition, aucun élément de nature à contester le principe et/ou le montant de cette dette.

En conséquence, ils seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 26 573,32 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [C] et Monsieur [K] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens in solidum, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2023, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, Madame [D] [C] et Monsieur [K] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu le 9 février 2015, entre l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE et Madame [D] [L] [G] et Monsieur [K] [L] [G] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 14 août 2023 ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [D] [L] [G] et Monsieur [K] [L] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [C] et Monsieur [K] [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] [G] et Monsieur [K] [C] à verser à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, solidairement et à titre provisionnel, la somme de 26 573,32 €, mois de juillet 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNONS Madame [D] [L] [G] et Monsieur [K] [L] [G] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, in solidum et à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi ;

CONSTATONS, au vu du décompte actualisé à la date du 13 mars 2025 produit par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE pendant l’audience, que Madame [D] [C] et Monsieur [K] [L] [G] ont payé leurs échéances d’août 2024 à février 2025 et ont donc d’ores et déjà réglé les indemnités d’occupation dues pour cette période ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] et Monsieur [K] [L] [G] in solidum à verser à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] et Monsieur [K] [C] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer 13 juin 2023, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 25 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,